Calculadora hipotecaria
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5 años30 años
Cuota mensual
€1001
al mes
Intereses totales
€100.374
Total a pagar
€300.374
Capital 67%Intereses 33%
€200.000€100.374
CapitalInteresesCapital pendiente
| Año | Cuota | Capital amortizado | Intereses pagados | Intereses acumulados | Capital pendiente | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Año 1 | €12.015 | €5096 | €6919 | €6919 | €194.904 | |
| Año 2 | €12.015 | €5277 | €6738 | €13.656 | €189.626 | |
| Año 3 | €12.015 | €5465 | €6550 | €20.206 | €184.161 | |
| Año 4 | €12.015 | €5660 | €6355 | €26.562 | €178.502 | |
| Año 5 | €12.015 | €5861 | €6154 | €32.716 | €172.641 | |
| Año 6 | €12.015 | €6069 | €5946 | €38.661 | €166.572 | |
| Año 7 | €12.015 | €6285 | €5730 | €44.391 | €160.286 | |
| Año 8 | €12.015 | €6509 | €5506 | €49.897 | €153.778 | |
| Año 9 | €12.015 | €6740 | €5275 | €55.172 | €147.037 | |
| Año 10 | €12.015 | €6980 | €5035 | €60.207 | €140.058 | |
| Año 11 | €12.015 | €7228 | €4787 | €64.994 | €132.829 | |
| Año 12 | €12.015 | €7485 | €4530 | €69.524 | €125.344 | |
| Año 13 | €12.015 | €7751 | €4263 | €73.787 | €117.593 | |
| Año 14 | €12.015 | €8027 | €3988 | €77.775 | €109.565 | |
| Año 15 | €12.015 | €8313 | €3702 | €81.477 | €101.253 | |
| Año 16 | €12.015 | €8608 | €3407 | €84.884 | €92.644 | |
| Año 17 | €12.015 | €8915 | €3100 | €87.984 | €83.730 | |
| Año 18 | €12.015 | €9232 | €2783 | €90.768 | €74.498 | |
| Año 19 | €12.015 | €9560 | €2455 | €93.223 | €64.938 | |
| Año 20 | €12.015 | €9900 | €2115 | €95.338 | €55.039 | |
| Año 21 | €12.015 | €10.252 | €1763 | €97.101 | €44.787 | |
| Año 22 | €12.015 | €10.617 | €1398 | €98.499 | €34.170 | |
| Año 23 | €12.015 | €10.994 | €1021 | €99.520 | €23.176 | |
| Año 24 | €12.015 | €11.385 | €630 | €100.149 | €11.790 | |
| Año 25 | €12.015 | €11.790 | €225 | €100.374 | €0 |
Solo orientativo. No constituye asesoramiento financiero. Consulta con un asesor hipotecario.
Esta calculadora hipotecaria gratuita calcula tu cuota mensual, el total de intereses, el ITP por comunidad autónoma y el cuadro de amortización completo — sin registro ni correo electrónico.
En España, la hipoteca más habitual es a tipo fijo o mixto. Desde la Ley de Crédito Inmobiliario de 2019, el banco asume el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD), lo que ha simplificado los gastos del comprador. El ITP (solo en segunda mano) sigue siendo competencia de cada comunidad autónoma.
Cómo funciona una hipoteca en España
La hipoteca española más común es el préstamo amortizante a tipo fijo: la cuota mensual es constante durante toda la vida del préstamo, con mayor peso de los intereses al inicio y mayor amortización de capital al final.
Ejemplo práctico. Préstamo de 200.000 € a 25 años al 3,2 %: cuota mensual = 972 €. Total de intereses = 91.628 €. Si el plazo se reduce a 20 años: cuota = 1.130 €, intereses totales = 71.180 € — un ahorro de 20.448 € a costa de 158 € más al mes.
