Simulador de crédito habitação

O crédito habitação português mais comum é o empréstimo amortizante de taxa variável com revisão semestral ou anual da prestação conforme a Euribor. A prestação mensal cobre juros sobre o capital em dívida e uma parcela de amortização de capital. Exemplo prático. Empréstimo de 180.000 € a 30 anos com spread de 1,5 % e Euribor 6M a 2,8 % (taxa total 4,3 %): prestação = 889 €. Juros totais ao longo do contrato: 140.000 €. A uma taxa fixa de 3,9 %, a prestação seria 845 € com juros totais de 124.000 € — demonstrando como a taxa fixa pode ser mais barata a longo prazo em cenários de subida de taxas.

O IMT é o principal imposto na compra de imóvel. Aplica-se uma escala progressiva ao valor do imóvel (ou ao valor patrimonial tributário, se superior):

• Até € 97.064: isento (habitação própria e permanente)
• € 97.065 – € 132.774: 2 %
• € 132.775 – € 181.034: 5 %
• € 181.035 – € 301.688: 7 %
• € 301.689 – € 578.598: 8 %
• Acima de € 1.050.400: taxa fixa de 7,5 % (imóveis de luxo)

Para um imóvel de € 250.000 (habitação própria permanente), o IMT é aproximadamente € 6.887. Imóveis para arrendamento ou segunda habitação têm taxas mais elevadas. Fonte: Portal das Finanças

O Imposto de Selo incide em duas vertentes na compra com crédito:

• Sobre o valor do imóvel (aquisição): 0,8 % do valor de compra (e.g. € 2.000 num imóvel de € 250.000)
• Sobre o montante do crédito: 0,6 % do valor do empréstimo para prazos superiores a 5 anos (e.g. € 1.080 num empréstimo de € 180.000)

Ambos são liquidados na escritura. A isenção de Imposto de Selo na aquisição aplica-se apenas a habitação própria permanente com VPT inferior a determinados limiares.

O Estado português criou em 2024 um regime de garantia pública para facilitar o acesso ao crédito habitação a jovens até 35 anos:

• Garantia do Estado até 15 % do valor do imóvel, permitindo financiamento de 100 % sem entrada
• Imóvel destinado a habitação própria permanente
• Valor máximo do imóvel: € 450.000
• Rendimento do agregado: até ao 8.º escalão de IRS

Fonte: IHRU – Garantia Pública

Em Portugal, o Decreto-Lei n.º 74-A/2017 e o CCCG limitam as comissões de reembolso antecipado:

• Taxa variável: máximo de 0,5 % do capital reembolsado antecipadamente
• Taxa fixa: máximo de 2 % do capital reembolsado

Nos períodos de dificuldade económica reconhecida (como o atual regime de proteção COVID-19 encerrado), vigoraram isenções temporárias. Utilize o botão Adicionar amortização extra na calculadora para ver o impacto de um pagamento mensal adicional na duração e nos juros totais.