Aviso de Terminación de Contrato de Arrendamiento (CDMX)

Este aviso no desaloja a nadie — el desalojo siempre pasa por un juzgado

Enviar este aviso no termina por sí mismo la posesión del inquilino. Si el inquilino no desaloja voluntariamente en la fecha indicada, el siguiente paso del arrendador es presentar una demanda ante el juzgado competente; solo una resolución judicial, ejecutada por el propio juzgado, puede ordenar el desalojo. Actuar por cuenta propia —cambiar chapas, cortar la luz o el agua, o retirar las pertenencias del inquilino— no es una alternativa legal: es el delito de despojo previsto en el Código Penal Federal (Federal Criminal Code), artículo 395, con pena de tres a diez años de prisión, aplicable incluso cuando el derecho del arrendador parezca evidente.

En la Ciudad de México, la controversia de arrendamiento inmobiliario se tramita desde el 1 de diciembre de 2024 mediante el procedimiento oral especial previsto en el Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares (National Civil and Family Procedure Code), artículos 520 a 529 — la nueva legislación procesal unificada que sustituye gradualmente al antiguo Código de Procedimientos Civiles de cada entidad. Confirme con un abogado si, a la fecha en que actúe, su caso ya se rige por este código nacional o todavía por las reglas procesales anteriores.

Fin de un contrato con plazo fijo: la tácita reconducción no se detiene solo con este aviso

Si el contrato de arrendamiento tiene un plazo fijo (lo habitual en la CDMX es un año), y el arrendador no desea renovarlo, no basta con enviar un aviso: conforme al artículo 2487 del Código Civil Federal (Federal Civil Code), en relación con el artículo 2478 del mismo Código, si al vencer el plazo ninguna de las partes se opone formalmente, el arrendamiento se prorroga por tiempo indeterminado por tácita reconducción. Para impedirlo, el arrendador debe oponerse demandando ante el juez la terminación del contrato dentro de los diez días naturales siguientes al vencimiento — un plazo breve que este aviso, por sí solo, no cumple ni sustituye. Enviar este aviso antes del vencimiento es una buena práctica y deja constancia de la intención del arrendador, pero si el inquilino no desaloja, la demanda judicial dentro de esos diez días sigue siendo necesaria.

Si, en cambio, el contrato no tiene un plazo fijo determinado, el artículo 2478 del Código Civil Federal (Federal Civil Code) permite a cualquiera de las partes darlo por terminado dando aviso por escrito a la otra con quince días de anticipación si el predio es urbano, o con un año si es rústico — un mecanismo distinto, más simple, que este aviso también cubre.

Falta de pago: la rescisión procede por el impago pactado, y el número de meses varía según la fuente

El artículo 2489 del Código Civil Federal (Federal Civil Code) permite al arrendador demandar la rescisión del contrato por falta de pago de la renta en los términos pactados conforme al artículo 2425, fracción I, del mismo Código — es decir, el incumplimiento del calendario de pago acordado en el propio contrato es, en sí mismo, causa de rescisión. Diversas fuentes de práctica legal citan que, en los hechos, los juzgados suelen exigir que existan dos o más mensualidades vencidas y no pagadas antes de que la vía especial de arrendamiento resulte aplicable (y hasta tres mensualidades en arrendamientos de interés social), pero esta cifra no aparece como tal, con ese número, en el texto del Código Civil Federal que pudimos verificar en esta sesión — confirme el criterio vigente en su juzgado o con un abogado antes de fijar el número exacto de meses de atraso en el aviso.

Las secciones del aviso, explicadas

Motivo del aviso

Identifica si se trata de un arrendamiento sin plazo fijo, de la falta de renovación de un contrato con plazo fijo, o de la falta de pago de la renta, y ajusta el texto y los campos siguientes a ese motivo.

Este aviso no es una resolución judicial

Declara expresamente que el aviso no pone fin por sí mismo a la posesión de la vivienda o local y que, si el inquilino no desaloja, el siguiente paso del arrendador es demandar ante el juzgado competente — nunca actuar por cuenta propia.

