Calcolatore mutuo

Il mutuo ipotecario italiano più comune è il piano di ammortamento alla francese (quota capitale crescente, interessi decrescenti, rata costante). Ogni mese si pagano gli interessi sul capitale residuo più una quota di rimborso capitale; man mano che il debito scende, la componente interessi diminuisce e quella capitale aumenta. Esempio pratico. Mutuo di 200.000 € a 25 anni al 3,5 %: rata mensile = 1.001 €. Interessi totali = 100.260 €. Ridurre la durata a 20 anni: rata = 1.160 €, interessi totali = 78.359 € — risparmio di 21.901 € al costo di 159 € in più al mese.

Il mutuo ipotecario è soggetto all'imposta sostitutiva, che sostituisce le imposte di registro, ipotecaria, catastale e di bollo:

• Prima casa (abitazione principale): 0,25 % dell'importo del mutuo
• Seconda casa o altri immobili: 2,00 % dell'importo del mutuo

Su un mutuo di 200.000 € per la prima casa, l'imposta è 500 €; per la seconda casa sale a 4.000 €. L'imposta è trattenuta dalla banca al momento dell'erogazione e versata direttamente all'Erario. Fonte: Agenzia delle Entrate

Le principali spese accessorie al mutuo sono:

• Spese notarili: atto di mutuo + atto di compravendita. Complessivamente 1.500–4.000 € per operazioni standard, variabili in base al valore dell'immobile e al notaio scelto.
• Perizia tecnica: richiesta dalla banca per valutare l'immobile a garanzia; costo tipico 200–400 € (spesso anticipato dal richiedente).
• Imposta di registro sull'atto di compravendita: 2 % del valore catastale per prima casa; 9 % per seconda casa (minimo 1.000 €).
• Assicurazione incendio e scoppio: obbligatoria per legge; di solito inclusa nelle condizioni del mutuo.

Gli interessi passivi pagati su un mutuo per l'acquisto dell'abitazione principale danno diritto a una detrazione IRPEF del 19 %, calcolata su un importo massimo di 4.000 € l'anno. Il beneficio massimo è quindi 760 €/anno (19 % × 4.000 €). La detrazione spetta solo per la prima casa e solo per la quota di interessi (non sul capitale rimborsato). In caso di cointestazione del mutuo, ciascun intestatario detrae la propria quota. La Garanzia Consap (Fondo di garanzia prima casa) consente di accedere a mutui fino all'80 % del valore dell'immobile con garanzia statale, facilitando l'accesso a chi non dispone di garanzie reali sufficienti.

La surroga (portabilità del mutuo, art. 120-quater TUB) permette di trasferire il mutuo a un'altra banca per ottenere condizioni migliori — tasso, spread o durata — senza costi e senza necessità del consenso della banca originaria. La nuova banca si accollo la garanzia ipotecaria esistente. Le spese sono a carico della nuova banca, non del mutuatario. La surroga è particolarmente vantaggiosa quando i tassi di mercato scendono significativamente rispetto al tasso del mutuo originario, o quando si desidera cambiare da variabile a fisso.