Denúncia do Contrato de Arrendamento pelo Senhorio

Atualizado em 5 de agosto de 2026

Em Portugal, o senhorio não pode despejar um inquilino por sua própria iniciativa: mudar a fechadura, cortar a água ou a luz, ou retirar os seus bens sem título executório é ilegal, seja qual for o motivo. O que o senhorio pode fazer é comunicar ao inquilino, por carta registada com aviso de receção, a denúncia do contrato (para habitação própria ou obras profundas, com seis meses de antecedência) ou a resolução do contrato por falta de pagamento — e só depois, se o inquilino não desocupar o locado, recorrer ao Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS) ou ao tribunal para obter o título que permite a desocupação forçada.

O documento abaixo é o próprio editor: escolha acima o motivo da comunicação, escreva nos espaços destacados e o texto ajusta-se ao motivo escolhido. Descarregue depois um ficheiro Word ou PDF limpo, sem registo e sem marca de água.

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Motivo da comunicação

Denúncia / Resolução do Contrato de Arrendamento pelo Senhorio

Data:

De: , residente em .

Para: , relativamente ao imóvel sito em , arrendado por contrato de .

1. Este Documento Não É uma Ordem de Despejo

A presente comunicação não desocupa, por si só, o imóvel, e não autoriza ninguém a retirar o Inquilino ou os seus bens. Se o Inquilino não desocupar voluntariamente o locado no prazo aplicável, o passo seguinte do Senhorio é recorrer ao procedimento especial de despejo junto do Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS) ou, em caso de oposição fundamentada, ao tribunal competente. Ninguém pode mudar as fechaduras, cortar os fornecimentos ou retirar os bens do Inquilino sem título de desocupação ou decisão judicial.

2. Resolução por Falta de Pagamento

Nos termos do artigo 1083.º do Código Civil (Civil Code), o Senhorio resolve o contrato de arrendamento com o seguinte fundamento: . O valor em dívida é de , correspondente a . O Inquilino dispõe do prazo legal para pagar a totalidade da dívida, acrescida do valor correspondente, para fazer cessar os efeitos desta resolução, salvo nos casos em que a lei o não permita.

3. Caução

A caução prestada será liquidada nos termos do contrato de arrendamento e da lei aplicável.

4. Obrigações Pendentes

O cumprimento do que é solicitado nesta comunicação, ou a cessação do contrato na data indicada, não isenta nenhuma das partes das obrigações vencidas antes dessa data, incluindo rendas, fornecimentos ou danos em dívida.

O Senhorio

Data:

5. Comprovativo de Envio

Certifica-se que a presente comunicação foi enviada a em , pelo seguinte método: .

Método de envio:
Data de envio:
Resultado da entrega:

Por que este documento não é uma ordem de despejo

A denúncia ou a resolução extrajudicial do contrato — o documento abaixo — apenas comunica ao inquilino que o senhorio pretende pôr fim ao arrendamento e em que data ou por que motivo. Não obriga, por si só, à saída do inquilino. Se o inquilino não desocupar voluntariamente o locado depois de decorrido o prazo aplicável, o passo seguinte do senhorio é recorrer ao procedimento especial de despejo, atualmente processado através do Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS) — sucessor do antigo Balcão Nacional do Arrendamento (BNA), reorganizado no âmbito do programa Mais Habitação (Lei n.º 56/2023) — ou, em caso de oposição fundamentada do inquilino, ao tribunal.

O BAS permite obter um título de desocupação por via extrajudicial nos casos mais claros, nomeadamente quando o inquilino não contesta a comunicação recebida, sendo geralmente mais rápido do que um processo judicial comum. Mas continua a ser um passo distinto e posterior à denúncia ou resolução — nunca uma ação direta do senhorio sobre o imóvel.

