Contratto di Prestazione d'Opera dell'Architetto (Italia)

Dieci anni di responsabilità, con due termini di un anno da non confondere

L'articolo 1669 stabilisce che, quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, se nel corso di dieci anni dal compimento l'opera rovina in tutto o in parte per vizio del suolo o per difetto della costruzione, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l'appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa. Questa responsabilità non è però illimitata nel tempo in modo assoluto: la denuncia del vizio deve avvenire entro un anno dalla scoperta, e il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denuncia.

Questo modello tratta questi due termini come clausole a sé stanti, distinte dal termine decennale principale, perché confonderli è uno degli errori più frequenti nella gestione pratica di una controversia per vizi di costruzione.

La polizza decennale postuma: un obbligo del costruttore-venditore, non dell'architetto

La legge 2 agosto 2004, n. 210, ha delegato al Governo la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, introducendo l'obbligo per il costruttore di consegnare all'acquirente, all'atto del trasferimento della proprietà, una polizza assicurativa indennitaria decennale a copertura dei danni materiali e diretti all'immobile derivanti da rovina totale o parziale, o da gravi difetti costruttivi, comprensiva della responsabilità civile verso terzi.

Questo obbligo ricade sul costruttore-venditore di un immobile residenziale di nuova costruzione, non direttamente sull'architetto incaricato della progettazione o della direzione lavori — una distinzione che i modelli generici tendono a confondere. Ciò che tipicamente riguarda l'architetto è la propria assicurazione di responsabilità civile professionale, che copre la sua responsabilità personale per i danni derivanti dalla propria prestazione durante i termini dell'articolo 1669.

Sezioni e settori dell'Albo, non un titolo unico

Il D.P.R. 5 giugno 2001, n. 328, ha riorganizzato l'ordinamento professionale in Sezione A e Sezione B dell'Albo, con la Sezione A suddivisa in quattro settori: architettura, pianificazione territoriale, paesaggistica e conservazione dei beni architettonici e ambientali. Chi è iscritto alla Sezione A, settore architettura, può esercitare anche le competenze degli altri settori della stessa sezione, ma questo modello richiede comunque di indicare la sezione e il settore di iscrizione del professionista incaricato, invece di limitarsi a un generico titolo di architetto.

Questa precisazione conta soprattutto quando l'incarico riguarda pianificazione territoriale, paesaggio o conservazione: settori in cui competenze diverse da quella architettonica generale possono essere richieste dalla normativa applicabile.

Fasi del progetto e compenso

L'incarico si articola tipicamente in fasi distinte — progetto di fattibilità, progetto definitivo, progetto esecutivo, direzione dei lavori — ciascuna con un livello di definizione e una responsabilità diversi. Questo modello richiede di identificare quali fasi concrete vengono affidate, invece di una descrizione generica di servizi di architettura, perché l'estensione della responsabilità decennale dell'architetto dipende da quale fase abbia effettivamente svolto.

Il compenso, dalla liberalizzazione delle tariffe professionali obbligatorie, viene concordato liberamente tra le parti: a percentuale sull'importo dei lavori, a corpo, o secondo una combinazione delle due modalità a seconda della fase. Questo modello richiede che il criterio di calcolo sia fissato con precisione prima dell'inizio dell'incarico, invece di rimandare a tariffari professionali che non hanno più carattere vincolante.

Guida clausola per clausola

Descrizione dell'opera e fasi affidate

Quali fasi concrete — fattibilità, definitivo, esecutivo, direzione lavori — vengono affidate all'architetto.

Sezione e settore di iscrizione all'Albo

La sezione e il settore di iscrizione del professionista, rilevanti soprattutto per incarichi di pianificazione, paesaggio o conservazione.

Compenso e criterio di calcolo

Percentuale sull'importo dei lavori, compenso a corpo, o combinazione, concordati liberamente tra le parti.

Calendario delle consegne

Le date previste per ciascuna fase del progetto e le conseguenze di un ritardo imputabile a ciascuna parte.

Assicurazione di responsabilità civile professionale

L'assicurazione personale dell'architetto per la propria responsabilità durante i termini dell'articolo 1669 del codice civile.

Polizza decennale postuma

Precisa che, quando prevista dalla legge 210/2004, l'obbligo di consegnarla ricade sul costruttore-venditore e non direttamente sull'architetto.

Modifiche dell'incarico

Tratta le variazioni sostanziali rispetto all'incarico iniziale come compenso aggiuntivo pattuito espressamente, non come lavoro extra implicito.

Estinzione anticipata

Compenso per il lavoro effettivamente svolto e consegna della documentazione elaborata per permetterne la prosecuzione da parte di altro professionista.

Proprietà intellettuale del progetto

Il progetto architettonico come opera protetta e i limiti dell'uso che il committente può farne senza nuovo accordo con l'architetto.

Come redigere bene questo contratto

I punti seguenti hanno conseguenze giuridiche dirette in base al codice civile e alla legislazione di settore e non dovrebbero essere lasciati a un modello generico di servizi professionali.

• Riflettere correttamente i termini dell'articolo 1669

  Dieci anni di responsabilità dal compimento dell'opera per rovina o gravi difetti, un anno per la denuncia dalla scoperta del vizio, e un anno di prescrizione del diritto del committente dalla denuncia.

  Articolo 1669 del codice civile

• Non attribuire la polizza decennale postuma direttamente all'architetto

  L'obbligo di consegnare all'acquirente, per gli immobili residenziali di nuova costruzione, una polizza assicurativa indennitaria decennale a copertura dei danni materiali derivanti da rovina o gravi difetti costruttivi ricade sul costruttore-venditore.

  Legge 2 agosto 2004, n. 210

• Indicare la sezione e il settore di iscrizione all'Albo

  L'ordinamento professionale è organizzato in Sezione A e Sezione B, con la Sezione A suddivisa nei settori architettura, pianificazione territoriale, paesaggistica e conservazione — rilevante per gli incarichi che richiedono competenze specifiche.

  D.P.R. 5 giugno 2001, n. 328

• Fissare il compenso liberamente, non per tariffario obbligatorio

  I tariffari professionali di obbligatoria applicazione sono stati soppressi; il compenso va concordato liberamente tra le parti e fissato con precisione nel contratto.

• Collegare la responsabilità alla fase effettivamente affidata

  L'estensione della responsabilità dell'architetto ai sensi dell'articolo 1669 del codice civile dipende da quale fase concreta del processo edilizio abbia effettivamente svolto, per cui l'incarico deve identificare le fasi con precisione.

Come usare questo modello di prestazione d'opera dell'architetto

1. Descrivere l'opera e le fasi affidate. Indicare l'opera progettata e quali fasi concrete vengono affidate all'architetto: fattibilità, definitivo, esecutivo o direzione lavori.
2. Indicare sezione e settore di iscrizione all'Albo. Specificare la sezione e il settore in cui il professionista è iscritto, soprattutto per incarichi di pianificazione, paesaggio o conservazione.
3. Fissare compenso e calendario. Concordare il criterio di calcolo del compenso e le date previste di consegna di ciascuna fase.
4. Confermare le assicurazioni applicabili. Indicare l'assicurazione di responsabilità civile professionale dell'architetto e chi consegna la polizza decennale postuma, quando prevista.
5. Rivedere modifiche ed estinzione anticipata, e firmare. Confermare come vengono trattate le variazioni rispetto all'incarico iniziale e cosa succede se l'incarico si estingue prima della conclusione, e firmare entrambe le parti.

Domande frequenti