Wypowiedzenie Umowy Najmu przez Wynajmującego — Wzór

Wypowiedzenie musi wskazywać konkretną podstawę ustawową — inaczej jest nieważne

Zgodnie z art. 11 ust. 1 ustawy (Act) o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, jeżeli najemcy przysługuje prawo do odpłatnego używania lokalu, wynajmujący może wypowiedzieć ten stosunek prawny wyłącznie z przyczyn wymienionych wyraźnie w art. 11 ust. 2–5 tej ustawy. Wypowiedzenie musi być dokonane na piśmie i musi wskazywać przyczynę wypowiedzenia — obowiązek ten jest zastrzeżony pod rygorem nieważności, co oznacza, że wypowiedzenie ustne albo niewskazujące podstawy jest bezskuteczne, nawet jeśli podstawa faktycznie istniała. W Polsce nie istnieje wypowiedzenie „bez podania przyczyny” — to jest reguła, nie wyjątek.

To, że przyczyny jest tylko osiem i wszystkie są ściśle określone w ustawie, jest zresztą znacznym ograniczeniem swobody wynajmującego w porównaniu z najmem instytucjonalnym czy najmem okazjonalnym, gdzie zasady kończenia umowy bywają odmienne — ten wzór dotyczy zwykłego najmu lokalu mieszkalnego podlegającego ustawie o ochronie praw lokatorów.

Osiem ustawowych podstaw i osiem różnych terminów wypowiedzenia

Art. 11 ust. 2 ustawy (Act) przewiduje cztery podstawy z miesięcznym terminem wypowiedzenia na koniec miesiąca kalendarzowego: uporczywe naruszanie porządku domowego lub niewłaściwe używanie lokalu po pisemnym upomnieniu, zaległości czynszowe za co najmniej trzy pełne okresy płatności (po pisemnym uprzedzeniu o zamiarze wypowiedzenia i wyznaczeniu dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty), bezprawny podnajem lub oddanie lokalu do używania bez pisemnej zgody wynajmującego, oraz konieczność opróżnienia lokalu z powodu rozbiórki lub remontu budynku.

Art. 11 ust. 3 ustawy (Act) dodaje dwie podstawy dostępne tylko wynajmującemu, u którego czynsz jest niższy niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku: niezamieszkiwanie najemcy dłużej niż 12 miesięcy (sześciomiesięczny termin wypowiedzenia) oraz posiadanie przez najemcę tytułu prawnego do innego, pobliskiego lokalu spełniającego warunki lokalu zamiennego (miesięczny termin). Art. 11 ust. 4–5 ustawy (Act) regulują wypowiedzenie z powodu zamiaru zamieszkania przez samego właściciela w należącym do niego lokalu — sześć miesięcy, jeśli zapewnia lokal zamienny albo najemcy przysługuje tytuł do innego lokalu na takich warunkach, i aż trzy lata, jeśli lokalu zamiennego nie zapewnia. Pominięcie właściwej podstawy albo zastosowanie zbyt krótkiego terminu jest jedną z najczęstszych przyczyn unieważnienia wypowiedzenia przez sąd.

Wypowiedzenie to nie eksmisja, a eksmisja to nie samowolne usunięcie z lokalu

Upływ terminu wypowiedzenia nie oznacza, że najemca musi natychmiast zniknąć z lokalu ani że wynajmujący może go stamtąd usunąć na własną rękę. Jeżeli najemca nie wyprowadzi się dobrowolnie, wynajmujący musi wytoczyć powództwo o opróżnienie lokalu, a o samej eksmisji — i o ewentualnym uprawnieniu najemcy do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu (dawniej: lokalu socjalnego) — rozstrzyga wyłącznie sąd w wyroku, zgodnie z art. 14 ustawy (Act) o ochronie praw lokatorów. Egzekucję takiego wyroku prowadzi komornik, który — zgodnie z art. 4 ust. 2a tej ustawy oraz art. 1046 § 4 Kodeksu postępowania cywilnego — musi zapewnić dłużnikowi tymczasowe pomieszczenie, chyba że takie pomieszczenie wskazał już wierzyciel, dłużnik albo osoba trzecia. Innymi słowy: samo to wypowiedzenie nie usuwa nikogo z lokalu.

Klauzule, wyjaśnione

Podstawa wypowiedzenia

Wybór jednej z ośmiu podstaw z art. 11 ust. 2–5 ustawy o ochronie praw lokatorów — determinuje treść dalszej części dokumentu oraz wymagany termin wypowiedzenia.

