Requerimiento Previo al Desahucio — Modelo (España)

Por qué este documento no es una "notificación de desahucio"

En el derecho anglosajón, un propietario puede a veces poner fin a un arrendamiento sirviendo directamente un aviso que, transcurrido el plazo, produce efectos por sí mismo. En España no existe ese mecanismo: la Ley de Enjuiciamiento Civil reserva la recuperación de la vivienda al juicio verbal de desahucio (artículo 250.1.1 de la LEC, la Ley de Enjuiciamiento Civil), y solo una resolución judicial —ejecutada por el propio juzgado— puede obligar al inquilino a abandonar la vivienda. Lo que este documento hace es formalizar, con fecha y contenido probado, el requerimiento que casi siempre hay que acreditar antes de poder presentar esa demanda.

El Tribunal Supremo (sentencia 493/2022, de 22 de junio) ha confirmado que el burofax es un instrumento válido para este requerimiento, precisamente porque certifica el contenido enviado, el remitente, el destinatario y el resultado de la entrega, incluso cuando consta como "no entregado y dejado aviso".

Tres motivos distintos, no un formulario único

Un requerimiento por impago reclama una cantidad de renta concreta y advierte de que, transcurrido un mes desde el requerimiento fehaciente, el pago posterior ya no permite al inquilino enervar (detener) la acción de desahucio. Un requerimiento por falta de renovación comunica que el arrendador no prorrogará el contrato una vez alcanzada la duración mínima de cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica), con la antelación que exige la Ley de Arrendamientos Urbanos. Un requerimiento por necesidad de recuperar la vivienda —solo disponible si el arrendador es persona física y el contrato incluía desde el principio esa cláusula— comunica que necesita la vivienda como residencia propia o de un familiar en primer grado antes de que termine el plazo mínimo. Usar el motivo equivocado, o no incluir la cláusula de necesidad si el contrato no la preveía, es una de las razones más comunes por las que un requerimiento no surte el efecto pretendido.

El acuse de entrega no es un trámite menor

Si el caso llega a un juzgado, se necesitará acreditar cómo y cuándo se comunicó el requerimiento. "Le llamé por teléfono" no es un medio fehaciente. Este modelo incluye un apartado para anotar el medio de envío, la fecha y el resultado de la entrega —la prueba que un burofax o una notificación notarial certifican automáticamente y que conviene conservar junto con una copia del documento.

Las cláusulas, explicadas

Motivo del requerimiento

Identifica si se trata de un requerimiento por impago, por falta de renovación o por necesidad de recuperar la vivienda, y adapta el texto y los campos siguientes a ese motivo.

Cantidad reclamada o fecha de finalización

Para un requerimiento por impago, el importe exacto adeudado a la fecha del requerimiento. Para los otros dos motivos, la fecha en que el arrendador pretende que finalice el contrato.

Este documento no desahucia a nadie

Declara expresamente que el requerimiento no pone fin por sí mismo a la posesión de la vivienda y que, si el inquilino no atiende lo solicitado, el siguiente paso del arrendador es presentar una demanda de desahucio ante el juzgado competente.

Cláusula de necesidad (si procede)

Solo aplica si el contrato original ya incluía, desde su firma, una cláusula que contemplara la necesidad del arrendador de recuperar la vivienda antes del plazo mínimo — sin esa cláusula previa, este motivo no es válido.

Acuse de recepción

El apartado que registra el medio de envío, la fecha y el resultado de la entrega —el elemento que un juzgado pedirá si el requerimiento no es atendido y el arrendador continúa con la demanda.

Puntos a comprobar

Los plazos y requisitos varían según el motivo del requerimiento y la fecha de firma del contrato original; compruebe el caso concreto antes de enviarlo.

• El desahucio siempre requiere intervención judicial

  Ningún arrendador puede recuperar la posesión de una vivienda por sus propios medios en España. La recuperación de la vivienda arrendada por falta de pago o por finalización del contrato se tramita por el juicio verbal previsto en la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), artículo 250.1.1, y solo el juzgado puede ordenar el desalojo.

  BOE — Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil

• El requerimiento por impago debe ser fehaciente y detiene la enervación tras un mes

  Un requerimiento fehaciente de pago —burofax o requerimiento notarial— hecho al menos treinta días antes de presentar la demanda impide que el inquilino pueda enervar la acción de desahucio pagando lo debido una vez iniciado el procedimiento, conforme a la doctrina fijada por el Tribunal Supremo sobre el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

  BOE — Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil, artículo 22

• La recuperación por necesidad del arrendador exige una cláusula pactada desde el inicio

  El arrendador persona física solo puede recuperar la vivienda antes del plazo mínimo de cinco años si necesita destinarla a vivienda permanente para sí o para un familiar en primer grado, y únicamente si el contrato incluyó esa posibilidad desde su celebración, comunicándolo con al menos dos meses de antelación.

  BOE — Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, artículo 9

Cómo usar este modelo

1. Elija el motivo del requerimiento. Seleccione impago, falta de renovación o necesidad de recuperar la vivienda — el texto y los campos del documento se ajustan al motivo elegido.
2. Rellene las partes y la vivienda. Escriba el nombre del arrendador y del arrendatario y la dirección de la vivienda arrendada en los espacios resaltados.
3. Complete el motivo concreto. Para un impago, indique el importe exacto adeudado. Para los otros motivos, indique la fecha de finalización pretendida y, si corresponde, la referencia a la cláusula de necesidad pactada en el contrato original.
4. Envíe el requerimiento por un medio fehaciente. Utilice burofax con certificación de contenido y acuse de recibo, o un requerimiento notarial, y conserve el justificante de envío y de entrega.
5. Descargue y conserve una copia. Descargue el documento completo en Word o PDF y guarde una copia junto con el justificante de entrega — los necesitará si el caso llega a un juzgado.

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