Maklervertrag: Vorlage nach dem Maklergesetz (Österreich)
Aktualisiert am 22. August 2026
Ein Maklervertrag regelt, was passiert, wenn jemand für einen Auftraggeber Geschäfte vermittelt und dafür eine Provision bekommt. Die entscheidende Frage ist nie, ob vermittelt wurde, sondern ob die Vermittlung verdienstlich war und wann der Provisionsanspruch entstanden ist. Österreich hat dafür ein eigenes Gesetz — das Maklergesetz von 1996 —, und wer eine Vorlage aus einem anderen Rechtskreis verwendet, schreibt an diesem Gesetz vorbei.
Die Vorlage, die dieses Muster ersetzt, tut genau das. Sie kennt die Verdienstlichkeit nicht, regelt die Doppeltätigkeit nicht, hat keine Laufzeitregelung und behandelt die Provision als etwas, das nach Belieben vereinbart wird. Diese Fassung ist auf das MaklerG aufgebaut: Provision bei verdienstlicher Tätigkeit, Entstehen des Anspruchs mit der Rechtswirksamkeit des vermittelten Geschäfts, Wegfall bei Nichtausführung ohne Verschulden des Auftraggebers, und eine ausdrückliche Regelung, was gilt, wenn mehrere Makler beteiligt sind.
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Maklervertrag
Dieser Vertrag wird am geschlossen zwischen , , FN/UID (nachfolgend „Auftraggeber") und , , FN/UID (nachfolgend „Makler"). Gewerbeberechtigung des Maklers: .
1. Gegenstand des Auftrags
Der Makler wird beauftragt, folgende Geschäfte zu vermitteln:
Markt, Gebiet oder Kundengruppe:
2. Kein Handelsvertreterverhältnis
Der Makler wird nicht ständig damit betraut, für den Auftraggeber Geschäfte zu vermitteln oder in dessen Namen abzuschließen. Es liegt daher kein Handelsvertreterverhältnis vor, und die Bestimmungen des Handelsvertretergesetzes, insbesondere zu Kündigungsfristen und zum Ausgleichsanspruch, sind nicht anwendbar. Der Makler ist selbständig, in der Einteilung seiner Tätigkeit frei und trägt seine Steuern und Abgaben selbst.
3. Vertretungsmacht
Der Makler vermittelt Geschäftsgelegenheiten und ist nicht berechtigt, im Namen des Auftraggebers Verträge abzuschließen, Preise zuzusagen, Rabatte zu gewähren oder Zahlungen entgegenzunehmen. Alle Geschäfte kommen erst mit Annahme durch den Auftraggeber zustande.
4. Verdienstliche Tätigkeit
Als verdienstliche Tätigkeit gilt:
Die bloße Namhaftmachung eines Dritten begründet keinen Provisionsanspruch. Berufene Branchenübung, soweit vorhanden:
5. Provision
- Art der Provision:
- Satz oder Betrag:
- Bemessungsgrundlage:
- Umsatzsteuer:
- Zahlungsziel:
- Tage nach Rechnung
- Verzugszinsen:
Die Provision gebührt auch dann, wenn infolge der Tätigkeit des Maklers nicht das vertraglich vorgesehene, sondern ein diesem nach seinem Zweck wirtschaftlich gleichwertiges Geschäft zustande kommt.
6. Entstehen und Wegfall des Anspruchs
- Der Provisionsanspruch entsteht mit der Rechtswirksamkeit des vermittelten Geschäfts.
- Der Makler legt nach Entstehen des Anspruchs eine Rechnung; die Zahlung wird innerhalb des vereinbarten Zahlungsziels fällig.
- Der Anspruch entfällt, soweit feststeht, dass der Vertrag zwischen dem Dritten und dem Auftraggeber aus Gründen, die nicht beim Auftraggeber liegen, nicht ausgeführt wird; bereits gezahlte Provision ist in diesem Umfang zurückzuzahlen.
- Wird das Geschäft aus Gründen, die beim Auftraggeber liegen, nicht ausgeführt, bleibt der Anspruch bestehen.