Fecha de terminación pretendida

La fecha en que el arrendador solicita la entrega de la posesión, calculada conforme al plazo de aviso aplicable al motivo elegido (quince días, oposición dentro de diez días tras el vencimiento, o el plazo pactado por impago).

Fianza

Recuerda que la fianza o depósito en garantía se liquidará conforme a lo pactado en el contrato de arrendamiento y a la normativa aplicable, sin fijar un plazo de devolución que este formato no puede garantizar.

Acuse de recepción

El apartado que registra el medio de envío, la fecha y el resultado de la entrega del aviso — la prueba que un juzgado pedirá si el caso llega a una demanda de desahucio.

Puntos a comprobar

Este formato está anclado en el Código Civil Federal y en la legislación procesal aplicable en la Ciudad de México. El derecho de arrendamiento es de competencia estatal en México: si la vivienda está en otra entidad, compruebe el Código Civil y el código procesal de ese estado antes de usarlo.

• El desalojo siempre requiere una resolución judicial

  Ningún arrendador puede recuperar la posesión de un inmueble arrendado por sus propios medios en México. Hacerlo por cuenta propia —cambiar cerraduras, cortar suministros, retirar pertenencias— puede constituir el delito de despojo previsto en el Código Penal Federal (Federal Criminal Code), artículo 395, con pena de tres a diez años de prisión.

  Código Penal Federal, Título Vigesimosegundo (Justia México)

• Desde diciembre de 2024, la controversia de arrendamiento en la CDMX se tramita bajo el código procesal nacional

  El Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares (National Civil and Family Procedure Code) entró en vigor para las controversias de arrendamiento inmobiliario en la Ciudad de México a partir del 1 de diciembre de 2024, mediante el procedimiento oral especial de sus artículos 520 a 529, sustituyendo gradualmente al Código de Procedimientos Civiles local.

  Declaratoria de Vigencia del CNPCF en la Ciudad de México (SEGOB/DOF)

• Un contrato con plazo fijo se renueva por tácita reconducción si el arrendador no se opone a tiempo

  Conforme al artículo 2487 del Código Civil Federal (Federal Civil Code), en relación con el artículo 2478 del mismo Código, si al vencer el plazo del contrato ninguna de las partes se opone, el arrendamiento continúa por tiempo indeterminado; el arrendador debe demandar la terminación dentro de los diez días naturales siguientes al vencimiento para impedirlo.

  Código Civil Federal, artículos 2412 al 2424 (Justia México)

Cómo usar este formato

1. Elija el motivo del aviso. Seleccione arrendamiento sin plazo fijo, falta de renovación de un contrato con plazo fijo, o falta de pago de la renta — el texto y los campos del aviso se ajustan al motivo elegido.
2. Rellene las partes y el inmueble. Escriba el nombre del arrendador y del arrendatario y la dirección de la vivienda o local arrendado en los espacios resaltados.
3. Confirme el plazo de aviso aplicable a su motivo. Para un arrendamiento sin plazo fijo son quince días si el predio es urbano; para impedir la tácita reconducción de un contrato con plazo fijo, la oposición judicial debe presentarse dentro de los diez días siguientes al vencimiento. Este formato no calcula el plazo por usted.
4. Complete el motivo concreto. Para falta de pago, indique el importe adeudado y el periodo correspondiente. Para falta de renovación, indique la fecha de vencimiento del contrato.
5. Envíe el aviso y conserve el acuse de recepción. Utilice un medio que le permita acreditar la fecha y el contenido de envío, y complete el apartado de acuse de recepción con el resultado de la entrega.
6. Descargue y consulte a un abogado antes de demandar. Descargue el aviso completo en Word o PDF. Si el inquilino no desaloja voluntariamente, consulte a un abogado antes de presentar la demanda de terminación o desahucio ante el juzgado competente.

Preguntas frecuentes