Calculadora de Financiamento Imobiliário

Tabela Price (Sistema Francês) — a prestação mensal é fixa durante todo o financiamento. Nos primeiros anos, a maior parte é juros; com o tempo, cresce a parcela de amortização. É mais fácil para o planejamento financeiro, mas o saldo devedor cai mais lentamente. SAC (Sistema de Amortização Constante) — a amortização mensal de capital é fixa; os juros diminuem mês a mês conforme o saldo cai. A prestação inicial é maior, mas o custo total de juros é menor — e o saldo cai mais rápido. Exemplo numérico. Financiamento de R$ 400.000 em 30 anos a 9,5% a.a.:

• Price: prestação fixa R$ 3.363; total de juros R$ 810.612
• SAC: prestação inicial R$ 4.278, última R$ 1.123; total de juros R$ 573.817 — economia de R$ 236.795

Alterne entre os modos na aba Tipo de financiamento para comparar com seus próprios números.

O Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) pode ser utilizado de três formas em financiamentos imobiliários pelo SFH (Sistema Financeiro de Habitação):

• Como entrada (pagamento parcial): reduz o valor financiado e, consequentemente, as prestações e os juros totais.
• Para amortização parcial do saldo devedor: pode ser usado a cada 2 anos para abater o saldo — aplicado na redução do prazo ou da prestação.
• Para pagamento de prestações vencidas: em caso de desemprego, por até 12 meses.

Condições: o imóvel deve valer até R$ 1,5 milhão (SFH); o trabalhador deve ter no mínimo 3 anos de trabalho sob o FGTS (não necessariamente contínuos) e não ser proprietário de outro imóvel residencial na mesma cidade. Fonte: Caixa Econômica Federal – FGTS Habitação

O programa Minha Casa Minha Vida, relançado em 2023, oferece financiamento com juros subsidiados para famílias de baixa e média renda:

• Faixa 1: renda familiar bruta até R$ 2.640/mês — subsídio de até R$ 55.000, taxa de juros de 4% a 4,5% a.a.
• Faixa 2: renda até R$ 4.400/mês — subsídio parcial, taxa de 4,75% a 6% a.a.
• Faixa 3: renda até R$ 8.000/mês — sem subsídio direto, taxa de 7,66% a 8,16% a.a. (abaixo do mercado)

As taxas MCMV são comparadas às taxas de mercado (9–12% a.a.) para demonstrar a vantagem do programa. Acesse a simulação oficial em Caixa Econômica Federal – MCMV.

Além do valor do imóvel e da entrada, considere estes custos:

• ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis): municipal, varia de 2% a 4% do valor venal ou de transação (o que for maior). São Paulo: 3%; Rio de Janeiro: 3%.
• Escritura pública: obrigatória para imóveis acima de 30 salários mínimos; calculada por tabela do tabelionato de notas estadual (aprox. 0,5–1% do valor).
• Registro de imóveis: aprox. 0,5–1% do valor do imóvel (varia por estado).
• Avaliação do imóvel: exigida pelo banco, R$ 800–2.500.

No total, os custos cartoriais e tributários somam tipicamente 4–6% do valor do imóvel — importante reservar antes de assinar o contrato.

No Brasil, não há cobrança de multa por amortização antecipada em financiamentos imobiliários pelo SFH — a lei proíbe expressamente a penalidade (Lei 4.591/1964 e art. 52 do CDC). Para financiamentos pelo SFI (mercado livre, acima do limite SFH), pode haver cláusula contratual de taxa de amortização — verifique antes de assinar. A portabilidade de crédito permite transferir o saldo devedor para outro banco com taxa menor, sem custo para o mutuário. O Banco Central regulamentou a portabilidade (Resolução CMN 4.292/2013) e a operação deve ser concluída em até 5 dias úteis pelo banco receptor.