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Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter in der Schweiz

Aktualisiert am 5. August 2026

In der Schweiz gibt es für die Kündigung eines Wohn- oder Geschäftsraum-Mietverhältnisses durch den Vermieter keine generische, selbst ausdruckbare Vorlage — anders als in Deutschland reicht hier ein formfrei getipptes Kündigungsschreiben nicht aus. Art. 266l Absatz 2 des Obligationenrechts (OR) verpflichtet den Vermieter, für die Kündigung ein vom jeweiligen Kanton genehmigtes amtliches Formular zu verwenden, das den Mieter über sein Anfechtungs- und Erstreckungsrecht informiert. Eine Kündigung ohne dieses Formular ist nichtig, unabhängig davon, wie berechtigt der Kündigungsgrund sonst wäre.

Diese Seite ist deshalb kein ausfüllbarer Editor, sondern ein Wegweiser: Sie erklärt, was das Gesetz verlangt, wie lang die Kündigungsfrist ist und wie ein Mieter eine Kündigung anfechten kann — und verlinkt unten direkt auf die amtlichen Formulare, wie sie zum Beispiel die Kantone Zürich und Solothurn veröffentlichen. Welches Formular tatsächlich gilt, hängt vom Kanton ab, in dem sich die gemietete Sache befindet.

Wo Sie das amtliche Kündigungsformular Ihres Kantons finden

Es gibt kein gesamtschweizerisches Einheitsformular — jeder Kanton genehmigt und veröffentlicht sein eigenes, und der Aufbau unterscheidet sich. Die folgenden Links zeigen beispielhaft, wie das für die Kantone Zürich und Solothurn aussieht. Für einen anderen Kanton suchen Sie auf der Website des zuständigen kantonalen Gerichts, der Schlichtungsbehörde für Mietsachen oder des Mietamts nach „amtliches Formular Kündigung Mietvertrag".

Warum diese Seite kein eigenes Formular anbietet

Nach Art. 266l Absatz 1 OR müssen Vermieter und Mieter von Wohn- und Geschäftsräumen schriftlich kündigen. Absatz 2 geht für die Vermieterkündigung weiter: Sie muss auf einem Formular erfolgen, das der Kanton genehmigt hat und das dem Mieter mitteilt, wie er die Kündigung anfechten oder eine Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen kann. Jeder Kanton gestaltet und veröffentlicht dieses Formular selbst — es gibt keine gesamtschweizerische Einheitsvorlage, und einzelne Kantone überarbeiten ihr Formular von Zeit zu Zeit (der Kanton Zürich etwa hat seines im November 2025 erneuert).

Eine generische PDF-Vorlage, die diese Seite selbst anbieten würde, wäre damit im Zweifel gerade nicht das amtliche Formular des zuständigen Kantons — und eine Kündigung, die formell nicht auf dem richtigen Formular erfolgt, ist nichtig. Deshalb verweist diese Seite direkt auf die kantonalen Formulare, statt ein eigenes, potenziell ungültiges Dokument zum Download anzubieten.

Ein Kündigungsgrund muss nicht im Schreiben stehen — aber auf Verlangen begründet werden

Anders als in Deutschland verlangt das schweizerische Mietrecht bei der ordentlichen Kündigung grundsätzlich keinen im Kündigungsschreiben genannten Grund; die Kündigungsfreiheit ist der gesetzliche Regelfall. Verlangt der Mieter jedoch eine Begründung, muss der Vermieter sie nach Art. 271 Absatz 2 OR auf Anfrage liefern. Fehlt eine verlangte Begründung ganz, oder erweist sich eine gegebene Begründung als unwahr oder unvollständig, spricht das nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung für eine rechtsmissbräuchliche Kündigung.

Kündigungsfrist: drei Monate bei Wohnräumen, sechs Monate bei Geschäftsräumen

Art. 266c OR sieht für die Miete von Wohnräumen eine Kündigungsfrist von drei Monaten auf einen ortsüblichen Termin vor, oder, mangels eines solchen, auf das Ende einer dreimonatigen Mietdauer. Für Geschäftsräume verdoppelt Art. 266d OR diese Frist auf sechs Monate, ebenfalls auf einen ortsüblichen Termin oder das Ende einer dreimonatigen Mietdauer. Anders als die deutsche Staffel nach § 573c BGB wächst diese Frist in der Schweiz nicht mit der Dauer des Mietverhältnisses — sie richtet sich allein danach, ob es sich um Wohn- oder Geschäftsräume handelt.

