Calculadora de Tabela de Amortização
Compare SAC e Price, veja a tabela completa e exporte seu financiamento.
Parcela
R$ 4.944,44
Total de Juros
R$ 691.916,67
Custo Total
R$ 1.091.916,67
CET (CET)
11.50%
| Parcela Nº | Parcela | Juros | Valor do Financiamento | Saldo Devedor |
|---|---|---|---|---|
| 1 | R$ 45.297,22 | R$ 13.333,33 | R$ 386.666,67 | |
| 2 | R$ 43.763,89 | R$ 13.333,33 | R$ 373.333,33 | |
| 3 | R$ 42.230,56 | R$ 13.333,33 | R$ 360.000,00 | |
| 4 | R$ 40.697,22 | R$ 13.333,33 | R$ 346.666,67 | |
| 5 | R$ 39.163,89 | R$ 13.333,33 | R$ 333.333,33 | |
| 6 | R$ 37.630,56 | R$ 13.333,33 | R$ 320.000,00 | |
| 7 | R$ 36.097,22 | R$ 13.333,33 | R$ 306.666,67 | |
| 8 | R$ 34.563,89 | R$ 13.333,33 | R$ 293.333,33 | |
| 9 | R$ 33.030,56 | R$ 13.333,33 | R$ 280.000,00 | |
| 10 | R$ 31.497,22 | R$ 13.333,33 | R$ 266.666,67 | |
| 11 | R$ 29.963,89 | R$ 13.333,33 | R$ 253.333,33 | |
| 12 | R$ 28.430,56 | R$ 13.333,33 | R$ 240.000,00 | |
| 13 | R$ 26.897,22 | R$ 13.333,33 | R$ 226.666,67 | |
| 14 | R$ 25.363,89 | R$ 13.333,33 | R$ 213.333,33 | |
| 15 | R$ 23.830,56 | R$ 13.333,33 | R$ 200.000,00 | |
| 16 | R$ 22.297,22 | R$ 13.333,33 | R$ 186.666,67 | |
| 17 | R$ 20.763,89 | R$ 13.333,33 | R$ 173.333,33 | |
| 18 | R$ 19.230,56 | R$ 13.333,33 | R$ 160.000,00 | |
| 19 | R$ 17.697,22 | R$ 13.333,33 | R$ 146.666,67 | |
| 20 | R$ 16.163,89 | R$ 13.333,33 | R$ 133.333,33 | |
| 21 | R$ 14.630,56 | R$ 13.333,33 | R$ 120.000,00 | |
| 22 | R$ 13.097,22 | R$ 13.333,33 | R$ 106.666,67 | |
| 23 | R$ 11.563,89 | R$ 13.333,33 | R$ 93.333,33 | |
| 24 | R$ 10.030,56 | R$ 13.333,33 | R$ 80.000,00 | |
| 25 | R$ 8.497,22 | R$ 13.333,33 | R$ 66.666,67 | |
| 26 | R$ 6.963,89 | R$ 13.333,33 | R$ 53.333,33 | |
| 27 | R$ 5.430,56 | R$ 13.333,33 | R$ 40.000,00 | |
| 28 | R$ 3.897,22 | R$ 13.333,33 | R$ 26.666,67 | |
| 29 | R$ 2.363,89 | R$ 13.333,33 | R$ 13.333,33 | |
| 30 | R$ 830,56 | R$ 13.333,33 | R$ 0,00 |
Comparar Sistemas (SAC vs Price)
Tabela SAC (Amortização Constante)
Parcela
R$ 4.944,44
Total de Juros
R$ 691.916,67
Tabela Price (Parcela Fixa)
Parcela
R$ 3.961,17
Total de Juros
R$ 1.026.019,66
Uma tabela de amortização mostra, mês a mês, como cada parcela do financiamento se divide entre juros e amortização do saldo devedor. No Brasil, os dois sistemas mais usados — SAC e Tabela Price — dividem essa conta de formas muito diferentes, e escolher o sistema certo pode mudar significativamente o custo total do seu financiamento.
Esta calculadora permite comparar SAC e Price lado a lado, e simular uma amortização extraordinária decidindo entre reduzir o prazo ou reduzir o valor da parcela — a decisão mais importante na hora de usar FGTS ou uma sobra de caixa para abater o saldo devedor.
SAC vs Tabela Price: Qual a Diferença
No SAC (Sistema de Amortização Constante), a parte do pagamento que vai para o principal é sempre igual; como os juros incidem sobre um saldo devedor decrescente, a parcela total diminui mês a mês. É o sistema padrão da maioria dos financiamentos imobiliários no Brasil.
