Maklervertrag: Vorlage für Liechtenstein
Aktualisiert am 22. August 2026
Ein Maklervertrag regelt, was geschieht, wenn jemand für einen Auftraggeber ein Geschäft nachweist oder vermittelt und dafür eine Provision erhält. Anders als die Schweiz oder Österreich hat Liechtenstein kein eigenes Maklergesetz mit kodifizierten Regeln zu Nachweis- und Vermittlungsmäkelei; der Maklervertrag ist dort im allgemeinen liechtensteinischen Vertragsrecht als Bevollmächtigungs- beziehungsweise Auftragsverhältnis eigener Art einzuordnen, ergänzt durch die Bewilligungsvoraussetzungen des Gewerbegesetzes für die Vermittlungstätigkeit selbst.
Das bedeutet: Der Vertrag selbst muss präziser sein, weil er nicht auf ein spezielles Gesetz mit vordefinierten Provisionsregeln zurückgreifen kann. Diese Vorlage füllt genau diese Lücke — sie definiert Verdienstlichkeit, Provisionsanspruch, Doppeltätigkeit und Exklusivität ausdrücklich im Vertragstext, statt sich auf ein Gesetz zu verlassen, das es in dieser Form nicht gibt.
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Maklervertrag
Dieser Vertrag wird am geschlossen zwischen , (nachfolgend „Auftraggeber") und , , Gewerbebewilligung (nachfolgend „Makler").
1. Gegenstand
Der Makler wird beauftragt für:
Markt, Gebiet oder Gegenparteien:
2. Kein Handelsvertreterverhältnis
Der Makler wird nicht ständig damit betraut, für den Auftraggeber Geschäfte zu vermitteln oder in dessen Namen abzuschliessen. Es liegt daher kein Handelsvertreterverhältnis vor. Der Makler ist selbständig, in der Einteilung seiner Tätigkeit frei und trägt seine Steuern und Abgaben selbst.
3. Keine Abschlussvollmacht
Der Makler ist nicht berechtigt, im Namen des Auftraggebers Verträge abzuschliessen, Preise zuzusagen, Rabatte zu gewähren oder Zahlungen entgegenzunehmen. Alle Geschäfte kommen erst mit Annahme durch den Auftraggeber zustande.
4. Verdienstliche Tätigkeit und Provision
Der Auftrag lautet auf: . Die Provision ist verdient, sobald das Geschäft infolge dieser Tätigkeit des Maklers zustande gekommen ist. Die blosse Namhaftmachung einer Gegenpartei ohne eigenen Beitrag des Maklers zum Zustandekommen begründet keinen Anspruch.
- Provisionssatz:
- Bemessungsgrundlage:
- Zahlungsfrist:
- Tage nach Rechnung
5. Wegfall des Anspruchs
6. Mehrere Makler
Waren mehrere Makler tätig, gebührt die Provision demjenigen, dessen Tätigkeit für das Zustandekommen des Geschäfts ursächlich war. Lässt sich das nicht eindeutig zuordnen, teilen die Beteiligten die Provision nach dem Umfang ihres Beitrags, im Zweifel zu gleichen Teilen; der Auftraggeber schuldet die Provision insgesamt nur einmal.
Der Makler ist im Rahmen dieses Auftrags ausschliesslich für den Auftraggeber tätig und nimmt für dasselbe Geschäft keine Provision von der Gegenseite.
7. Nachwirkung
Kommt innerhalb von Monaten nach Vertragsende ein Geschäft mit einer Gegenpartei zustande, die in einer bei Vertragsende schriftlich festgehaltenen Liste genannt ist, ist die Provision zu den Bedingungen dieses Vertrags geschuldet.
8. Zahlung und Verzug
Bei Zahlungsverzug gilt folgende Grundlage: .
9. Laufzeit und Kündigung
Der Vertrag beginnt am . Laufzeit: . Bei befristeter Laufzeit endet er am ohne Kündigung. Bei unbefristeter Laufzeit kann jede Partei mit einer Frist von Tagen kündigen. Bereits verdiente Provisionen bleiben von der Beendigung unberührt.
10. Schlussbestimmungen
Dieser Vertrag enthält die vollständige Vereinbarung zu seinem Gegenstand; Änderungen bedürfen der Schriftform. Es gilt liechtensteinisches Recht; Gerichtsstand ist .
Für den Auftraggeber
Datum:
Für den Makler
Datum:
Kein eigenes Maklergesetz — der Vertrag muss es leisten
Die Schweiz regelt den Mäklervertrag in Art. 412 ff. OR, Österreich im Maklergesetz von 1996. Liechtenstein hat keine vergleichbare eigenständige Kodifikation für die Maklertätigkeit; sie fällt unter die allgemeinen Bestimmungen des Auftragsrechts. Wer eine Vorlage aus der Schweiz oder aus Österreich unverändert übernimmt und dabei auf die dortigen Gesetzesparagrafen verweist, verweist auf Recht, das in Liechtenstein so nicht gilt.
