Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter

Die Kündigung ist keine Räumung — und der Grund muss im Schreiben stehen

Nach § 573 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) kann der Vermieter ein unbefristetes Wohnraummietverhältnis nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung hat. § 573 Absatz 3 BGB schreibt zusätzlich vor, dass die Gründe für dieses berechtigte Interesse bereits im Kündigungsschreiben selbst angegeben werden müssen — ein Nachschieben des Grundes erst im Prozess reicht grundsätzlich nicht aus.

Zieht der Mieter nach Ablauf der Frist nicht aus, endet die Angelegenheit damit nicht automatisch: Der Vermieter muss beim zuständigen Amtsgericht Räumungsklage erheben, und erst ein rechtskräftiges Urteil, notfalls durchgesetzt durch eine Zwangsräumung des Gerichtsvollziehers, erlaubt die tatsächliche Räumung. Eigenmächtiges Handeln — Schlösser austauschen, Sachen des Mieters entfernen, den Zugang zur Wohnung versperren — ist unzulässig, unabhängig davon, wie berechtigt die Kündigung war.

Vier Kündigungsgründe mit unterschiedlichen Rechtsfolgen

Eigenbedarf (§ 573 Absatz 2 Nummer 2 BGB), wirtschaftliche Verwertung (§ 573 Absatz 2 Nummer 3 BGB) und eine schuldhafte, nicht unerhebliche Vertragsverletzung des Mieters (§ 573 Absatz 2 Nummer 1 BGB) sind die drei gesetzlich benannten Beispiele eines berechtigten Interesses. In allen drei Fällen handelt es sich um eine ordentliche Kündigung, für die die Fristen des § 573c BGB gelten.

Ein erheblicher Zahlungsrückstand ist rechtlich etwas anderes: Erreicht der Rückstand die Miete für zwei Monate, kann der Vermieter außerordentlich und fristlos kündigen (§ 543 Absatz 2 Nummer 3 BGB) — das Mietverhältnis endet dann grundsätzlich sofort mit Zugang der Kündigung, ohne die mehrmonatige Frist des § 573c BGB. Der Mieter kann diese fristlose Kündigung allerdings noch durch vollständige Zahlung innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung einer Räumungsklage unwirksam machen (§ 569 Absatz 3 Nummer 2 BGB, sogenannte Schonfristzahlung).

Die Kündigungsfrist nach § 573c BGB

Für die ordentliche Kündigung durch den Vermieter beträgt die Kündigungsfrist nach § 573c Absatz 1 BGB grundsätzlich drei Monate: Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Monats zulässig, wirksam zum Ablauf des übernächsten Monats. Diese Frist verlängert sich um jeweils drei weitere Monate, wenn dem Mieter die Wohnung seit mehr als fünf beziehungsweise seit mehr als acht Jahren überlassen ist — daraus ergibt sich die bekannte Staffel von drei, sechs und neun Monaten, gerechnet ab dem Zeitpunkt der Überlassung der Wohnung, nicht ab dem Datum des Mietvertrags. Eine zum Nachteil des Mieters von dieser Staffel abweichende Vereinbarung ist nach § 573c Absatz 4 BGB unwirksam.

Die Abschnitte, erklärt

Kündigungsgrund

Eigenbedarf, wirtschaftliche Verwertung, Vertragsverletzung oder Zahlungsverzug — oben ausgewählt, bestimmt den Wortlaut, die zitierte Vorschrift und ob die Kündigung ordentlich oder außerordentlich fristlos erfolgt.

Begründung

Die konkrete Schilderung des Grundes, die nach § 573 Absatz 3 BGB im Schreiben selbst stehen muss — eine bloße Bezugnahme auf das Gesetz ohne eigene Angaben reicht nicht aus.

Kündigungsfrist

Bei den drei ordentlichen Gründen die Staffel aus § 573c BGB (drei, sechs oder neun Monate je nach Wohndauer); bei Zahlungsverzug entfällt sie, weil die Kündigung fristlos wirkt.