- Der Auftraggeber informiert den Makler innerhalb von zehn Werktagen über den Abschluss oder das Scheitern eines vermittelten Geschäfts und stellt auf Verlangen die für die Berechnung erforderlichen Angaben zur Verfügung.
7. Mehrere Makler
Waren an der Vermittlung eines Geschäfts mehrere Makler beteiligt, gebührt die Provision jenem, dessen Verdienstlichkeit deutlich überwogen hat. Lässt sich ein deutliches Überwiegen nicht feststellen, wird die Provision nach dem Umfang der Verdienstlichkeit, im Zweifel zu gleichen Teilen, geteilt. Der Auftraggeber schuldet die Provision insgesamt nur einmal.
Der Makler ist im Rahmen dieses Auftrags ausschließlich für den Auftraggeber tätig und nimmt für dasselbe Geschäft keine Provision von der anderen Seite. Wird eine Doppeltätigkeit erwogen, ist sie vorher in Textform offenzulegen und zu vereinbaren.
8. Nachwirkung
Kommt innerhalb von Monaten nach Vertragsende ein Geschäft mit einem Dritten zustande, der in einer bei Vertragsende in Textform festgehaltenen Liste der vom Makler vermittelten Kontakte genannt ist, gebührt die Provision zu den Bedingungen dieses Vertrags. Die Parteien erstellen diese Liste bei Vertragsende; ohne Liste besteht kein Anspruch aus dieser Bestimmung.
9. Aufwand und Mitwirkung
- Kostentragung:
- Mitwirkung des Auftraggebers:
10. Vertraulichkeit und Datenschutz
Beide Parteien behandeln nicht öffentliche Informationen der anderen — Preise, Kundendaten, Konditionen — vertraulich und verwenden sie nur für diesen Auftrag. Für die im Rahmen der Vermittlung verarbeiteten personenbezogenen Daten von Ansprechpersonen halten die Parteien die Datenschutz-Grundverordnung und das Datenschutzgesetz ein und legen bei Vertragsende fest, welche Kontaktdaten der Makler löscht und welche der Auftraggeber übernimmt.
11. Laufzeit und Kündigung
Der Vertrag beginnt am . Laufzeit: . Bei befristeter Laufzeit endet er am , ohne dass eine Kündigung erforderlich ist. Bei unbefristeter Laufzeit kann jede Partei mit einer Frist von Tagen zum Monatsende kündigen. Bei schwerwiegender Pflichtverletzung ist die sofortige Auflösung möglich. Bereits nach § 7 MaklerG entstandene Provisionsansprüche bleiben von der Beendigung unberührt.
12. Schlussbestimmungen
Dieser Vertrag enthält die vollständige Vereinbarung zu seinem Gegenstand; Änderungen bedürfen der Textform. Im Übrigen gelten die Bestimmungen des Maklergesetzes. Es gilt österreichisches Recht; Gerichtsstand ist .
Für den Auftraggeber
Datum:
Für den Makler
Datum:
Makler, Handelsvertreter und was hier nicht hineinpasst
Ein Makler vermittelt Geschäftsgelegenheiten, ohne ständig damit betraut zu sein, und wird typischerweise nur bei Erfolg bezahlt. Ein Handelsvertreter ist ständig damit betraut, Geschäfte für einen Unternehmer zu vermitteln oder abzuschließen, und dieses Verhältnis unterliegt dem Handelsvertretergesetz mit eigenen Kündigungsfristen und einem Ausgleichsanspruch nach Vertragsende.
Diese Grenze entscheidet, welches Dokument Sie brauchen. Wer laufend im Namen eines Unternehmens verkauft, ist mit hoher Wahrscheinlichkeit Handelsvertreter, und ein Maklervertrag verdeckt diese Rechtsfolgen nur, statt sie zu vermeiden. Diese Vorlage benennt die Grenze im Dokument selbst und verlinkt auf den Handelsvertretervertrag. Für Immobilien- und Versicherungsvermittlung gelten zusätzlich besondere Vorschriften und eigene Informationspflichten; diese Vorlage deckt sie nicht ab.