Diese Vorlage verweist deshalb nicht auf ausländische Gesetzesparagrafen, sondern schreibt die Regeln — Verdienstlichkeit, Entstehen und Wegfall des Anspruchs, Behandlung mehrerer Makler — direkt in den Vertragstext. Das macht den Vertrag länger, aber es macht ihn tragfähig, unabhängig davon, welches ausländische Vorbild sonst als Massstab dient.
Gewerbebewilligung nach dem Gewerbegesetz
Die Vermittlungstätigkeit selbst unterliegt in Liechtenstein dem Gewerbegesetz. Wer gewerbsmässig Geschäfte vermittelt — insbesondere im Immobilien- oder Finanzbereich —, braucht regelmässig eine Gewerbebewilligung, und für bestimmte Vermittlungstätigkeiten gelten zusätzliche Anforderungen, etwa aus dem Versicherungsvermittlungsgesetz oder dem Vermögensverwaltungsrecht.
Diese Vorlage hat ein Feld für die Bewilligung, weil sie sowohl für den Vertrag als auch für Auftraggeber und Vertragspartner die Grundlage der Tätigkeit dokumentiert. Bei spezialisierten Bereichen — Immobilien, Versicherung, Finanzprodukte — sollte vor Vertragsschluss geprüft werden, welches Spezialgesetz zusätzlich gilt.
Verdienstlichkeit und Provision — vertraglich definiert
Ohne gesetzliche Vorgabe muss der Vertrag selbst festlegen, wann die Provision verdient ist. Diese Vorlage verlangt eine Entscheidung zwischen Nachweismäkelei — der Nennung einer Gelegenheit, die dem Auftraggeber sonst unbekannt geblieben wäre — und Vermittlungsmäkelei, bei der der Makler zusätzlich verhandelt, und knüpft die Provision an die jeweils gewählte Tätigkeit.
Ebenso wichtig ist die Regelung für den Fall, dass das vermittelte Geschäft später nicht ausgeführt wird. Diese Vorlage unterscheidet, ob die Nichtausführung auf Umständen beruht, die der Auftraggeber zu vertreten hat, oder auf Umständen ausserhalb seines Einflusses — und regelt die Provisionsfolge für jeden Fall ausdrücklich, statt es offenzulassen.
Doppeltätigkeit, Exklusivität und Abgrenzung zur Handelsvertretung
Die Tätigkeit für beide Seiten eines Geschäfts ist ein Interessenkonflikt, der offengelegt gehört. Diese Vorlage verlangt eine ausdrückliche Entscheidung: für eine Seite oder für beide, mit Offenlegung und Angabe, wer welche Provision trägt.
Und sie grenzt den Makler ausdrücklich gegen eine ständige Betrauung ab — wer dauerhaft für einen Auftraggeber Geschäfte vermittelt oder abschliesst, nähert sich einem Handelsvertreterverhältnis mit eigenen Rechtsfolgen, die dieser Vertrag nicht regelt.
Die Klauseln im Einzelnen
- Parteien und Bewilligung
- Auftraggeber und Makler mit Gewerbebewilligung, soweit erforderlich.
- Gegenstand
- Welche Geschäfte, welcher Markt, welche Gegenparteien.
- Kein Handelsvertreterverhältnis
- Grenzt gegen die ständige Betrauung ab.
- Keine Abschlussvollmacht
- Der Makler weist nach oder vermittelt und schliesst nicht ab.
- Verdienstliche Tätigkeit
- Nachweis oder Vermittlung, ausdrücklich definiert.
- Provision
- Satz, Bemessungsgrundlage und der Zeitpunkt des Entstehens.
- Wegfall des Anspruchs
- Regelung für nicht ausgeführte Geschäfte, nach Verantwortungsbereich.
- Mehrere Makler
- Zuordnung nach Verdienstlichkeit, sonst Teilung.
- Doppeltätigkeit
- Offenlegung und Verteilung der Provision.
- Exklusivität
- Optional. Alleinauftrag mit Grenzen und Dauer.
- Nachwirkung
- Benannte Kontakte und ein befristetes Fenster nach Vertragsende.
- Zahlung und Verzugszins
- Zahlungsfrist und der anwendbare Zinssatz.
- Laufzeit und Kündigung
- Feste Laufzeit oder Kündigung mit Frist.
Checkliste Liechtenstein
Gewerbebewilligung prüfen
Gewerbsmässige Vermittlungstätigkeit unterliegt dem Gewerbegesetz; für Immobilien-, Versicherungs- und Finanzvermittlung gelten zusätzliche Spezialgesetze.
Gewerbegesetz (GewG)Verdienstlichkeit im Vertrag definieren
Ohne eigenes Maklergesetz muss der Vertrag selbst festlegen, welche Tätigkeit — Nachweis, Vermittlung oder beides — den Provisionsanspruch begründet.
Entstehen und Wegfall des Anspruchs regeln
Der Vertrag sollte ausdrücklich festlegen, was mit der Provision geschieht, wenn das vermittelte Geschäft aus Gründen im oder ausserhalb des Einflussbereichs des Auftraggebers nicht ausgeführt wird.