Na Tabela Price, a parcela total é constante do início ao fim, mas a proporção entre juros e amortização muda a cada mês — mais juros no começo, mais amortização no final, exatamente como em um financiamento de "prestação fixa" em outros países.
Amortizar: Reduzir Prazo ou Reduzir Parcela
Ao fazer uma amortização extraordinária (com FGTS, 13º salário ou outra sobra de caixa), você normalmente escolhe entre duas opções: manter a parcela igual e reduzir o prazo restante, ou manter o prazo igual e reduzir o valor da parcela. Reduzir o prazo economiza mais juros no total, porque o saldo devedor cai mais rápido.
FGTS e Amortização do Financiamento
Trabalhadores com carteira assinada podem usar o saldo do FGTS, a cada dois anos, para amortizar o saldo devedor de um financiamento habitacional do SFH, desde que atendidos os requisitos da Caixa. Essa é uma das formas mais comuns de amortização extraordinária no Brasil.
Exemplo Prático: R$ 400.000 em 30 Anos a 11,5% a.a. (SAC)
Em um financiamento de R$ 400.000 pelo SAC, a 11,5% a.a., em 360 meses, a primeira parcela é de R$ 4.944,44 — a amortização mensal é fixa em R$ 1.111,11, e o restante é juros.
Como o saldo devedor cai a cada mês, a parcela também cai: a última parcela do financiamento fica em torno de R$ 1.121,76.
O total de juros pagos ao longo do financiamento é de R$ 691.916,67 — pela Tabela Price, com a mesma taxa e prazo, o total de juros seria maior, embora a parcela inicial seja menor.
SAC: Amortização = Principal ÷ n (constante); Parcela = Amortização + (Saldo Devedor × taxa mensal). Price: Parcela = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n − 1] (constante)
SAC ou Price: Qual Escolher
O SAC começa com parcelas mais altas, mas cai mês a mês e resulta em menos juros pagos no total — vantajoso para quem consegue arcar com o início mais pesado. A Tabela Price mantém a parcela igual do início ao fim, facilitando o planejamento financeiro, mas o custo total em juros é maior. A maioria dos bancos brasileiros oferece SAC como padrão em financiamentos imobiliários, mas Price costuma ser mais comum em outros tipos de crédito.
Amortização Antecipada Sem Multa
Pelo Código de Defesa do Consumidor (art. 52, §2º), o consumidor tem direito à liquidação antecipada do saldo devedor, total ou parcial, com redução proporcional dos juros — sem multa. Isso vale tanto para o pagamento avulso quanto para o uso do FGTS.
Perguntas Frequentes
SAC ou Price: qual sistema é mais barato?
O SAC resulta em menos juros pagos ao longo do financiamento, porque a amortização do principal é mais rápida logo no início — mas exige uma parcela inicial mais alta. A Tabela Price tem parcelas iguais do início ao fim, o que facilita o orçamento, mas custa mais em juros no total.
Como funciona a calculadora de financiamento SAC?
No SAC, a amortização mensal (parte que reduz o saldo devedor) é sempre igual — calculada dividindo o valor financiado pelo número de parcelas. Os juros incidem sobre o saldo devedor remanescente, que cai a cada mês, então a parcela total também diminui mês a mês.
É melhor reduzir o prazo ou o valor da parcela ao amortizar?
Reduzir o prazo economiza mais juros no total, porque o saldo devedor cai mais rápido e deixa de gerar juros por menos tempo. Reduzir a parcela alivia o orçamento mensal imediatamente, mas o financiamento continua pelo prazo original.
Posso usar o FGTS para amortizar meu financiamento?
Sim. Trabalhadores com carteira assinada podem usar o saldo do FGTS, a cada dois anos, para reduzir o saldo devedor de um financiamento habitacional do SFH, desde que cumpridos os requisitos da Caixa Econômica Federal.
O que é o CET de um financiamento imobiliário?
O Custo Efetivo Total (CET) inclui a taxa de juros mais tarifas, seguros obrigatórios e demais encargos do financiamento, expressos como uma taxa anual — é o número correto para comparar propostas de bancos diferentes, não apenas a taxa de juros nominal.
Existe multa para quitar o financiamento antes do prazo?
Não. Pelo Código de Defesa do Consumidor, você tem direito à liquidação antecipada total ou parcial do saldo devedor, com redução proporcional dos juros, sem cobrança de multa.
A parcela do SAC realmente diminui todo mês?
Sim. Como a amortização mensal é constante e os juros incidem sobre um saldo devedor que cai a cada mês, o valor da parcela total do SAC diminui de forma previsível ao longo de todo o financiamento.
Fontes
