Kündigung des Hauptmietvertrags durch den Vermieter

Die gerichtliche Aufkündigung, nicht der einfache Brief

Im vollen Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes kann der Vermieter den Hauptmietvertrag ohne Zustimmung des Mieters nur gerichtlich aufkündigen, § 560 der Zivilprozessordnung (ZPO). Der Vermieter reicht die Aufkündigung mit dem angegebenen Kündigungsgrund beim zuständigen Bezirksgericht ein; erst mit der gerichtlichen Zustellung an den Mieter beginnt eine Frist von vier Wochen, innerhalb der der Mieter schriftlich Einwendungen erheben kann.

Erhebt der Mieter innerhalb dieser vier Wochen keine Einwendungen, wird die Aufkündigung ohne weitere Prüfung rechtskräftig und bildet selbst den Exekutionstitel für eine Zwangsräumung. Erhebt der Mieter Einwendungen, kommt es zu einem streitigen Verfahren, in dem der Vermieter beweisen muss, dass der behauptete Kündigungsgrund im Zeitpunkt der Zustellung tatsächlich vorlag.

Ein abschließender Katalog von Gründen — und ein enger Eigenbedarf

§ 30 Absatz 1 MRG erlaubt die Kündigung durch den Vermieter nur aus einem der in Absatz 2 abschließend aufgezählten wichtigen Gründe, etwa erheblichem Zahlungsrückstand, erheblich nachteiligem Gebrauch des Mietgegenstands oder unbefugter gewinnbringender Weitergabe. Ein pauschales „berechtigtes Interesse" wie im deutschen Recht kennt das MRG nicht; jeder Grund muss unter eine der Ziffern des Katalogs fallen.

Eigenbedarf ist dabei deutlich enger gefasst als in Deutschland: Nach § 30 Absatz 2 Ziffer 8 MRG muss der Vermieter die Wohnung dringend für sich selbst oder Verwandte in absteigender Linie benötigen, und ihm muss aus der Fortsetzung des Mietverhältnisses ein unverhältnismäßig größerer Nachteil erwachsen als dem Mieter aus der Kündigung — eine echte Interessenabwägung, keine bloße Bedarfsbehauptung. Nach Ziffer 9 kann der Vermieter für Verwandte in gerader Linie auch dann kündigen, wenn er dem Mieter Ersatz beschafft. Hat der Vermieter die Liegenschaft erst innerhalb der letzten zehn Jahre erworben, ist ihm die Berufung auf diese Eigenbedarfsgründe nach § 30 Absatz 3 MRG zusätzlich versperrt.

Befristete Verträge, die Mindestdauer seit 2026 und die Vollausnahme

Ein befristeter Hauptmietvertrag muss die Befristung nach § 29 MRG schriftlich und mit einem kalendermäßig bestimmten Endtermin vereinbaren; mündliche Befristungen sind unwirksam. Seit dem 5. Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetz (Mietenpaket 2026) beträgt die Mindestdauer für ab 2026 neu abgeschlossene Verträge zwischen einem unternehmerischen Vermieter und einem Verbraucher fünf Jahre statt der bisherigen drei Jahre; kleine private Vermieter mit wenigen Mietobjekten können weiterhin auf drei Jahre befristen. Während der Laufzeit kann der Vermieter einen befristeten Vertrag ohnehin nur aus einem der engen Gründe des § 30 MRG vorzeitig auflösen, nicht durch einfachen Fristablauf.

Bestimmte Mietgegenstände sind nach § 1 Absatz 2 MRG von der Anwendung des Gesetzes vollständig ausgenommen — etwa Wohnungen in Gebäuden mit höchstens zwei selbständigen Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten, Ferienwohnungen oder Mietverträge mit einer Dauer von weniger als einem halben Jahr. In diesem Bereich der Vollausnahme gelten nur die weitgehend nachgiebigen Bestimmungen des ABGB, und der Vermieter kann ein unbefristetes Mietverhältnis grundsätzlich ohne Angabe eines Kündigungsgrundes schriftlich kündigen.

Die Abschnitte, erklärt

Kündigungsgrund

Zahlungsrückstand, erheblich nachteiliger Gebrauch, unbefugte Weitergabe, Eigenbedarf mit oder ohne Ersatz, oder Vollausnahme vom MRG — oben ausgewählt, bestimmt den Wortlaut, die zitierte Vorschrift und ob überhaupt ein Grund erforderlich ist.

Begründung

Die konkrete Schilderung der Tatsachen, die den gewählten Grund tragen; im gerichtlichen Verfahren muss der Vermieter diese Tatsachen im Streitfall beweisen, eine bloße Wiederholung des Gesetzeswortlauts reicht nicht.

Zuständiges Bezirksgericht

Das Gericht, bei dem die Aufkündigung einzubringen ist — bei den MRG-Kündigungsgründen ersetzt die gerichtliche Zustellung der Aufkündigung das direkte Kündigungsschreiben an den Mieter.