Verdienstlichkeit: der Kern des Anspruchs
Nach § 6 MaklerG hat der Makler Anspruch auf Provision, wenn das zu vermittelnde Geschäft durch seine vereinbarungsgemäße verdienstliche Tätigkeit mit einem Dritten zustande kommt. Die bloße Namhaftmachung des Dritten begründet den Anspruch nicht, sofern nicht in der betreffenden Branche eine andere Übung besteht. Der Anspruch besteht auch, wenn nicht das vertraglich vorgesehene, sondern ein wirtschaftlich gleichwertiges Geschäft zustande kommt.
Sind mehrere Makler tätig, gebührt die Provision dem, dessen Verdienstlichkeit deutlich überwiegt; lässt sich das nicht feststellen, wird nach dem Umfang der Verdienstlichkeit und im Zweifel zu gleichen Teilen geteilt. Diese Vorlage schreibt diese Regeln aus und lässt Sie die branchenübliche Praxis, auf die Sie sich stützen, ausdrücklich benennen, statt sich später darauf zu berufen.
Wann der Anspruch entsteht — und wann er wegfällt
Der Provisionsanspruch entsteht nach § 7 MaklerG mit der Rechtswirksamkeit des vermittelten Geschäfts. Er entfällt jedoch, soweit feststeht, dass der Vertrag zwischen dem Dritten und dem Auftraggeber aus Gründen, die nicht beim Auftraggeber liegen, nicht ausgeführt wird. Diese zweite Hälfte ist der Punkt, den unsaubere Verträge übergehen: Ein Geschäft, das an einer Bedingung oder am Dritten scheitert, trägt keine Provision.
Die Vorlage macht daraus eine Zahlungsmechanik, die zum Gesetz passt: Der Anspruch entsteht mit der Rechtswirksamkeit, die Rechnung folgt, und Rückabwicklung gilt für den Fall, dass das Geschäft aus nicht beim Auftraggeber liegenden Gründen unausgeführt bleibt. Dazu kommen ein Zahlungsziel, der Verzugszinssatz nach § 456 UGB im unternehmerischen Verkehr und eine Regelung zur Umsatzsteuer.
Doppeltätigkeit, Nachwirkung und Gewerbeberechtigung
Doppeltätigkeit — die Tätigkeit für beide Seiten — ist in Österreich nicht generell verboten, aber offenzulegen, und sie verändert die Provisionsstruktur. Die Vorlage verlangt eine Entscheidung: für eine Seite oder für beide, mit Offenlegung und Angabe, wer was zahlt.
Die Nachwirkung regelt die zweite Dauerfrage: Ein Kunde, der drei Monate nach Vertragsende abschließt, war er vermittelt? Die Vorlage nutzt eine benannte Kontaktliste plus ein befristetes Fenster statt einer offenen Formulierung. Und weil die Vermittlungstätigkeit in Österreich in vielen Fällen eine Gewerbeberechtigung voraussetzt, enthält das Dokument ein Feld dafür — eine fehlende Berechtigung ist ein gewerberechtliches Problem, kein Formulierungsproblem.
Die Klauseln im Einzelnen
- Parteien und Gewerbeberechtigung
- Wer beauftragt, wer vermittelt, und auf welcher Gewerbeberechtigung.
- Gegenstand der Vermittlung
- Welche Geschäfte, welcher Markt, welche Kundengruppe.
- Kein Handelsvertreterverhältnis
- Grenzt gegen die ständige Betrauung ab und verweist auf das richtige Dokument.
- Vertretungsmacht
- Der Makler vermittelt und schließt nicht ab, sofern nicht ausdrücklich anders vereinbart.
- Verdienstlichkeit
- Was als verdienstliche Tätigkeit gilt und dass Namhaftmachung allein nicht genügt.
- Provision
- Satz oder Betrag, Bemessungsgrundlage und wirtschaftlich gleichwertige Geschäfte.
