Mäklervertrag: Vorlage nach Art. 412 ff. OR (Schweiz)
Aktualisiert am 22. August 2026
Ein Mäklervertrag regelt, was geschieht, wenn jemand für einen Auftraggeber ein Geschäft nachweist oder vermittelt und dafür einen Mäklerlohn erhält. Das Schweizer Obligationenrecht regelt diesen Vertrag in Art. 412 ff. OR — und es macht eine Unterscheidung, die keine ausländische Vorlage kennt: die zwischen dem Nachweismäkler und dem Vermittlungsmäkler.
Diese Unterscheidung entscheidet über den Lohn. Nach Art. 413 OR ist der Mäklerlohn verdient, sobald der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Mäklers zustande gekommen ist. Wer als Nachweismäkler beauftragt ist, muss die Gelegenheit nachgewiesen haben; wer als Vermittlungsmäkler beauftragt ist, muss verhandelt haben. Die Vorlage, die dieses Muster ersetzt, kennt weder das eine noch das andere, hat keine Laufzeitregelung, keine Doppelmäkelei-Klausel und keine Abgrenzung zum Agenturvertrag — und verweist Streitigkeiten an eine amerikanische Schiedsinstitution. Diese Fassung ist auf das OR gebaut.
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Mäklervertrag
Dieser Vertrag wird am geschlossen zwischen , , UID (nachfolgend „Auftraggeber") und , , UID (nachfolgend „Mäkler"). Er untersteht den Bestimmungen über den Mäklervertrag, Art. 412 ff. OR.
1. Art des Mäklerauftrags
Der Auftrag lautet auf: . Der Mäklerlohn ist verdient, sobald der Vertrag infolge der so beauftragten Tätigkeit des Mäklers zustande gekommen ist. Die Tätigkeit des Mäklers muss für den Abschluss ursächlich gewesen sein.
2. Gegenstand
Der Mäkler wird beauftragt für:
Markt, Gebiet oder Gegenparteien:
3. Kein Agenturverhältnis
Der Mäkler wird nicht ständig damit betraut, für den Auftraggeber Geschäfte zu vermitteln oder in dessen Namen abzuschliessen. Es liegt daher kein Agenturvertrag im Sinne von Art. 418a ff. OR vor, und die dortigen Bestimmungen, insbesondere zu den Kündigungsfristen und zur Kundschaftsentschädigung nach Art. 418u OR, sind nicht anwendbar. Der Mäkler ist selbständig, in der Einteilung seiner Tätigkeit frei und trägt seine Steuern und Sozialversicherungsbeiträge selbst.
4. Keine Abschlussvollmacht
Der Mäkler ist nicht berechtigt, im Namen des Auftraggebers Verträge abzuschliessen, Preise zuzusagen, Rabatte zu gewähren oder Zahlungen entgegenzunehmen. Alle Geschäfte kommen erst mit Annahme durch den Auftraggeber zustande.
5. Mäklerlohn
- Art des Lohns:
- Ansatz oder Betrag:
- Bemessungsgrundlage:
- Mehrwertsteuer:
- Zahlungsfrist:
- Tage nach Rechnung
Der Auftraggeber informiert den Mäkler innerhalb von zehn Arbeitstagen über den Abschluss oder das Scheitern eines Geschäfts und stellt die für die Berechnung erforderlichen Angaben zur Verfügung. Bei Zahlungsverzug ist ein Verzugszins von fünf Prozent geschuldet; ist der übliche Bankdiskonto höher, gilt dieser.
Kommt der Vertrag unter einer aufschiebenden Bedingung zustande, kann der Mäklerlohn erst verlangt werden, wenn die Bedingung eingetreten ist. Tritt die Bedingung endgültig nicht ein, entsteht kein Lohnanspruch.
6. Aufwendungen
Ersatz für Aufwendungen: . Umfang: . Ist Ersatz zugesichert, ist er auch geschuldet, wenn das Geschäft nicht zustande kommt; ohne Zusicherung trägt der Mäkler seine Aufwendungen selbst.
7. Mehrere Mäkler
Waren mehrere Mäkler tätig, schuldet der Auftraggeber den Lohn nur einmal. Er gebührt dem Mäkler, dessen Nachweis oder Vermittlung für den Abschluss ursächlich war. Lässt sich das nicht eindeutig zuordnen, teilen die Beteiligten den Lohn nach dem Umfang ihres Beitrags, im Zweifel zu gleichen Teilen; der Auftraggeber kann die Zahlung bis zur Klärung zurückbehalten.
Der Mäkler ist im Rahmen dieses Auftrags ausschliesslich für den Auftraggeber tätig und nimmt für dasselbe Geschäft keinen Lohn von der Gegenseite. Wird eine Doppelmäkelei erwogen, ist sie vorher schriftlich offenzulegen und zu vereinbaren.