Dois motivos distintos, não um formulário único

Uma denúncia para habitação própria ou obras profundas comunica que o senhorio pretende recuperar o imóvel para si próprio, para um descendente em primeiro grau, ou para o demolir ou submeter a obras de remodelação ou restauro profundos, com pelo menos seis meses de antecedência sobre a data pretendida para a desocupação, nos termos do artigo 1101.º do Código Civil (Civil Code). Uma resolução por falta de pagamento comunica que o inquilino está em mora igual ou superior a dois meses no pagamento da renda, ou que incorreu por mais de quatro vezes em atraso superior a oito dias no prazo de doze meses (a chamada cláusula das quatro faltas), nos termos do artigo 1083.º do Código Civil (Civil Code). Usar o motivo errado, ou tentar uma denúncia para habitação própria sem cumprir os requisitos do artigo 1102.º, é uma das razões mais comuns para uma comunicação não produzir efeitos.

A carta registada com aviso de receção não é um pormenor menor

O Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) — Lei n.º 6/2006 (Urban Lease Law) — exige que estas comunicações entre senhorio e inquilino sejam feitas por carta registada com aviso de receção, que é a forma que tem valor probatório em tribunal: prova a data de envio, a data de receção e que o inquilino (ou seu representante) a recebeu. Se o inquilino não reclamar a carta nos correios dentro do prazo, a devolução com a indicação de não reclamada também tem valor probatório — o senhorio cumpriu a obrigação de comunicar, e o inquilino não pode alegar desconhecimento. Este modelo inclui um campo para registar o método de envio, a data e o resultado da entrega.

As cláusulas explicadas

Motivo da comunicação: Identifica se se trata de uma denúncia para habitação própria ou obras profundas, ou de uma resolução por falta de pagamento, e ajusta o texto seguinte a esse motivo.
Este documento não é uma ordem de despejo: Declara expressamente que a comunicação não desocupa por si só o imóvel e que, se o inquilino não sair voluntariamente, o passo seguinte do senhorio é o procedimento especial de despejo no BAS ou, em caso de oposição, o tribunal.
Fundamento e data de desocupação (denúncia): Para a denúncia, o fundamento concreto (habitação própria, de descendente em primeiro grau, ou obras) e a data de desocupação pretendida, respeitando o mínimo de seis meses de antecedência exigido pelo artigo 1103.º do Código Civil.
Valor em dívida e fundamento (resolução): Para a resolução por falta de pagamento, o valor exato em dívida e o período a que corresponde, ou a descrição da cláusula das quatro faltas, se for esse o fundamento invocado.
Comprovativo de envio: O registo do método de envio, da data e do resultado da entrega — o elemento que um tribunal ou o BAS pedirão se o inquilino não desocupar o imóvel e o processo avançar.

Pontos a confirmar

Os fundamentos e prazos aplicáveis dependem do motivo da comunicação e da data do contrato original; confirme o caso concreto antes de enviar.

A denúncia para habitação própria ou obras exige seis meses de antecedência e fundamento expresso
Nos termos do artigo 1103.º do Código Civil, a denúncia do senhorio ao abrigo do artigo 1101.º deve ser comunicada com pelo menos seis meses de antecedência sobre a data pretendida para a desocupação e deve indicar expressamente o fundamento invocado, sob pena de ineficácia.
DRE — Código Civil (Decreto-Lei n.º 47344/66), artigos 1101.º-1103.º
A resolução por falta de pagamento tem dois fundamentos distintos
O artigo 1083.º, n.º 3, do Código Civil permite a resolução quando a mora seja igual ou superior a dois meses; o n.º 4 permite-a quando o inquilino incorra em atraso superior a oito dias por mais de quatro vezes em doze meses, mas só se o senhorio já tiver avisado o inquilino, após o terceiro atraso, da sua intenção de resolver o contrato nestes termos.
DRE — Código Civil, artigo 1083.º
O despejo efetivo passa pelo BAS ou pelo tribunal, nunca pela ação direta do senhorio
O Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS), sucessor do Balcão Nacional do Arrendamento, processa o procedimento especial de despejo a nível nacional nos casos em que o inquilino não desocupa o locado voluntariamente; em caso de oposição fundamentada, o processo segue para o tribunal competente.
Ordem dos Advogados — Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS)

