Предизвестие за Прекратяване на Договор за Наем

Предизвестие ли е равно на принудително извеждане

Изпращането на предизвестие само стартира срока за освобождаване на имота — то не извежда наемателя физически и не заменя решение на съд. Ако наемателят не освободи имота в определения срок, наемодателят няма право сам да смени патрона на входната врата, да изнесе вещите на наемателя или да спре тока и водата — това би било самоуправство. Единственият законен път е наемодателят да предяви иск за опразване на имота, който по Гражданския процесуален кодекс (Code of Civil Procedure), чл. 310, ал. 1, т. 2 се разглежда по реда на бързото производство, тъй като касае искане за опразване на нает имот поради прекратяване на договора. След влизане на решението в сила съдебният изпълнител насрочва дата за принудително въвеждане във владение, ако наемателят не го е освободил доброволно.

Ако наемният договор е с нотариална заверка на подписите и в него е уговорено конкретно парично задължение (например неплатен наем), наемодателят може да поиска отделно заповед за незабавно изпълнение по Гражданския процесуален кодекс (Code of Civil Procedure), чл. 417 — но тази заповед касае събирането на дължимите суми, а не самото опразване на имота, което си остава по реда на бързото производство.

Безсрочен и срочен договор — различни основания за прекратяване

При безсрочен договор за наем всяка от страните може да се откаже от него с едномесечно предизвестие, освен ако в договора е уговорен друг срок — това е правилото на Закона за задълженията и договорите (Obligations and Contracts Act), чл. 238. При договор за наем на ден е достатъчно предупреждение от само един ден.

При срочен договор наемодателят по правило не може да иска предсрочно прекратяване само защото е променил решението си — трябва да изчака изтичането на уговорения срок, освен ако наемателят не изпълнява съществено задължение (например не плаща наема). В този случай наемодателят може да развали договора на основание Закона за задълженията и договорите (Obligations and Contracts Act), чл. 87 — с писмено предупреждение, даващо на наемателя подходящ допълнителен срок да плати, освен когато забавата е направила изпълнението безполезно или е било уговорено, че срокът трябва да се спази непременно.

Задължението на наемателя да върне имота

Съгласно Закона за задълженията и договорите (Obligations and Contracts Act), чл. 233, наемателят е длъжен да върне наетата вещ в състоянието, в което я е получил, като отговаря за вредите, причинени през времето на ползването, освен ако докаже, че те се дължат на причина, за която не отговаря. До доказване на противното се предполага, че имотът е бил приет от наемателя в добро състояние — затова е добра практика състоянието на имота при предаването да бъде описано в отделен приемо-предавателен протокол.

Обяснение на разделите в предизвестието

Основание за прекратяване

Посочва дали договорът е безсрочен (прекратяване с едномесечно предизвестие по чл. 238 ЗЗД) или срочен и се разваля поради неизпълнение на наемателя (чл. 87 ЗЗД), с описание на конкретното нарушение.

Неплатен наем (при разваляне поради неизпълнение)

Точната дължима сума към датата на предизвестието и допълнителният срок, даден на наемателя да я плати, преди договорът да се счита за развален.

Дата за освобождаване на имота

Датата, до която наемателят трябва да предаде владението — изчислена съобразно едномесечния срок по чл. 238 ЗЗД или съобразно допълнителния срок по чл. 87 ЗЗД, а не произволно избрана.

Предизвестието не е принудително извеждане

Изрично посочва, че освобождаването на имота без съдействие на наемателя изисква влязло в сила съдебно решение по бързото производство за опразване и намеса на съдебен изпълнител, а не действия на самия наемодател.

Гаранционен депозит

Напомня как ще бъде уредена гаранцията, вписана в първоначалния договор за наем, без да поставя фиксиран срок за връщането ѝ, тъй като той зависи от уговорките в самия договор.

Удостоверяване на връчването

Декларация, подписана от лицето, връчило предизвестието, с датата и начина на връчване — необходима, ако въпросът стигне до съд, за да се докаже кога е започнал да тече срокът.

Проверени правни факти за България

Долупосочените правила са потвърдени в текста на действащите закони. Конкретните обстоятелства на всеки договор за наем може да налагат допълнителна проверка, особено ако имотът е нотариално вписан или наемателят твърди наличие на защита.

• Едномесечно предизвестие за безсрочен наем

  Ако договорът за наем е без определен срок, всяка от страните може да се откаже от него, като предизвести другата един месец по-рано — освен при наем, уговорен на ден, когато е достатъчно предупреждение от един ден.

  Закон за задълженията и договорите, чл. 238 (Obligations and Contracts Act)

• Опразването на нает имот минава по бързото производство

  Искове за опразване на нает или предоставен за ползване имот поради прекратяване на договора за наем се разглеждат по реда на бързото производство, а не по общия исков ред.

  Граждански процесуален кодекс, чл. 310, ал. 1, т. 2 (Code of Civil Procedure)

• Наемателят връща имота и отговаря за вредите през ползването

  Наемателят е длъжен да върне наетата вещ и дължи обезщетение за вредите, причинени през времето на ползването, освен ако докаже, че се дължат на причина, за която не отговаря.

  Закон за задълженията и договорите, чл. 233 (Obligations and Contracts Act)

Как да използвате този образец

1. Изберете основанието за прекратяване. Посочете дали договорът е безсрочен (прекратяване с предизвестие) или срочен и се разваля поради неплатен наем или друго съществено неизпълнение.
2. Попълнете страните и имота. Въведете имената на наемодателя и наемателя, адреса на наетия имот и датата на първоначалния договор за наем.
3. Пресметнете срока внимателно. За безсрочен договор датата за освобождаване трябва да е поне един месец след връчването. За разваляне поради неплащане — дайте на наемателя подходящ допълнителен срок да плати, преди да считате договора за развален.
4. Попълнете дължимия наем, ако прекратяването е поради неплащане. Въведете точната дължима сума към датата на предизвестието — грешна или неточна сума е честа причина съдът да откаже да разгледа последващ иск за опразване.
5. Връчете предизвестието и попълнете удостоверяването. Връчете предизвестието по начин, който можете да докажете — лично срещу подпис, с обратна разписка или чрез нотариална покана — и попълнете декларацията за връчване с дата и начин.
6. Изтеглете и запазете копие. Изтеглете попълненото предизвестие като Word или PDF файл и запазете копие заедно с доказателството за връчване — ще са ви необходими, ако се стигне до иск за опразване.

Често задавани въпроси