8. Nachwirkung
Kommt innerhalb von Monaten nach Vertragsende ein Geschäft mit einer Gegenpartei zustande, die in einer bei Vertragsende schriftlich festgehaltenen Liste der vom Mäkler nachgewiesenen oder vermittelten Gegenparteien genannt ist, ist der Lohn zu den Bedingungen dieses Vertrags geschuldet, sofern die Tätigkeit des Mäklers für den Abschluss ursächlich war. Die Parteien erstellen diese Liste bei Vertragsende; ohne Liste besteht kein Anspruch aus dieser Bestimmung.
9. Mitwirkung, Vertraulichkeit und Datenschutz
Mitwirkung des Auftraggebers:
Beide Parteien behandeln nicht öffentliche Informationen der anderen — Preise, Kundendaten, Konditionen — vertraulich und verwenden sie nur für diesen Auftrag. Für die Bearbeitung von Personendaten von Ansprechpersonen halten die Parteien das Datenschutzgesetz ein und legen bei Vertragsende fest, welche Kontaktdaten der Mäkler löscht und welche der Auftraggeber übernimmt.
10. Laufzeit und Kündigung
Der Vertrag beginnt am . Laufzeit: . Bei befristeter Laufzeit endet er am ohne Kündigung. Bei unbefristeter Laufzeit kann jede Partei mit einer Frist von Tagen auf Monatsende kündigen. Bei schwerwiegender Pflichtverletzung ist die sofortige Auflösung möglich. Bereits verdiente Mäklerlöhne bleiben von der Beendigung unberührt.
11. Schlussbestimmungen
Dieser Vertrag enthält die vollständige Vereinbarung zu seinem Gegenstand; Änderungen bedürfen der Schriftform. Im Übrigen gelten die Bestimmungen des Obligationenrechts über den Mäklervertrag. Es gilt schweizerisches Recht; Gerichtsstand ist .
Für den Auftraggeber
Datum:
Für den Mäkler
Datum:
Nachweis oder Vermittlung — die erste Entscheidung
Der Nachweismäkler verschafft dem Auftraggeber die Gelegenheit zum Vertragsabschluss: Er nennt die Gegenpartei, die dem Auftraggeber sonst unbekannt geblieben wäre. Der Vermittlungsmäkler geht weiter und führt die Verhandlungen. Beide Formen sind zulässig, aber sie verlangen Unterschiedliches, und der Lohn ist entsprechend unterschiedlich zu begründen.
Massgeblich ist in beiden Fällen die Kausalität: Die Tätigkeit des Mäklers muss für den Abschluss ursächlich gewesen sein. Diese Vorlage verlangt daher zuerst eine Wahl — Nachweis, Vermittlung oder beides — und formuliert die Lohnklausel entsprechend, statt einen allgemeinen Satz über „erbrachte Leistungen" zu verwenden.
Mäklerlohn, Bedingung und Auslagen
Der Mäklerlohn ist verdient, sobald der Vertrag infolge der beauftragten Tätigkeit zustande gekommen ist. Kommt der Vertrag unter einer aufschiebenden Bedingung zustande, kann der Lohn erst verlangt werden, wenn die Bedingung eingetreten ist — der Punkt, der bei bedingten Geschäften regelmässig übersehen wird.
Bei den Auslagen ist die Regel im OR präzise: Ist dem Mäkler im Vertrag Ersatz für Aufwendungen zugesichert, kann er ihn auch dann verlangen, wenn das Geschäft nicht zustande kommt. Ohne diese Zusicherung trägt er seine Kosten selbst. Diese Vorlage verlangt eine ausdrückliche Entscheidung, weil sie den wirtschaftlichen Kern des Auftrags verändert.
Herabsetzung, Doppelmäkelei und Interessenkonflikte
Das OR erlaubt dem Gericht, einen unverhältnismässig hohen Mäklerlohn herabzusetzen, wenn er für den Nachweis oder die Vermittlung eines Einzelarbeitsvertrages oder eines Grundstückkaufes vereinbart wurde. Wer in diesen Bereichen arbeitet, sollte die Ansätze deshalb marktgerecht halten und begründen können.
Die Doppelmäkelei — die Tätigkeit für beide Seiten — ist nicht generell verboten, aber sie ist offenzulegen und in der Vergütungsstruktur abzubilden. Diese Vorlage verlangt eine Entscheidung: für eine Seite oder für beide, mit Offenlegung und Angabe, wer welchen Lohn trägt. Ohne diese Klarheit wird aus einem Interessenkonflikt ein Prozess.