Auch mit korrektem Formular und eingehaltener Frist: der Mieter kann anfechten

Nach Art. 271 OR ist jede Kündigung anfechtbar, die gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst. Art. 271a OR nennt für Vermieterkündigungen zusätzlich konkrete, besonders anfechtbare Fälle — etwa eine Kündigung, weil der Mieter in guten Treuen Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend gemacht hat, weil der Vermieter eine einseitige Vertragsänderung oder Mietzinserhöhung durchsetzen will, allein um den Mieter zum Kauf der Wohnung zu bewegen, oder während beziehungsweise innerhalb von drei Jahren nach einem Schlichtungs- oder Gerichtsverfahren über das Mietverhältnis.

Will der Mieter die Kündigung anfechten, muss er dies nach Art. 273 OR innerhalb von 30 Tagen seit Empfang bei der Schlichtungsbehörde am Ort der gemieteten Sache tun; nach Ablauf dieser Frist ist die Anfechtung ausgeschlossen. Dasselbe gilt sinngemäss für ein Erstreckungsbegehren bei unbefristeten Mietverhältnissen.

Rechtliche Eckpunkte

Die folgenden Punkte stützen sich auf das Obligationenrecht (OR) und auf die Erläuterungen der Gerichte des Kantons Zürich sowie weiterer mietrechtlicher Fachquellen, die in diesem Rechercheschritt geprüft wurden.

  • Die Kündigung von Wohn- und Geschäftsräumen bedarf des amtlichen, kantonal genehmigten Formulars

    Art. 266l Absatz 1 OR schreibt die schriftliche Form vor; Absatz 2 verpflichtet den Vermieter zusätzlich, ein vom Kanton genehmigtes Formular zu verwenden, das den Mieter über die Möglichkeit einer Anfechtung oder eines Erstreckungsbegehrens informiert.

    Form der Kündigung — Gerichte des Kantons Zürich

  • Eine Kündigung ohne das amtliche Formular ist nichtig

    Verstösst die Vermieterkündigung gegen die Formvorschrift des Art. 266l OR, ist sie nichtig — sie entfaltet von Anfang an keine Rechtswirkung, unabhängig vom sonstigen Kündigungsgrund.

    Nichtige Kündigung — Gerichte des Kantons Zürich

  • Kündigungsfrist: drei Monate bei Wohnräumen, sechs Monate bei Geschäftsräumen

    Art. 266c OR sieht für Wohnräume eine Frist von drei Monaten auf einen ortsüblichen Termin vor; Art. 266d OR verlangt für Geschäftsräume sechs Monate. Fehlt ein ortsüblicher Termin, gilt jeweils das Ende einer dreimonatigen Mietdauer.

    Kündigungsfristen und -termine (OR 266a ff.) — LAWINFO

  • Eine formell korrekte Kündigung kann wegen Verstosses gegen Treu und Glauben angefochten werden

    Art. 271 OR erklärt jede gegen Treu und Glauben verstossende Kündigung für anfechtbar; Art. 271a OR nennt für Vermieterkündigungen besondere anfechtbare Fälle, etwa eine Kündigung während oder kurz nach einem Schlichtungs- oder Gerichtsverfahren über das Mietverhältnis.

    Anfechtung der Kündigung — Gerichte des Kantons Zürich

  • Anfechtung nur innerhalb von 30 Tagen seit Empfang bei der Schlichtungsbehörde möglich

    Art. 273 OR setzt für die Anfechtung einer Kündigung eine Frist von 30 Tagen seit Empfang; wird sie versäumt, ist die Anfechtung endgültig ausgeschlossen.

    Fristberechnung im Mietrecht bei Anfechtung der Kündigung — Geissmann Rechtsanwälte

So gehen Sie als Vermieter vor

  1. Amtliches Formular des zuständigen Kantons besorgen. Ermitteln Sie den Kanton, in dem sich die Wohnung oder das Geschäftslokal befindet, und laden Sie dort das amtliche Kündigungsformular herunter — meist bei der kantonalen Schlichtungsbehörde, dem Mietamt oder den kantonalen Gerichten, wie in den Links oben für Zürich und Solothurn gezeigt.
  2. Kündigungstermin nach Art. 266c oder 266d OR berechnen. Berechnen Sie ab dem geplanten Versanddatum die dreimonatige Frist bei Wohnräumen (Art. 266c OR) oder die sechsmonatige Frist bei Geschäftsräumen (Art. 266d OR) auf den nächsten ortsüblichen Kündigungstermin, oder, falls keiner besteht, auf das Ende einer dreimonatigen Mietdauer.
  3. Formular vollständig und wahrheitsgemäss ausfüllen. Ein Kündigungsgrund muss im Formular selbst nicht zwingend stehen. Verlangt der Mieter später eine Begründung, sind Sie nach Art. 271 Absatz 2 OR verpflichtet, sie zu liefern — halten Sie deshalb bereits jetzt die tatsächlichen Gründe schriftlich fest, damit eine spätere Begründung nicht unvollständig oder widersprüchlich wirkt.
  4. Formular unterschreiben und zustellbar zusammenstellen. Unterschreiben Sie das amtliche Formular eigenhändig und stellen Sie sicher, dass Sie den Zugang beim Mieter im Streitfall nachweisen können, etwa durch eingeschriebenen Versand oder persönliche Übergabe mit Zeugen.
  5. Zustellen und die 30-Tage-Anfechtungsfrist im Blick behalten. Nach Zustellung beginnt für den Mieter die 30-tägige Frist nach Art. 273 OR, um die Kündigung bei der Schlichtungsbehörde anzufechten oder eine Erstreckung zu verlangen. Reagiert der Mieter nicht fristgerecht, gilt die Kündigung als unangefochten.
  6. Bei Nichtauszug den ordentlichen Rechtsweg einhalten. Zieht der Mieter trotz gültiger, unangefochtener Kündigung nicht aus, berechtigt Sie das Formular allein nicht zur eigenmächtigen Räumung — dafür ist ein gerichtliches Verfahren mit anschliessender Zwangsvollstreckung erforderlich.

