Tabela de Amortização

Sistema Francês: Prestação Constante

A generalidade do crédito habitação em Portugal usa o sistema francês, com prestação constante enquanto a taxa não muda. Nos primeiros anos, a maior parte da prestação corresponde a juros; nos últimos anos, a maior parte amortiza capital.

Euribor e Revisão da Taxa

A taxa de juro do crédito habitação combina o indexante (Euribor a 3, 6 ou 12 meses) com o spread do banco. Sempre que o indexante é revisto — a cada 3, 6 ou 12 meses conforme o contrato — a prestação é recalculada para o capital em dívida nesse momento.

TAN vs TAEG

A TAN (Taxa Anual Nominal) reflete apenas a taxa de juro. A TAEG (Taxa Anual Efetiva Global) inclui também comissões, seguros obrigatórios e outros encargos, expressos como uma taxa anual única — é o valor correto para comparar propostas de diferentes bancos.

Exemplo: 180.000 € em 35 Anos a 3,6%

Para um crédito habitação de 180.000 € a 3,6% em 35 anos, a prestação mensal é de 754,39 €.

Ao longo das 420 prestações pagará 136.843,66 € em juros, num total de 316.843,66 €.

Como a taxa está indexada à Euribor, a prestação real muda sempre que o indexante é revisto, de acordo com o prazo de revisão do seu contrato.

Prestação = C × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n − 1], onde C = capital em dívida, r = taxa de juro mensal, n = número de prestações mensais

Sistema Francês e a Revisão da Euribor

Este simulador utiliza o sistema francês de prestação constante, o padrão em Portugal. Sempre que a Euribor é revista, a prestação é recalculada com base no capital em dívida nesse momento e na nova taxa — pode simular esse efeito voltando a correr a calculadora com a nova taxa.

Comissão de Reembolso Antecipado

Pelo Decreto-Lei n.º 74-A/2017, a comissão de reembolso antecipado está limitada a 0,5% do capital reembolsado em créditos de taxa variável, ou 2% em créditos de taxa fixa. Em determinados períodos, o legislador tem suspendido temporariamente esta comissão para crédito habitação de taxa variável — confirme a situação em vigor junto do seu banco.