Gegen die Handelsvertretung abgrenzen
Eine ständige Betrauung mit der Vermittlung oder dem Abschluss von Geschäften nähert sich einem Handelsvertreterverhältnis mit anderen Rechtsfolgen als dem einzelnen Maklerauftrag.
Doppeltätigkeit offenlegen
Die Tätigkeit für beide Seiten eines Geschäfts ist ein Interessenkonflikt und gehört offengelegt und in der Vergütungsstruktur abgebildet.
Verzugszins nach der zutreffenden Grundlage ansetzen
Im allgemeinen Zivilrecht gilt ein gesetzlicher Satz von 5 Prozent; für Geldforderungen zwischen Unternehmen kann die Geschäftsverkehrs-Verzugszinsenverordnung einen abweichenden, halbjährlich veröffentlichten Satz vorsehen.
Amt für Volkswirtschaft — Verzugszinsen
So füllen Sie den Vertrag aus
- Parteien eintragen. Auftraggeber und Makler mit Gewerbebewilligung, soweit erforderlich.
- Auftragsart wählen. Nachweis, Vermittlung oder beides — das bestimmt die Provisionsklausel.
- Gegenstand beschreiben. Geschäfte, Markt und Gegenparteien möglichst genau benennen.
- Provision und Wegfall festlegen. Satz, Bemessungsgrundlage und die Behandlung nicht ausgeführter Geschäfte.
- Interessenlage klären. Doppeltätigkeit offenlegen, wenn für beide Seiten gearbeitet wird; Alleinauftrag nur mit Dauer.
- Nachwirkung eingrenzen. Kontaktliste bei Vertragsende und ein Fenster in Monaten festlegen.
- Prüfen und unterschreiben. Dokument lesen, als DOCX oder PDF ausgeben und beidseitig unterschreiben.
Häufige Fragen
Gibt es in Liechtenstein ein eigenes Maklergesetz?
Nein. Anders als die Schweiz mit Art. 412 ff. OR oder Österreich mit dem Maklergesetz von 1996 hat Liechtenstein keine eigenständige Kodifikation für die Maklertätigkeit. Sie fällt unter das allgemeine Auftragsrecht. Der Vertrag muss deshalb Provision, Verdienstlichkeit und die übrigen Regeln selbst ausdrücklich festlegen.
Brauche ich eine Gewerbebewilligung?
Für gewerbsmässige Vermittlungstätigkeit in der Regel ja, nach dem Gewerbegesetz. Für Immobilien-, Versicherungs- und Finanzvermittlung gelten zusätzlich Spezialgesetze mit eigenen Anforderungen. Klären Sie vor Vertragsschluss, welches Regime für Ihre konkrete Tätigkeit gilt.
Wann ist die Provision verdient?
Das legt allein der Vertrag fest, weil kein Gesetz eine Standardregel vorgibt. Diese Vorlage verlangt eine Entscheidung zwischen Nachweis- und Vermittlungsmäkelei und knüpft die Provision an die tatsächlich beauftragte und erbrachte Tätigkeit.
Was passiert, wenn das vermittelte Geschäft scheitert?
Auch das regelt allein der Vertrag. Diese Vorlage unterscheidet, ob die Nichtausführung auf Umständen beruht, die der Auftraggeber zu vertreten hat, oder auf Umständen ausserhalb seines Einflusses, und legt für jeden Fall die Provisionsfolge fest.
Darf der Makler für beide Seiten arbeiten?
Die Doppeltätigkeit ist nicht generell ausgeschlossen, aber sie ist ein Interessenkonflikt, der offengelegt und vertraglich geregelt gehört. Diese Vorlage verlangt eine ausdrückliche Entscheidung: für eine Seite oder für beide, mit Offenlegung und Angabe, wer welche Provision trägt.
Was unterscheidet den Makler vom Handelsvertreter?
Die ständige Betrauung. Ein Makler wird für einzelne Geschäfte tätig; wer dauerhaft für einen Auftraggeber Geschäfte vermittelt oder abschliesst, nähert sich einem Handelsvertreterverhältnis mit eigenen Rechtsfolgen, die dieser Vertrag nicht abdeckt.
Wie lange soll die Nachwirkungsfrist sein?
Drei bis sechs Monate sind eine übliche Grösse. Entscheidend ist die Grundlage: eine bei Vertragsende schriftlich festgehaltene Liste der nachgewiesenen oder vermittelten Gegenparteien trägt einen Anspruch, eine allgemeine Formulierung über eingeführte Kunden nicht.
Ähnliche Vorlagen
Rechtlicher Hinweis
Diese Vorlage und die Erläuterungen sind allgemeine Informationen zur Praxis in Liechtenstein, keine Rechts-, Gewerberechts- oder Steuerberatung, und niemand hat Ihre Vereinbarung geprüft. Für regulierte Vermittlungstätigkeiten gelten zusätzliche Vorschriften, die hier nicht abgebildet sind.