Diese Kündigung ist eine gerichtliche Aufkündigung

Erklärt, dass die vierwöchige Einwendungsfrist erst mit der gerichtlichen Zustellung beginnt und was passiert, wenn der Mieter Einwendungen erhebt oder nicht.

Vollausnahme vom Mietrechtsgesetz

Erscheint, wenn der Mietgegenstand nach § 1 Absatz 2 MRG vollständig vom Gesetz ausgenommen ist; hier gilt das ABGB, und kein Kündigungsgrund ist erforderlich.

Diese Kündigung ist keine Räumung

Stellt klar, dass weder die Rechtskraft der Aufkündigung noch der Ablauf einer Kündigungsfrist den Vermieter berechtigt, selbst zu räumen — dafür ist stets ein gerichtlicher Exekutionstitel und eine Zwangsräumung nötig.

Zustellung (Vollausnahme)

Bei der schriftlichen ABGB-Kündigung außerhalb des MRG hält dieser Abschnitt Art und Datum der Zustellung fest, weil nach § 862a ABGB der Zugang beim Mieter und nicht die Absendung über die Wirksamkeit entscheidet.

Rechtliche Eckpunkte

Die folgenden Vorschriften sind unmittelbar im Gesetzestext nachlesbar und dieser Vorlage zugrunde gelegt.

• Der Vermieter kann nur aus einem der abschließend aufgezählten Gründe kündigen

  § 30 Absatz 1 und 2 MRG erlaubt die Kündigung eines im Vollanwendungsbereich stehenden Hauptmietvertrags durch den Vermieter nur aus einem der in Absatz 2 abschließend aufgezählten wichtigen Gründe, etwa Zahlungsrückstand, erheblich nachteiligem Gebrauch oder dringendem Eigenbedarf.

  § 30 MRG — JUSLINE Österreich

• Die Kündigung erfolgt als gerichtliche Aufkündigung, nicht als einfacher Brief

  § 560 ZPO verlangt, dass der Vermieter einen Hauptmietvertrag ohne Zustimmung des Mieters nur durch eine bei Gericht eingebrachte Aufkündigung beendet; der Mieter kann ab Zustellung innerhalb von vier Wochen Einwendungen erheben.

  § 560 ZPO — JUSLINE Österreich

• Ein befristeter Hauptmietvertrag braucht Schriftform und, seit 2026, oft eine Mindestdauer von fünf Jahren

  § 29 MRG verlangt für die Befristung Schriftform und einen kalendermäßig bestimmten Endtermin; seit dem Mietenpaket 2026 gilt für ab 2026 neu abgeschlossene Verträge zwischen unternehmerischen Vermietern und Verbrauchern eine Mindestdauer von fünf statt bisher drei Jahren.

  § 29 MRG — JUSLINE Österreich

• Bestimmte Mietgegenstände sind vollständig vom MRG ausgenommen

  § 1 Absatz 2 MRG nimmt bestimmte Mietgegenstände, etwa Gebäude mit höchstens zwei selbständigen Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten, vollständig von der Anwendung des Gesetzes aus; dort gelten die nachgiebigen Bestimmungen des ABGB.

  § 1 MRG — JUSLINE Österreich

So verwenden Sie diese Vorlage

1. Kündigungsgrund auswählen. Wählen Sie oben den zutreffenden Kündigungsgrund nach § 30 Absatz 2 MRG oder, falls einschlägig, die Vollausnahme vom MRG — der Text und die zitierte Vorschrift passen sich automatisch an.
2. Parteien und Mietgegenstand eintragen. Tragen Sie Namen und Anschrift von Vermieter und Mieter, die Anschrift des Mietgegenstands sowie das Datum des Hauptmietvertrags und der Überlassung ein.
3. Begründung konkret ausfüllen. Beschreiben Sie die Tatsachen, die den gewählten Grund tragen, so konkret wie möglich — im gerichtlichen Verfahren muss der Vermieter diese Tatsachen im Streitfall beweisen.
4. Zuständiges Bezirksgericht angeben. Tragen Sie bei den MRG-Kündigungsgründen das für den Mietgegenstand zuständige Bezirksgericht ein, bei dem die Aufkündigung einzubringen ist.
5. Bei Vollausnahme: Kündigungsfrist und Zustellung eintragen. Fällt der Mietgegenstand unter die Vollausnahme, tragen Sie die vereinbarte Kündigungsfrist sowie Art und Datum der Zustellung an den Mieter ein.
6. Unterschreiben und einbringen bzw. zustellen. Unterschreiben Sie das Dokument und bringen Sie es bei den MRG-Kündigungsgründen als Aufkündigung beim zuständigen Bezirksgericht ein; bei der Vollausnahme stellen Sie es unmittelbar dem Mieter zu.

Häufig gestellte Fragen