Kein Agenturvertrag — und was das bedeutet
Wer ständig damit betraut ist, für einen Auftraggeber Geschäfte zu vermitteln oder abzuschliessen, ist Agent im Sinne von Art. 418a ff. OR. Dieses Verhältnis hat eigene Kündigungsfristen — und am Ende möglicherweise eine Kundschaftsentschädigung nach Art. 418u OR, wenn der Agent den Kundenkreis wesentlich erweitert hat und dem Auftraggeber daraus erhebliche Vorteile erwachsen.
Ein Mäklervertrag über einer ständigen Betrauung verdeckt diese Rechtsfolgen nur. Diese Vorlage benennt die Grenze im Dokument selbst und verweist auf den Agenturvertrag. Für die Vermittlung von Immobilien, Versicherungen und Finanzprodukten gelten zusätzlich besondere Vorschriften und Registrierungspflichten, die hier nicht abgebildet sind.
Die Klauseln im Einzelnen
- Parteien
- Auftraggeber und Mäkler mit Handelsregister- und MWST-Angaben.
- Art des Mäklerauftrags
- Nachweis, Vermittlung oder beides — die Grundlage des Lohnanspruchs.
- Gegenstand
- Welche Geschäfte, welcher Markt, welche Gegenparteien.
- Kein Agenturverhältnis
- Grenzt gegen die ständige Betrauung nach Art. 418a ff. OR ab.
- Keine Abschlussvollmacht
- Der Mäkler weist nach oder vermittelt und schliesst nicht ab.
- Mäklerlohn
- Ansatz, Bemessungsgrundlage und der Zeitpunkt des Verdienens.
- Aufschiebende Bedingung
- Der Lohn wird erst mit Eintritt der Bedingung verlangbar.
- Auslagen
- Ob Ersatz zugesichert ist und was daraus folgt.
- Mehrere Mäkler
- Kausalität und die Behandlung konkurrierender Ansprüche.
- Doppelmäkelei
- Offenlegung und Verteilung des Lohns.
- Exklusivität
- Optional. Alleinauftrag mit Grenzen und Dauer.
- Nachwirkung
- Benannte Kontakte und ein befristetes Fenster nach Vertragsende.
- Zahlung und MWST
- Zahlungsfrist, Mehrwertsteuer und Verzugszins nach Art. 104 OR.
- Laufzeit und Kündigung
- Feste Laufzeit oder Kündigung mit Frist.
Checkliste Schweiz
Nachweis oder Vermittlung festlegen
Der Mäklerlohn ist verdient, sobald der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Mäklers zustande gekommen ist. Welche Tätigkeit beauftragt ist, entscheidet über die Begründung des Anspruchs.
Art. 413 ORAufschiebende Bedingung berücksichtigen
Kommt der Vertrag unter einer aufschiebenden Bedingung zustande, kann der Mäklerlohn erst verlangt werden, wenn die Bedingung eingetreten ist.
Auslagenersatz ausdrücklich zusichern oder ausschliessen
Ist Ersatz für Aufwendungen im Vertrag zugesichert, kann der Mäkler ihn auch verlangen, wenn das Geschäft nicht zustande kommt. Ohne Zusicherung trägt er die Kosten.
Bei Grundstücken und Arbeitsverträgen den Ansatz begründen können
Für den Nachweis oder die Vermittlung eines Einzelarbeitsvertrages oder eines Grundstückkaufes kann ein unverhältnismässig hoher Mäklerlohn vom Gericht auf einen angemessenen Betrag herabgesetzt werden.
Gegen den Agenturvertrag abgrenzen
Bei ständiger Betrauung gilt Art. 418a ff. OR mit eigenen Kündigungsfristen und einer möglichen Kundschaftsentschädigung nach Art. 418u OR.
ObligationenrechtDoppelmäkelei offenlegen
Die Tätigkeit für beide Seiten ist offenzulegen und in der Vergütungsstruktur abzubilden, sonst entsteht aus dem Interessenkonflikt ein Streit über den Lohn.
Verzugszins richtig ansetzen
Der gesetzliche Verzugszins beträgt fünf Prozent; ist der übliche Bankdiskonto höher, kann dieser verlangt werden.
Art. 104 ORBewilligungspflichten prüfen
Für die Vermittlung von Immobilien, Versicherungen und Finanzprodukten gelten je nach Kanton und Produkt besondere Vorschriften und Registrierungspflichten.
So füllen Sie den Vertrag aus
- Parteien eintragen. Auftraggeber und Mäkler mit Handelsregister- und MWST-Nummer.
- Auftragsart wählen. Nachweis, Vermittlung oder beides — das bestimmt die Lohnklausel.
- Gegenstand beschreiben. Geschäfte, Markt und Gegenparteien möglichst genau benennen.
