Calculadora de hipoteca

Calcula tu mensualidad, intereses totales y tabla de amortización completa.

Monto del crédito

MX$10,000MX$10,000,000

Tasa de interés (% anual)

0.10%15.00%

Plazo

5 años20 años

Mensualidad

MX$19,968

al mes

Intereses totales

MX$2,792,223

Total a pagar

MX$4,792,223

Capital 42%Intereses 58%

MX$2,000,000MX$2,792,223

CapitalInteresesSaldo insoluto

Año	Mensualidad	Capital amortizado	Intereses pagados	Intereses acumulados	Saldo insoluto
Año 1	MX$239,611	MX$31,079	MX$208,533	MX$208,533	MX$1,968,921
Año 2	MX$239,611	MX$34,504	MX$205,108	MX$413,640	MX$1,934,418
Año 3	MX$239,611	MX$38,306	MX$201,305	MX$614,945	MX$1,896,112
Año 4	MX$239,611	MX$42,527	MX$197,084	MX$812,029	MX$1,853,584
Año 5	MX$239,611	MX$47,214	MX$192,397	MX$1,004,426	MX$1,806,370
Año 6	MX$239,611	MX$52,417	MX$187,194	MX$1,191,620	MX$1,753,953
Año 7	MX$239,611	MX$58,194	MX$181,417	MX$1,373,037	MX$1,695,759
Año 8	MX$239,611	MX$64,607	MX$175,004	MX$1,548,042	MX$1,631,152
Año 9	MX$239,611	MX$71,727	MX$167,884	MX$1,715,926	MX$1,559,425
Año 10	MX$239,611	MX$79,631	MX$159,980	MX$1,875,906	MX$1,479,794
Año 11	MX$239,611	MX$88,407	MX$151,204	MX$2,027,110	MX$1,391,387
Año 12	MX$239,611	MX$98,150	MX$141,461	MX$2,168,571	MX$1,293,237
Año 13	MX$239,611	MX$108,966	MX$130,645	MX$2,299,216	MX$1,184,270
Año 14	MX$239,611	MX$120,975	MX$118,636	MX$2,417,852	MX$1,063,296
Año 15	MX$239,611	MX$134,307	MX$105,305	MX$2,523,157	MX$928,989
Año 16	MX$239,611	MX$149,108	MX$90,503	MX$2,613,660	MX$779,881
Año 17	MX$239,611	MX$165,540	MX$74,071	MX$2,687,731	MX$614,341
Año 18	MX$239,611	MX$183,783	MX$55,828	MX$2,743,560	MX$430,558
Año 19	MX$239,611	MX$204,036	MX$35,575	MX$2,779,134	MX$226,522
Año 20	MX$239,611	MX$226,522	MX$13,089	MX$2,792,223	MX$0

Solo orientativo. No constituye asesoría financiera. Consulta con un especialista hipotecario.

Esta calculadora de hipoteca gratuita para México calcula la mensualidad, los intereses totales, el ISAI por estado y la tabla de amortización completa — sin registro ni correo electrónico.

En México, las hipotecas pueden obtenerse mediante banca comercial, el INFONAVIT (para trabajadores con relación laboral formal), el FOVISSSTE (para empleados del Estado) o sofomes especializadas. Las tasas fijas son las más comunes y el CAT (Costo Anual Total) es la métrica clave para comparar ofertas.

Cómo funciona una hipoteca en México

La hipoteca mexicana más común es un crédito a tasa fija con tabla de amortización tipo "tabla francesa" (mensualidades constantes): cada mes pagas lo mismo, pero al inicio la mayor parte es interés y al final la mayor parte es capital. Ejemplo de cálculo. Crédito de $1.500.000 MXN a 20 años al 10,5 % anual: mensualidad = $14.973 MXN. Intereses totales = $2.094.000 MXN. A 15 años: mensualidad = $16.617 MXN, intereses = $1.491.000 MXN — ahorro de $603.000 MXN por $1.644 MXN más al mes.

ISAI — Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles por estado

El ISAI (también llamado ISSA o impuesto de traslación de dominio) es un impuesto estatal que paga el comprador sobre el valor de la operación. La tasa varía por entidad federativa:

CDMX: 4,5 % del valor escriturado
Jalisco (Guadalajara): 2 % (con tablas progresivas)
Nuevo León (Monterrey): 3,3 %
Estado de México: 2 %
Quintana Roo (Cancún/Playa del Carmen): 3 %
Yucatán (Mérida): 3 %

Consulta la tasa exacta con el notario o en el portal del gobierno del estado donde se ubica el inmueble. El ISAI se paga al momento de firmar la escritura pública.