Schonfristzahlung

Erscheint bei der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs: der Hinweis, dass vollständige Zahlung innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung einer Räumungsklage die Kündigung nach § 569 Absatz 3 Nummer 2 BGB unwirksam macht.

Diese Kündigung ist keine Räumung

Stellt klar, dass die Kündigung allein den Mieter nicht zum Auszug zwingt und dass nur ein gerichtliches Urteil und eine Zwangsräumung dazu berechtigen — der Punkt, den ein aus dem Ausland übernommenes Formular am ehesten falsch darstellt.

Form und Zustellung

Verweist auf die Schriftformpflicht des § 568 Absatz 1 BGB und hält Art und Datum der Zustellung fest, weil der Zugang beim Mieter — nicht die Absendung — über den Beginn der Frist entscheidet.

Hinweis auf das Widerspruchsrecht

Erinnert an die Sollvorschrift des § 568 Absatz 2 BGB, den Mieter auf ein mögliches Widerspruchsrecht wegen besonderer Härte nach §§ 574 bis 574b BGB hinzuweisen.

Rechtliche Eckpunkte

Die folgenden Vorschriften sind unmittelbar im Gesetzestext nachlesbar und dieser Vorlage zugrunde gelegt.

• Der Kündigungsgrund muss im Schreiben selbst stehen

  § 573 Absatz 3 BGB verlangt, dass die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters im Kündigungsschreiben angegeben werden — ein späteres Nachschieben reicht in der Regel nicht.

  § 573 BGB — gesetze-im-internet.de

• Die Kündigungsfrist steigt mit der Wohndauer

  § 573c Absatz 1 BGB sieht eine Grundfrist von drei Monaten vor, die sich nach fünf und nach acht Jahren seit Überlassung der Wohnung um jeweils drei weitere Monate verlängert.

  § 573c BGB — gesetze-im-internet.de

• Die Kündigung bedarf der Schriftform

  § 568 Absatz 1 BGB verlangt für die Kündigung eines Mietverhältnisses die schriftliche Form; eine Kündigung per E-Mail oder SMS ist damit unwirksam.

  § 568 BGB — gesetze-im-internet.de

• Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs braucht einen Rückstand von zwei Monatsmieten

  § 543 Absatz 2 Nummer 3 BGB setzt für die außerordentliche fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs einen Rückstand voraus, der die Miete für zwei Monate erreicht; § 569 Absatz 3 Nummer 2 BGB gibt dem Mieter danach noch die Möglichkeit der Schonfristzahlung.

  § 543 BGB — gesetze-im-internet.de

So verwenden Sie diese Vorlage

1. Kündigungsgrund auswählen. Wählen Sie oben Eigenbedarf, wirtschaftliche Verwertung, Vertragsverletzung oder Zahlungsverzug — der Text, die zitierte Vorschrift und die Fristenlogik passen sich automatisch an.
2. Parteien und Wohnung eintragen. Tragen Sie Namen und Anschrift von Vermieter und Mieter, die Anschrift der Wohnung sowie das Datum des Mietvertrags und der Überlassung der Wohnung ein.
3. Begründung ausfüllen. Beschreiben Sie den gewählten Grund konkret — bei Eigenbedarf für wen und in welchem Verhältnis, bei Zahlungsverzug den Rückstand und den betroffenen Zeitraum. Eine bloße Wiederholung des Gesetzestextes reicht nicht aus.
4. Kündigungsfrist prüfen und eintragen. Berechnen Sie bei einer ordentlichen Kündigung die zutreffende Frist nach § 573c BGB anhand des Datums der Überlassung — diese Vorlage errechnet die Frist nicht automatisch, weil das Datum von Fall zu Fall variiert.
5. Zustellen und Zugang dokumentieren. Stellen Sie die Kündigung so zu, dass Sie den Zugang beim Mieter im Streitfall nachweisen können, und tragen Sie Zustellungsart und -datum ein — davon hängt der Beginn der Frist ab.
6. Unterschreiben und herunterladen. Unterschreiben Sie eigenhändig, da die Kündigung der Schriftform bedarf, und laden Sie das fertige Dokument als Word- oder PDF-Datei herunter.

Häufig gestellte Fragen