Hypothek Amortisation Rechner

Teilamortisation bis 66 % Belehnung

Schweizer Hypotheken werden in eine erste Hypothek (bis 66 % des Belehnungswerts) und eine zweite Hypothek (der Rest, bis maximal 80 %) unterteilt. Nur die zweite Hypothek muss innerhalb von in der Regel 15 Jahren vollständig amortisiert werden — die erste kann unbefristet bestehen bleiben.

Direkte vs. Indirekte Amortisation

Bei der direkten Amortisation sinkt die Restschuld mit jeder Zahlung, wodurch auch die abzugsfähigen Hypothekarzinsen sinken. Bei der indirekten Amortisation fliesst der Betrag stattdessen in die gebundene Vorsorge (Säule 3a), während die Hypothek und damit die volle Zinsabzugsfähigkeit unverändert bleiben — zusätzlich sind die Einzahlungen in die Säule 3a selbst steuerlich absetzbar.

Tragbarkeit: Die Schweizer Faustregel

Banken verlangen, dass die kalkulatorischen Wohnkosten (Zins zu einem kalkulatorischen Satz von oft 5 %, Amortisation und Unterhalt) höchstens ein Drittel des Bruttoeinkommens ausmachen. Diese Tragbarkeitsprüfung ist unabhängig vom tatsächlich vereinbarten Hypothekarzins.

Beispielrechnung: CHF 600'000, Teilamortisation auf 66% Belehnung in 15 Jahren bei 1,8%

Bei einer Hypothek von CHF 600'000 mit einem Zielwert von 66 % Belehnung (CHF 396'000) muss der darüberliegende Betrag von CHF 204'000 innerhalb von 15 Jahren amortisiert werden.

Bei 1,8 % Zins beträgt die monatliche Rate für diesen Teilbetrag CHF 1'294.05, mit Gesamtzinsen von CHF 28'929.83 über die 15 Jahre.

Die restlichen CHF 396'000 bleiben als erste Hypothek unbefristet bestehen — entweder direkt oder indirekt über die Säule 3a amortisiert.

Monatliche Rate = (Kreditsumme − Zielrestschuld) × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n − 1] über n Perioden, wobei nur der Betrag über der Ziel-Belehnung amortisiert wird

Direkte oder Indirekte Amortisation Wählen

Die direkte Amortisation senkt laufend die Restschuld und damit die abzugsfähigen Zinsen. Die indirekte Amortisation über die Säule 3a erhält die volle Zinsabzugsfähigkeit, baut gleichzeitig steuerbegünstigtes Vorsorgekapital auf, und ist bei vielen Steuersituationen die günstigere Wahl — ein individueller Vergleich lohnt sich.

Vorzeitige Rückzahlung: Kein EU-Recht

Da die Schweiz nicht Mitglied der EU oder des EWR ist, gelten weder die Verbraucherkredit- noch die Hypothekarkredit-Richtlinie der EU. Die Bedingungen für eine vorzeitige Rückzahlung — inklusive einer allfälligen Vorfälligkeitsentschädigung — werden ausschliesslich im Hypothekarvertrag mit der Bank festgelegt.