ITP por comunidad autónoma (segunda mano)
El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) grava la compra de vivienda usada. Es competencia autonómica y varía entre el 4 % y el 10 %:
- Madrid: 6 %
- Cataluña: 10 % (tipo general); 5 % para vivienda habitual con base imponible ≤ 300.000 €
- Andalucía: 7 %
- Comunitat Valenciana: 10 %
- Galicia, Castilla-La Mancha: 9 %
- País Vasco, Navarra: 4 % (régimen foral propio)
Gastos del comprador desde la Ley 5/2019
La Ley de Crédito Inmobiliario (LCI) de junio de 2019 redistribuyó los gastos de formalización:
- El banco paga: IAJD, copia del notario para el banco, inscripción registral, gestoría
- El comprador paga: tasación (300–600 €), copia notarial para el comprador, ITP o IVA según sea vivienda usada o nueva
Aval ICO para jóvenes
El Gobierno ofrece el aval ICO (Instituto de Crédito Oficial) para facilitar el acceso a la vivienda a jóvenes de hasta 35 años y familias con menores. El aval cubre hasta el 20 % del valor de tasación, permitiendo financiar hasta el 100 % sin necesidad de un mayor ahorro previo.
Condiciones principales:
- Edad: hasta 35 años (o familias con menores a cargo sin límite de edad)
- Ingresos: hasta 37.800 € brutos anuales individuales (75.600 € conjuntos)
- Vivienda habitual y primera vivienda
- Precio de la vivienda: hasta 250.000 € (salvo zonas de alta demanda)
Amortización anticipada
La LCI limita las comisiones por amortización anticipada en hipotecas constituidas desde junio de 2019:
- Tipo variable: 0,25 % (primeros 3 años) o 0,15 % (años 4 y 5); libre a partir del año 5
- Tipo fijo o mixto en fase fija: 2 % (primeros 10 años), 1,5 % en adelante
FAQ
¿Cuál es el euríbor y cómo afecta a mi hipoteca?▾
El euríbor (Euro Interbank Offered Rate) a 12 meses es el índice de referencia para la inmensa mayoría de las hipotecas variables en España. Si tienes una hipoteca variable de euríbor + 0,89 % y el euríbor sube de 3 % a 4 %, tu tipo de interés pasa de 3,89 % a 4,89 %, con el consiguiente incremento de cuota en la siguiente revisión anual o semestral. Consulta el valor actual en el Banco de España.
¿Cuánto me puede prestar el banco?▾
El Banco de España recomienda que la cuota hipotecaria no supere el 30–35 % de los ingresos netos mensuales. Además, el banco suele financiar como máximo el 80 % del valor de tasación (o del precio, si es menor). Con el aval ICO, puede llegar al 100 % para jóvenes o familias con menores. Usa el modo Capacidad de endeudamiento en la calculadora para obtener una estimación.
¿Conviene más una hipoteca fija o variable en 2026?▾
Con el euríbor en entornos del 2,5–3 % y los tipos fijos a 25 años en torno al 3–3,5 %, la diferencia es relativamente pequeña. La hipoteca fija da certeza absoluta de cuota; la variable puede resultar más barata si el euríbor baja, pero expone al riesgo de subidas. Las hipotecas mixtas (tipo fijo los primeros 5–10 años y luego variable) son la opción intermedia más contratada actualmente.
¿Qué es la FEIN y para qué sirve?▾
La Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) es el documento precontractual que el banco debe entregarle al solicitante con al menos diez días de antelación a la firma. Tiene carácter vinculante para el banco durante ese plazo y contiene la TAE, el cuadro de amortización, los gastos y las condiciones del préstamo, en un formato estandarizado a nivel europeo que facilita la comparación entre entidades.
¿Puedo subrogar mi hipoteca a otro banco?▾
Sí. La subrogación de acreedor permite trasladar la hipoteca a otro banco para mejorar las condiciones (tipo de interés, plazo o cambio de variable a fijo) sin cancelarla y constituir una nueva. Los gastos son inferiores a los de una cancelación y nueva constitución. Desde la LCI de 2019, los costes de subrogación se han reducido: el banco receptor asume notaría, registro y gestoría; el titular solo paga la tasación.