住宅ローン計算機

元利均等返済は毎月の返済額が一定で、返済初期は利息が多く元金の減りが遅いタイプです。家計管理がしやすく、日本で最も一般的な返済方式です。 元金均等返済は毎月の元金返済額が一定で、利息は残高に応じて減少します。初期の返済額は元利均等より高くなりますが、総返済額（総利息）が少なくなります。 試算例。借入額3,500万円・35年・金利0.5%（変動）:

• 元利均等：毎月 90,900円、総利息 981,900円
• 元金均等：初月 123,700円→最終 83,500円、総利息 765,600円（約21.6万円節約）

「返済方式」タブで両方式を切り替えて比較できます。

変動金利型は短期プライムレートに連動し、半年ごとに見直されます。返済額の変更は年1回（125%ルール適用の場合）。金利が低い間はお得ですが、上昇リスクがあります。 フラット35（住宅金融支援機構と民間金融機関の提携商品）は最長35年全期間固定金利。金利変動リスクなし。頭金10%以上でフラット35S（優遇金利）が利用可能。技術基準を満たす物件が対象。 2024年以降の日銀の利上げ方針転換を受け、変動金利の上昇が始まっています。「シナリオ比較」タブで変動・固定を並べて比較することをお勧めします。 出典: 住宅金融支援機構 – フラット35

住宅ローン控除は、年末のローン残高の0.7%を所得税・住民税から最長13年間控除できる制度です（新築・省エネ基準適合住宅の場合）。 上限額の目安（2024年入居）:

• ZEH水準省エネ住宅：借入限度額4,500万円、最大控除額年31.5万円
• 省エネ基準適合住宅：借入限度額4,000万円、最大控除額年28万円
• その他の住宅：借入限度額3,000万円（2023年末までの建築確認分）

適用条件：合計所得2,000万円以下、床面積50m²以上（所得1,000万円以下は40m²以上）、入居後6か月以内に申請。 出典: 国税庁 – 住宅ローン控除

住宅購入時には物件価格のほかに以下の諸費用がかかります:

• 不動産取得税: 固定資産税評価額の3%（住宅用）。軽減措置あり。
• 登録免許税（抵当権設定）: 借入額の0.1〜0.4%
• 印紙税: 借入額に応じて2万円〜6万円（電子契約は非課税）
• 司法書士報酬: 5〜15万円
• 団体信用生命保険（団信）: 多くの場合金利に含まれる（フラット35は別途）
• 火災保険: 物件・構造による、35年一括で20〜60万円が目安

諸費用合計は物件価格の3〜7%が一般的な目安です。

住宅ローンの繰り上げ返済には「返済期間短縮型」と「返済額軽減型」の2種類があります。 返済期間短縮型は利息削減効果が大きく、同じ金額を繰り上げた場合に節約できる総利息が多くなります。返済額軽減型は毎月の返済額が下がり、家計の余裕が生まれます。 多くの金融機関では窓口での手続きに1〜3万円の手数料がかかりますが、ネット手続きなら無料のケースが増えています。計算機の「繰り上げ返済」機能で毎月の追加返済額を入力すると、節約額と完済時期の短縮効果を確認できます。