- Entstehen und Wegfall
- Anspruch mit Rechtswirksamkeit, Wegfall bei Nichtausführung ohne Verschulden des Auftraggebers.
- Mehrere Makler
- Überwiegende Verdienstlichkeit, sonst Teilung nach Umfang, im Zweifel gleichteilig.
- Zahlung und Umsatzsteuer
- Zahlungsziel, Rechnung, Umsatzsteuer und Verzugszinsen.
- Doppeltätigkeit
- Offenlegung und wer welche Provision trägt.
- Exklusivität
- Optional. Alleinvermittlung mit Grenzen und Dauer.
- Nachwirkung
- Benannte Kontakte und ein befristetes Fenster nach Vertragsende.
- Aufwand und Mitwirkung
- Wer trägt Kosten, welche Informationen liefert der Auftraggeber.
- Laufzeit und Kündigung
- Feste Laufzeit oder Kündigung mit Frist statt unbefristeter Bindung.
Checkliste Österreich
Provision an die Verdienstlichkeit binden
Anspruch besteht, wenn das Geschäft durch vereinbarungsgemäße verdienstliche Tätigkeit zustande kommt; bloße Namhaftmachung genügt nicht, sofern keine andere Branchenübung besteht.
§ 6 MaklerGEntstehen und Wegfall des Anspruchs abbilden
Der Anspruch entsteht mit der Rechtswirksamkeit des vermittelten Geschäfts und entfällt, soweit der Vertrag aus Gründen, die nicht beim Auftraggeber liegen, nicht ausgeführt wird.
§ 7 MaklerGMehrere Makler ausdrücklich regeln
Bei mehreren Maklern gebührt die Provision dem mit deutlich überwiegender Verdienstlichkeit; andernfalls wird nach Umfang und im Zweifel zu gleichen Teilen geteilt.
Gegen das Handelsvertretergesetz abgrenzen
Wer ständig mit der Vermittlung oder dem Abschluss von Geschäften betraut ist, ist Handelsvertreter — mit eigenen Kündigungsfristen und Ausgleichsanspruch. Der Titel des Vertrags ändert daran nichts.
Gewerbeberechtigung prüfen
Vermittlungstätigkeiten setzen in vielen Fällen eine Gewerbeberechtigung voraus; Immobilien- und Versicherungsvermittlung unterliegen zusätzlichen Vorschriften und Informationspflichten.
WKO GewerberechtDoppeltätigkeit offenlegen
Die Tätigkeit für beide Seiten ist offenzulegen und schriftlich zu regeln, samt Angabe, wer welche Provision trägt.
Verzugszinsen richtig ansetzen
Zwischen Unternehmern 9,2 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz; bei fehlendem Verschulden am Verzug nur vier Prozent nach § 1000 Abs. 1 ABGB.
§ 456 UGB
So füllen Sie den Vertrag aus
- Parteien und Berechtigung. Auftraggeber und Makler eintragen, samt Gewerbeberechtigung und Firmenbuchdaten.
- Gegenstand festlegen. Zu vermittelnde Geschäfte, Markt und Kundengruppe möglichst genau beschreiben.
- Verdienstlichkeit definieren. Festhalten, welche Tätigkeit als verdienstlich gilt und was Namhaftmachung allein nicht bewirkt.
- Provision beziffern. Satz oder Betrag, Bemessungsgrundlage, Umsatzsteuer und Zahlungsziel eintragen.
- Doppeltätigkeit und Exklusivität entscheiden. Offenlegung aktivieren, wenn für beide Seiten gearbeitet wird; Alleinvermittlung nur mit Dauer.
- Nachwirkung eingrenzen. Kontaktliste und Fenster in Monaten festlegen statt einer offenen Formulierung.
- Prüfen und unterschreiben. Dokument lesen, als DOCX oder PDF ausgeben und beidseitig unterschreiben.
Häufige Fragen
Was bedeutet Verdienstlichkeit?