INFONAVIT y FOVISSSTE — créditos de vivienda para trabajadores

INFONAVIT (trabajadores del sector privado afiliados al IMSS):

El crédito se financia con el saldo acumulado en la subcuenta de vivienda del trabajador (5 % bimestral del salario) más un crédito adicional
Tasas desde 2,95 % hasta 10,45 % según el nivel salarial
El empleador descuenta la mensualidad directamente del salario

FOVISSSTE (empleados del gobierno federal):

Funciona de forma similar al INFONAVIT para trabajadores del ISSSTE
Tasas fijas desde 4 % al 6 % dependiendo del sueldo

Si tienes saldo en INFONAVIT, también puedes usarlo como enganche o para pagar una hipoteca bancaria (esquema de "cofinanciamiento"). Fuente: INFONAVIT – Portal del trabajador

Gastos notariales y de cierre

Al comprar una vivienda en México, además del ISAI, el comprador paga:

Honorarios notariales: aproximadamente 0,5–1,5 % del valor escriturado
Derechos de Registro Público de la Propiedad: varía por estado, aprox. 0,1–0,5 %
Avalúo: solicitado por el banco, típicamente $3.000–$8.000 MXN
Comisión de apertura del crédito: varía por banco, generalmente 0–2 % del monto del crédito
Seguro de vida e incendio: obligatorio; incluido en la mensualidad o pagado por separado

Costos totales de cierre aproximados: 5–9 % del valor del inmueble (incluyendo ISAI, notaría y gastos bancarios).

CAT — Costo Anual Total

El CAT (Costo Anual Total) es el indicador obligatorio que incluye la tasa de interés más todas las comisiones, seguros obligatorios y gastos asociados al crédito. Es la métrica correcta para comparar hipotecas entre bancos. Por ley (Ley de Transparencia), todos los bancos y sofomes deben publicar el CAT. Al comparar: una hipoteca con tasa nominal de 10 % pero CAT de 12,5 % puede ser más cara que una con tasa de 10,5 % y CAT de 11,8 %. El banco central de México (Banxico) publica estadísticas de tasas: Banxico – Tasas de interés.

FAQ

¿Cuál es la tasa de interés promedio de hipotecas en México en 2026?▾

En junio de 2026, las tasas fijas anuales en banca comercial para hipotecas en México se ubicaban entre 9,5–12,5 % dependiendo del banco, el perfil del cliente y el aforo (LTV). Las tasas del INFONAVIT varían entre 2,95–10,45 % según el salario. Revisa el comparativo actualizado en CONDUSEF.

¿Cuánto puedo pedir prestado para una hipoteca?▾

Los bancos en México generalmente financian entre 80–90 % del valor del inmueble (aforo máximo). La mensualidad no debe superar el 30–35 % del ingreso neto mensual comprobable. Usa la pestaña ¿Cuánto puedo pedir prestado? para estimar el monto máximo según tu presupuesto.

¿Qué es mejor: hipoteca bancaria o crédito INFONAVIT?▾

Depende de tu situación. El INFONAVIT tiene tasas más bajas para salarios bajos/medios y no requiere enganche si el saldo en la subcuenta es suficiente. La banca comercial ofrece mayor flexibilidad, montos más altos y mejores condiciones para perfiles de ingresos altos. Un esquema de cofinanciamiento (banco + INFONAVIT) puede ser la opción óptima.

¿Cuánto es el enganche mínimo para una hipoteca en México?▾

El enganche mínimo varía por banco: generalmente el 10–20 % del valor del inmueble. Con INFONAVIT, el saldo de la subcuenta de vivienda puede cubrir el enganche. Algunos esquemas de vivienda de interés social permiten enganches menores al 5 %, combinados con subsidios del gobierno federal (Conavi).

¿Qué son los gastos notariales y quién los paga?▾

Los gastos notariales son los honorarios del notario público que formaliza la compraventa y la hipoteca, más el ISAI, derechos de registro y el IVA sobre honorarios. Por costumbre y contrato, casi siempre los paga el comprador. Representan típicamente 5–8 % del valor escriturado.