Hypothekenrechner Schweiz

Eine Schweizer Hypothek besteht typischerweise aus zwei Tranchen:

• 1. Hypothek: bis 65 % des Belehnungswertes — keine Amortisationspflicht
• 2. Hypothek: 65–80 % des Belehnungswertes — muss innerhalb von 15 Jahren (spätestens bis Pensionierung) auf 65 % amortisiert werden

Rechenbeispiel. Liegenschaft CHF 900.000, Eigenkapital 20 % (CHF 180.000), Hypothek CHF 720.000 (80 % LTV). Davon 1. Hypothek CHF 585.000 (65 %) — keine Pflichtamortisation; 2. Hypothek CHF 135.000 — innerhalb von 15 Jahren auf null zurückzuzahlen. Bei direkter Amortisation à CHF 750/Monat über 15 Jahre ist die 2. Hypothek getilgt.

Schweizer Banken prüfen die Tragbarkeit nicht am aktuellen Marktzins, sondern an einem kalkulatorischen Zinssatz von 5 %. Zusätzlich werden 1 % des Liegenschaftswertes für Unterhalts- und Nebenkosten sowie die Amortisation der 2. Hypothek eingerechnet. Die Gesamtbelastung darf in der Regel 33 % des Bruttoeinkommens nicht übersteigen. Für eine Liegenschaft von CHF 900.000 mit CHF 720.000 Hypothek ergibt der Stresstest:

• Zinsen 5 %: CHF 36.000/Jahr
• Unterhalt 1 %: CHF 9.000/Jahr
• Amortisation: CHF 9.000/Jahr
• Jahresbelastung: CHF 54.000
• Benötigtes Bruttoeinkommen: ≥ CHF 163.000/Jahr

Quelle: FINMA – Hypothekarregulierung

Statt die Hypothek direkt zu tilgen, zahlen viele Schweizer Eigenheimbesitzer in die gebundene Vorsorge (Säule 3a) ein. Diese Einzahlungen sind vom steuerbaren Einkommen abziehbar (maximal CHF 7.056/Jahr für Arbeitnehmer, Stand 2024). Das angesparte Kapital wird am Ende der Laufzeit zur Amortisation der Hypothek verwendet. Der Steuervorteil der Säule 3a kann je nach Kanton und Einkommensstufe einem Zinsvorteil von 0,5–1,0 % auf die Hypothek entsprechen — was die indirekte Amortisation gegenüber der direkten Tilgung oft attraktiver macht. Beachten: In dieser Rechner-Simulation wird die direkte monatliche Amortisation dargestellt. Die steuerlichen Effekte der indirekten Amortisation sind separat zu kalkulieren.

Die Handänderungssteuer (oder Grundstückgewinnsteuer beim Verkauf) fällt beim Eigentümerwechsel an und variiert stark nach Kanton:

• Kein Steuer: Zürich, Zug, Schaffhausen, Schwyz, Uri (Grundbuchgebühren stattdessen)
• 0,3–1,0 %: Luzern (1,5 %), Nidwalden, Obwalden
• 1,5–2,5 %: Bern (1,8 %), Basel-Stadt, Aargau
• 3,0 % und mehr: Fribourg (3,3 %), Wallis (3,0 %), Jura (3,3 %)

Quelle: ESTV – Handänderungssteuer

SARON-Hypothek (ehemals Libor-Hypothek): Der Zinssatz basiert auf dem Swiss Average Rate Overnight (SARON) plus Marge der Bank. Die Zinsanpassung erfolgt quartalsweise. Günstiger in Tiefzinsphasen, aber mit Zinsrisiko bei steigenden Märkten. Laufzeit typisch 1–5 Jahre mit Verlängerungsoption. Festhypothek: Fixer Zinssatz für 2–15 Jahre. Höhere Planungssicherheit, aber bei vorzeitiger Auflösung fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung an. Empfehlenswert wenn Zinsen steigen oder die Tragbarkeit knapp ist. In diesem Rechner können Sie beide Szenarien mit dem Szenarien vergleichen-Tab nebeneinander modellieren.