- Lohn und Auslagen festlegen. Ansatz, Bemessungsgrundlage, MWST, Zahlungsfrist und ob Auslagenersatz zugesichert ist.
- Interessenlage klären. Doppelmäkelei offenlegen, wenn für beide Seiten gearbeitet wird; Alleinauftrag nur mit Dauer.
- Nachwirkung eingrenzen. Kontaktliste bei Vertragsende und ein Fenster in Monaten festlegen.
- Prüfen und unterschreiben. Dokument lesen, als DOCX oder PDF ausgeben und beidseitig unterschreiben.
Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Nachweis- und Vermittlungsmäkler?
Der Nachweismäkler verschafft die Gelegenheit zum Abschluss — er nennt die Gegenpartei. Der Vermittlungsmäkler führt zusätzlich die Verhandlungen. Der Mäklerlohn ist verdient, sobald der Vertrag infolge der beauftragten Tätigkeit zustande kommt, also je nach Auftrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung. Deshalb verlangt diese Vorlage die Wahl zu Beginn.
Wann ist der Mäklerlohn verdient?
Sobald der Vertrag infolge des Nachweises oder der Vermittlung des Mäklers zustande gekommen ist. Entscheidend ist die Kausalität: Die Tätigkeit muss für den Abschluss ursächlich gewesen sein. Kommt der Vertrag unter einer aufschiebenden Bedingung zustande, kann der Lohn erst verlangt werden, wenn die Bedingung eingetreten ist.
Erhält der Mäkler etwas, wenn das Geschäft scheitert?
Den Lohn nicht, Auslagen möglicherweise. Ist ihm im Vertrag Ersatz für Aufwendungen zugesichert, kann er diesen auch verlangen, wenn das Geschäft nicht zustande kommt. Ohne diese Zusicherung trägt er seine Kosten selbst. Diese Vorlage verlangt deshalb eine ausdrückliche Entscheidung darüber.
Kann ein zu hoher Mäklerlohn herabgesetzt werden?
Ja, in bestimmten Bereichen. Ist für den Nachweis oder die Vermittlung eines Einzelarbeitsvertrages oder eines Grundstückkaufes ein unverhältnismässig hoher Mäklerlohn vereinbart, kann das Gericht ihn auf einen angemessenen Betrag herabsetzen. Wer in diesen Bereichen arbeitet, sollte den Ansatz marktgerecht halten und begründen können.
Was unterscheidet den Mäkler vom Agenten?
Die ständige Betrauung. Ein Agent ist dauernd damit betraut, für einen Auftraggeber Geschäfte zu vermitteln oder abzuschliessen, und untersteht Art. 418a ff. OR — mit eigenen Kündigungsfristen und einer möglichen Kundschaftsentschädigung nach Art. 418u OR, wenn er den Kundenkreis wesentlich erweitert hat. Ein Mäklervertrag über einer ständigen Betrauung verdeckt diese Folgen nur.
Darf der Mäkler für beide Seiten arbeiten?
Die Doppelmäkelei ist nicht generell verboten, aber offenzulegen und in der Vergütungsstruktur abzubilden. Diese Vorlage verlangt eine ausdrückliche Entscheidung: für eine Seite oder für beide, mit Offenlegung und Angabe, wer welchen Lohn trägt. Verschwiegene Doppeltätigkeit ist der schnellste Weg, den Lohnanspruch zu verlieren.
Wie lange soll die Nachwirkungsfrist sein?
So lange, wie sich die Kausalität noch nachweisen lässt — drei bis sechs Monate sind eine übliche Grösse. Entscheidend ist die Grundlage: eine bei Vertragsende schriftlich festgehaltene Liste der nachgewiesenen oder vermittelten Gegenparteien trägt einen Anspruch, eine allgemeine Formulierung über eingeführte Kunden nicht.
Deckt diese Vorlage Immobilien- und Versicherungsmäkler ab?
Nein. Für die Vermittlung von Immobilien, Versicherungen und Finanzprodukten gelten neben Art. 412 ff. OR besondere Vorschriften, teils kantonale Anforderungen und Registrierungspflichten. Diese Vorlage bildet den allgemeinen Mäklervertrag ab; für diese Bereiche brauchen Sie ein branchenspezifisches Dokument und fachliche Beratung.
Ähnliche Vorlagen
Rechtlicher Hinweis
Diese Vorlage und die Erläuterungen sind allgemeine Informationen zur Praxis in der Schweiz, keine Rechts-, Aufsichts- oder Steuerberatung, und niemand hat Ihre Vereinbarung geprüft. Für regulierte Vermittlungstätigkeiten gelten zusätzliche Vorschriften, die hier nicht abgebildet sind.
