Disdetta del Contratto di Locazione dal Locatore

Perché questo documento non è uno sfratto

La disdetta e lo sfratto sono due cose diverse e non vanno confusi. La disdetta comunica che il locatore non intende rinnovare il contratto alla scadenza, per uno dei motivi ammessi dalla legge; da sola non fa uscire nessuno dall'immobile. Se l'inquilino non riconsegna l'immobile alla data indicata, il passo successivo del locatore è lo sfratto per finita locazione, disciplinato dal Codice di Procedura Civile (Code of Civil Procedure), art. 657, che richiede una citazione davanti al giudice e una convalida giudiziale — solo il giudice, tramite l'ufficiale giudiziario, può ordinare e attuare il rilascio forzato dell'immobile.

Nessuno può cambiare la serratura, staccare le utenze o rimuovere i beni dell'inquilino senza un provvedimento del giudice, indipendentemente da quanto sia fondato il motivo della disdetta.

I motivi della disdetta sono tassativi, non a scelta libera

L'art. 3 della Legge 431/1998 (Law 431/1998, la legge sulle locazioni abitative) elenca in modo tassativo i motivi per cui il locatore può negare il rinnovo alla prima o alla successiva scadenza: destinare l'immobile a uso proprio, del coniuge o di un parente entro il secondo grado; venderlo a terzi, riconoscendo però al conduttore il diritto di prelazione; destinarlo a finalità pubbliche, sociali, culturali o di culto; oppure eseguire un intervento di ristrutturazione integrale o una ricostruzione indispensabile che richieda lo sgombero dell'immobile. La comunicazione che non indica uno di questi motivi, o che ne indica uno diverso da quelli previsti, è nulla — il contratto continua a rinnovarsi come se la disdetta non fosse mai stata inviata.

Per la morosità non serve questo documento

Se il problema è il mancato pagamento del canone, la disdetta non è lo strumento giusto: il locatore può agire direttamente con lo sfratto per morosità, disciplinato dal Codice di Procedura Civile (Code of Civil Procedure), art. 658, quando il ritardo nel pagamento supera i venti giorni dalla scadenza, anche per una sola mensilità, secondo la soglia fissata dalla Legge sull'equo canone (Legge 392/1978, l'equo canone Law), art. 5. Questo modello riguarda solo la mancata prosecuzione del contratto alla scadenza per uno dei motivi dell'art. 3; per la morosità serva un modello di sfratto per morosità o si rivolga a un legale.

Le clausole, spiegate

Motivo della disdetta

Identifica quale dei motivi tassativi dell'art. 3 della Legge 431/1998 fonda la disdetta, e adatta il testo successivo a quel motivo — indicarne uno diverso rende la disdetta nulla.

Questo documento non è uno sfratto

Dichiara espressamente che la disdetta non fa terminare da sola il diritto dell'inquilino a occupare l'immobile, e che solo il giudice può ordinarne il rilascio forzato tramite lo sfratto per finita locazione.

Tipo di contratto e durata

Indica se il contratto è a canone libero (4+4 anni) o a canone concordato (3+2 anni) e la data di scadenza a cui la disdetta si riferisce — la durata complessiva cambia, ma il preavviso di sei mesi e l'obbligo di motivazione restano gli stessi.

Deposito cauzionale

Ricorda come sarà liquidato il deposito cauzionale al termine del contratto, secondo quanto pattuito nel contratto originario.

Modalità di invio

Registra come e quando la disdetta è stata inviata — raccomandata con avviso di ricevimento o PEC — l'elemento che serve a dimostrare che il preavviso di sei mesi è stato effettivamente rispettato.

Punti da verificare

I motivi, i termini di preavviso e le conseguenze della mancata disdetta sono fissati dalla legge e non sono negoziabili tra le parti; verifichi il motivo applicabile al suo caso prima di inviare la disdetta.

• La disdetta deve indicare uno dei motivi tassativi, a pena di nullità

  L'art. 3, comma 1, della Legge 431/1998 (Law 431/1998) elenca in modo esaustivo i motivi per cui il locatore può negare il rinnovo del contratto alla scadenza; una disdetta che non indica uno di questi motivi, o ne indica uno diverso, è nulla e il contratto si rinnova come se la disdetta non fosse stata inviata.

  Brocardi — Art. 3, Legge 431/1998, disdetta del contratto da parte del locatore

• Senza disdetta, il contratto si rinnova tacitamente

  Se nessuna delle parti comunica la disdetta almeno sei mesi prima della scadenza, il contratto si rinnova automaticamente per un periodo della stessa durata del precedente, alle stesse condizioni.

  Bosetti & Gatti — Testo della Legge 431 del 1998

• La morosità si tratta con lo sfratto, non con la disdetta

  Il mancato pagamento del canone per oltre venti giorni dalla scadenza, anche per una sola mensilità, consente al locatore di agire direttamente con lo sfratto per morosità; la disdetta non è lo strumento previsto per questa situazione.

  Brocardi — Art. 658, Codice di Procedura Civile, intimazione di sfratto per morosità

Come usare questo modello

1. Scelga il motivo della disdetta. Selezioni sopra il documento uno dei motivi tassativi previsti dall'art. 3 della Legge 431/1998 — uso proprio o di un familiare, vendita a terzi, finalità pubbliche o sociali, oppure ristrutturazione integrale.
2. Compili le parti e l'immobile. Scriva i dati del locatore e del conduttore e l'indirizzo dell'immobile locato negli spazi evidenziati.
3. Indichi il tipo di contratto e la data di scadenza. Precisi se il contratto è a canone libero (4+4) o a canone concordato (3+2) e la data di scadenza a cui si riferisce la disdetta.
4. Verifichi che il preavviso sia di almeno sei mesi. Controlli che la data di invio della disdetta lasci almeno sei mesi di preavviso prima della scadenza indicata — un preavviso più breve non è valido.
5. Invii la disdetta con una modalità che ne provi la ricezione. Utilizzi una raccomandata con avviso di ricevimento o una PEC, e conservi la prova di invio e di consegna.
6. Scarichi e conservi una copia. Scarichi il documento completo in Word o PDF e conservi una copia insieme alla prova di consegna — le servirà se il caso arriva davanti a un giudice.

Domande frequenti