Como usar este modelo

Escolha o motivo da comunicação. Selecione denúncia para habitação própria/obras ou resolução por falta de pagamento — o texto e os campos do documento ajustam-se ao motivo escolhido.
Preencha as partes e o imóvel. Escreva o nome do senhorio e do inquilino e a morada do imóvel arrendado nos espaços destacados.
Complete o fundamento concreto. Para uma denúncia, indique o fundamento e a data de desocupação pretendida, com pelo menos seis meses de antecedência. Para uma resolução, indique o valor em dívida e o período correspondente, ou descreva a cláusula das quatro faltas.
Envie por carta registada com aviso de receção. Envie a comunicação por carta registada com aviso de receção e conserve o comprovativo de envio e o resultado da entrega.
Descarregue e guarde uma cópia. Descarregue o documento completo em Word ou PDF e guarde uma cópia junto do comprovativo de entrega — vai precisar de ambos se o processo avançar para o BAS ou para o tribunal.

Perguntas frequentes

Este documento despeja o inquilino?

Não. É uma comunicação prévia, não uma decisão de despejo. Se o inquilino não desocupar voluntariamente o imóvel, o passo seguinte do senhorio é recorrer ao procedimento especial de despejo no Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS) ou, em caso de oposição, ao tribunal.

Posso mudar a fechadura se o inquilino não saír?

Não, em nenhuma circunstância. A desocupação forçada por meios próprios é ilegal em Portugal, independentemente de quão claro seja o incumprimento do inquilino, e pode expor o senhorio a responsabilidade civil e mesmo criminal. Só um título de desocupação obtido no BAS ou uma decisão judicial permitem a desocupação forçada.

Tenho de enviar a comunicação por carta registada com aviso de receção?

Sim, é a forma exigida pelo Novo Regime do Arrendamento Urbano para estas comunicações e a única que tem valor probatório em tribunal caso o inquilino não conteste voluntariamente. Uma chamada telefónica ou uma mensagem informal não têm o mesmo valor.

Posso denunciar o contrato só porque preciso do imóvel, sem cumprir mais nenhum requisito?

Não. A denúncia para habitação própria exige que o senhorio seja proprietário do imóvel há mais de dois anos (ou sem esse prazo, se o adquiriu por sucessão) e que não tenha, há mais de um ano, casa própria que satisfaça as suas necessidades de habitação, conforme o artigo 1102.º do Código Civil. Sem cumprir estes requisitos, a denúncia não é válida.

O que acontece se o inquilino pagar depois de receber a resolução por falta de pagamento?

Depende do fundamento e do histórico. Nos casos normais de mora, o inquilino pode, dentro de um mês após a resolução, pagar a totalidade da dívida acrescida de 50% para fazer cessar os efeitos da resolução — salvo se já tiver usado esse direito no ano anterior ou se a resolução se basear na cláusula das quatro faltas.

Quanto tempo tenho de dar antes de recorrer ao BAS ou ao tribunal?

Não há um prazo único: depende do fundamento. Para a denúncia por habitação própria ou obras, a lei exige seis meses de antecedência sobre a data de desocupação pretendida. Para a resolução por falta de pagamento, não há um prazo de antecedência fixo antes de recorrer ao BAS, mas o inquilino mantém o direito de pagar a dívida com o acréscimo de 50% dentro de um mês, salvo excepções.

Aviso legal

Este modelo e este guia têm caráter meramente informativo e não constituem aconselhamento jurídico. Os fundamentos, prazos e formalidades exigidos para denunciar ou resolver um contrato de arrendamento mudam com o tempo e dependem das circunstâncias concretas. Consulte um advogado antes de enviar esta comunicação ou de recorrer ao BAS ou ao tribunal.