Dass die Tätigkeit des Maklers das Geschäft tatsächlich herbeigeführt hat. § 6 MaklerG knüpft den Provisionsanspruch daran, dass das zu vermittelnde Geschäft durch die vereinbarungsgemäße verdienstliche Tätigkeit mit einem Dritten zustande kommt. Die bloße Namhaftmachung eines Dritten begründet den Anspruch nicht, sofern in der Branche nicht eine andere Übung besteht — und diese Übung sollte im Vertrag benannt sein, wenn Sie sich darauf stützen.
Wann entsteht der Provisionsanspruch?
Mit der Rechtswirksamkeit des vermittelten Geschäfts. Er entfällt aber, soweit feststeht, dass der Vertrag zwischen dem Dritten und dem Auftraggeber aus Gründen, die nicht beim Auftraggeber liegen, nicht ausgeführt wird. Beide Hälften gehören in den Vertrag; Vorlagen, die nur die erste abbilden, führen zu Streit über gescheiterte Geschäfte.
Was gilt, wenn zwei Makler denselben Kunden gebracht haben?
Die Provision gebührt dem Makler, dessen Verdienstlichkeit deutlich überwiegt. Lässt sich ein Überwiegen nicht feststellen, wird nach dem Umfang der Verdienstlichkeit geteilt, im Zweifel zu gleichen Teilen. Weil diese Frage in der Praxis regelmäßig auftritt, schreibt die Vorlage die Regel aus, statt sie dem Zufall zu überlassen.
Worin unterscheidet sich der Makler vom Handelsvertreter?
In der ständigen Betrauung. Ein Makler vermittelt Geschäftsgelegenheiten, ohne dauernd damit betraut zu sein; ein Handelsvertreter ist es und fällt unter das Handelsvertretergesetz, mit eigenen Kündigungsfristen und einem Ausgleichsanspruch nach Vertragsende. Wer laufend im Namen eines Unternehmens verkauft, braucht einen Handelsvertretervertrag — die Bezeichnung als Maklervertrag verschiebt die Rechtsfolgen nicht.
Darf der Makler für beide Seiten arbeiten?
Die Doppeltätigkeit ist nicht generell verboten, aber offenzulegen und zu regeln, weil sie die Interessenlage und die Provisionsstruktur verändert. Die Vorlage verlangt eine ausdrückliche Entscheidung: für eine Seite oder für beide, mit Offenlegung und Angabe, wer welche Provision trägt.
Brauche ich eine Gewerbeberechtigung?
In vielen Fällen ja — Vermittlungstätigkeiten sind in Österreich gewerberechtlich erfasst, und für Immobilien- und Versicherungsvermittlung gelten zusätzliche Vorschriften und Informationspflichten. Der Vertrag hat ein Feld für die Berechtigung. Fehlt sie, ist das ein gewerberechtliches Problem und keines, das eine Vertragsklausel löst.
Wie lange soll die Nachwirkungsfrist sein?
So lange, wie sich der Beitrag noch nachweisen lässt — drei bis sechs Monate sind eine übliche Größe. Entscheidend ist weniger die Dauer als die Grundlage: eine bei Vertragsende schriftlich festgehaltene Liste der vermittelten Kontakte trägt einen Anspruch, eine allgemeine Formulierung über eingeführte Kunden nicht.
Deckt diese Vorlage Immobilien- und Versicherungsmakler ab?
Nein. Für die Immobilien- und die Versicherungsvermittlung gelten neben den allgemeinen Bestimmungen des Maklergesetzes besondere Regeln, eigene Informationspflichten und teils Provisionsobergrenzen. Diese Vorlage bildet den allgemeinen Teil ab; für diese beiden Bereiche brauchen Sie ein auf die Branche zugeschnittenes Dokument und fachliche Beratung.
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Rechtlicher Hinweis
Diese Vorlage und die Erläuterungen sind allgemeine Informationen zur Praxis in Österreich, keine Rechts-, Gewerberechts- oder Steuerberatung, und niemand hat Ihre Vereinbarung geprüft. Für Immobilien- und Versicherungsvermittlung gelten zusätzliche Vorschriften, die hier nicht abgebildet sind.
