住宅ローン返済予定表計算

元利均等返済 vs 元金均等返済

元利均等返済では毎月の返済額が返済期間を通じて一定ですが、利息と元金の割合は毎月変化します。元金均等返済では元金部分が常に一定であるため、残高が減るにつれて利息が減り、毎月の返済額全体が徐々に減少していきます。

ボーナス払いの仕組み

ボーナス払いを併用する場合、毎月の返済に加えて年2回（夏・冬）のボーナス月に追加返済を行い、その分元金の返済が早く進みます。ただし、ボーナスが減額・廃止された場合のリスクも考慮する必要があります。

変動金利の5年ルールと125%ルール

変動金利型住宅ローンの多くは、金利が変動しても返済額は5年間据え置かれる「5年ルール」と、見直し後の返済額が従来の125%を超えない「125%ルール」を採用しています。金利上昇時のリスクを緩和する一方、未払い利息が発生する可能性がある点に注意が必要です。

計算例：3,500万円を35年、金利1.5%で返済

3,500万円の住宅ローンを金利1.5%、35年（元利均等返済）で借り入れた場合、毎月の返済額は107,165円です。

420回の返済期間全体で支払う利息の合計は10,009,113円、総返済額は45,009,113円になります。

元金均等返済を選んだ場合、初回の返済額はこれより高くなりますが、総返済額に占める利息は少なくなります。

返済額 = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n − 1]、P = 借入元金、r = 月利、n = 返済回数

元利均等返済・元金均等返済・ボーナス払い

このツールは元利均等返済と元金均等返済の両方に対応し、ボーナス払いを追加の定期返済として組み込むこともできます。変動金利を選択した場合は、5年ルール・125%ルールに基づく返済額の見直し制限も反映されます。

繰り上げ返済：期間短縮型と返済額軽減型

繰り上げ返済には主に2つの方式があります。期間短縮型は毎月の返済額を変えずに残りの返済期間を短縮し、利息軽減効果が最も大きくなります。返済額軽減型は返済期間を変えずに毎月の返済額を下げ、月々の負担を軽くします。繰り上げ返済そのものに対する法的な制限はありませんが、一部の金融機関では手数料がかかる場合があります。