Häufig gestellte Fragen

Warum bietet diese Seite kein ausfüllbares Kündigungsformular an?

Weil Art. 266l Absatz 2 OR für die Vermieterkündigung ein vom jeweiligen Kanton genehmigtes amtliches Formular verlangt und es kein gesamtschweizerisches Einheitsformular gibt. Ein generisches PDF von dieser Seite wäre im Zweifel nicht das richtige Formular und könnte die Kündigung nichtig machen — deshalb verlinken wir direkt auf die kantonalen Originale.

Was passiert, wenn ich ohne das amtliche Formular kündige?

Die Kündigung ist dann nichtig, das heisst, sie entfaltet von Beginn an keine Rechtswirkung — unabhängig davon, ob der Kündigungsgrund selbst berechtigt gewesen wäre. Sie müssten in diesem Fall erneut kündigen, dieses Mal mit dem korrekten Formular.

Muss ich als Vermieter einen Grund für die Kündigung nennen?

Im Kündigungsschreiben selbst grundsätzlich nicht — anders als in Deutschland gilt in der Schweiz bei der ordentlichen Kündigung die Kündigungsfreiheit. Verlangt der Mieter jedoch eine Begründung, müssen Sie sie nach Art. 271 Absatz 2 OR auf Anfrage liefern; eine fehlende, unwahre oder unvollständige Begründung spricht für eine rechtsmissbräuchliche Kündigung.

Wie lang ist die Kündigungsfrist?

Bei Wohnräumen drei Monate, bei Geschäftsräumen sechs Monate, jeweils auf einen ortsüblichen Kündigungstermin oder, falls keiner besteht, auf das Ende einer dreimonatigen Mietdauer (Art. 266c und 266d OR). Anders als in Deutschland wächst diese Frist nicht mit der Dauer des Mietverhältnisses.

Kann der Mieter eine formell korrekte Kündigung trotzdem anfechten?

Ja. Nach Art. 271 OR ist jede gegen Treu und Glauben verstossende Kündigung anfechtbar, und Art. 271a OR nennt für Vermieterkündigungen zusätzliche, besonders anfechtbare Fälle. Der Mieter muss die Anfechtung aber innerhalb von 30 Tagen seit Empfang bei der Schlichtungsbehörde einreichen (Art. 273 OR), sonst ist sie ausgeschlossen.

Gilt für alle Kantone dasselbe Formular?

Nein. Jeder Kanton genehmigt und veröffentlicht sein eigenes amtliches Kündigungsformular, und der Aufbau unterscheidet sich, wie ein Vergleich der Formulare von Zürich und Solothurn zeigt. Massgebend ist stets der Kanton, in dem sich die gemietete Sache befindet.

Darf ich den Mieter selbst aus der Wohnung weisen, wenn die Kündigung gültig und unangefochten ist?

Nein. Zieht der Mieter trotz gültiger Kündigung nicht aus, dürfen Sie weder die Schlösser austauschen noch eigenmächtig Sachen entfernen. Sie müssen den ordentlichen gerichtlichen Weg beschreiten und benötigen für eine tatsächliche Räumung einen gerichtlichen Entscheid mit anschliessender Zwangsvollstreckung.

Rechtlicher Hinweis

Diese Seite dient ausschliesslich der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung dar. Die Formularpflicht, Kündigungsfristen und Anfechtungsvoraussetzungen im schweizerischen Mietrecht können sich ändern und im Einzelfall je nach Kanton unterscheiden; lassen Sie ein konkretes Kündigungsvorhaben von einer im Mietrecht erfahrenen Fachperson oder dem zuständigen kantonalen Mietamt prüfen, bevor Sie das amtliche Formular verwenden.