Pisemne upomnienie / uprzedzenie (dla podstaw dotyczących naruszeń i zaległości)

Data wcześniejszego pisemnego upomnienia najemcy — warunek konieczny przed wypowiedzeniem z powodu naruszania porządku domowego lub zaległości czynszowych; bez niego wypowiedzenie na tych podstawach jest bezskuteczne.

Dodatkowy termin do zapłaty (zaległości czynszowe)

Odrębny, dodatkowy miesięczny termin wyznaczony najemcy na zapłatę zaległości i bieżących należności — musi zostać wyznaczony przed wypowiedzeniem, a nie jest tym samym co sam termin wypowiedzenia.

Termin wypowiedzenia

Od jednego miesiąca do trzech lat, w zależności od wybranej podstawy — ten wzór nie zakłada za wynajmującego, który termin obowiązuje, tylko dopasowuje tekst do wybranej podstawy.

To wypowiedzenie nie jest eksmisją

Wyjaśnia wprost, że dokument nie usuwa najemcy z lokalu i że dalszym krokiem — jeśli najemca nie wyprowadzi się — jest wyłącznie postępowanie sądowe o opróżnienie lokalu.

Umowa najmu socjalnego lokalu

Przypomnienie, że o uprawnieniu najemcy do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu (dawniej lokalu socjalnego) rozstrzyga sąd w wyroku eksmisyjnym, a obowiązek jego zapewnienia obciąża gminę — nie wynajmującego.

Wymogi ustawowe

Poniższe wymogi wynikają z ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego i obowiązują niezależnie od treści umowy najmu.

• Wypowiedzenie musi być na piśmie i wskazywać przyczynę, pod rygorem nieważności

  Art. 11 ust. 1 wymaga formy pisemnej i wskazania konkretnej przyczyny wypowiedzenia; naruszenie tego wymogu powoduje nieważność wypowiedzenia, nie tylko jego bezskuteczność do czasu uzupełnienia.

  lexlege.pl — art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów

• Przyczyny wypowiedzenia są zamkniętym katalogiem ustawowym (art. 11 ust. 2–5)

  Wynajmujący nie może wypowiedzieć najmu z przyczyny nieprzewidzianej w ustawie — poza tym katalogiem może jedynie wytoczyć powództwo o rozwiązanie stosunku prawnego z ważnych przyczyn na podstawie art. 11 ust. 10, co wymaga wyroku sądu, a nie samego wypowiedzenia.

  isap.sejm.gov.pl — tekst ustawy (Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733)

• Eksmisja jest zawsze sprawą sądową, a sąd rozstrzyga też o umowie najmu socjalnego lokalu

  Zgodnie z art. 14 ustawy, w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu albo o braku takiego uprawnienia; obowiązek jego zapewnienia ciąży na gminie, nie na wynajmującym.

  lexlege.pl — art. 14 ustawy o ochronie praw lokatorów

Jak korzystać z tego wzoru

1. Wybierz podstawę wypowiedzenia. Zaznacz jedną z ośmiu ustawowych podstaw z art. 11 ust. 2–5 — treść dokumentu i wymagany termin wypowiedzenia dopasują się automatycznie.
2. Uzupełnij dane stron i lokalu. Wpisz dane wynajmującego i najemcy oraz adres wynajmowanego lokalu w podświetlone miejsca.
3. Sprawdź, czy zostały spełnione warunki wstępne wybranej podstawy. Dla naruszeń porządku domowego i zaległości czynszowych ustawa wymaga wcześniejszego pisemnego upomnienia — a przy zaległościach dodatkowo wyznaczenia odrębnego, dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty. Bez tego wypowiedzenie na tych podstawach jest bezskuteczne.
4. Ustal właściwy termin wypowiedzenia. Termin różni się w zależności od podstawy — od jednego miesiąca do trzech lat. Ten wzór nie zakłada terminu za Ciebie, tylko przypomina, który obowiązuje przy wybranej podstawie.
5. Podpisz i doręcz wypowiedzenie najemcy. Doręcz wypowiedzenie w sposób pozwalający wykazać datę i sposób doręczenia (np. osobiście za potwierdzeniem odbioru albo listem poleconym) i uzupełnij sekcję potwierdzenia doręczenia.
6. Pobierz i zachowaj kopię. Pobierz gotowy dokument jako plik Word lub PDF i zachowaj podpisaną kopię wraz z dowodem doręczenia — będą potrzebne, jeśli sprawa trafi do sądu.

Najczęściej zadawane pytania

Podobne wzory

• Rozwiązanie Umowy Najmu za Porozumieniem Stron — Wzór
• Umowa Najmu Mieszkania — Wzór