Notificação de Desocupação de Imóvel Alugado

Esta notificação não é um despejo

Enviar esta notificação apenas comunica ao inquilino que o locador pretende reaver o imóvel e em que data ou por qual motivo. Ela não retira, por si só, o inquilino do imóvel. Se o inquilino não desocupar voluntariamente depois do prazo aplicável, o próximo passo do locador é ingressar com uma ação de despejo com base na Lei do Inquilinato (Tenancy Law), Lei 8.245/1991, artigo 59, e aguardar a decisão judicial — em alguns casos a lei permite uma liminar de desocupação em 15 dias, mediante caução equivalente a três meses de aluguel, mas ainda assim dentro do processo judicial, nunca por iniciativa direta do locador sobre o imóvel.

Denúncia vazia ou retomada motivada — não é a mesma notificação

Se o contrato de locação foi ajustado por escrito com prazo igual ou superior a 30 meses, ele se resolve automaticamente ao final do prazo, sem precisar de notificação. Mas se o inquilino continuar no imóvel por mais de 30 dias sem oposição do locador, presume-se prorrogada a locação por prazo indeterminado — e, a partir daí, o locador pode denunciar o contrato a qualquer momento, dando ao inquilino 30 dias para desocupar, sem precisar declarar nenhum motivo. Essa é a denúncia vazia, prevista nos parágrafos 1º e 2º do artigo 46 da Lei do Inquilinato (Tenancy Law).

Já um contrato ajustado, verbalmente ou por escrito, com prazo inferior a 30 meses também se prorroga automaticamente por prazo indeterminado ao final do prazo ajustado — mas, nesse caso, o imóvel só pode ser retomado com um dos fundamentos específicos do artigo 47 da Lei do Inquilinato (Tenancy Law): uso próprio do locador, do cônjuge ou companheiro, ou uso residencial de ascendente ou descendente sem imóvel próprio; demolição ou obras aprovadas pelo poder público que aumentem a área construída; encerramento do contrato de trabalho ligado à ocupação do imóvel; ou vigência ininterrupta da locação superior a cinco anos. Usar a denúncia vazia quando o contrato original tinha menos de 30 meses, ou tentar uma retomada por uso próprio sem realmente cumprir o requisito, é uma das razões mais comuns para uma notificação não produzir efeito.

Por que registrar o envio importa

Se o inquilino não desocupar e o processo for a juízo, o locador vai precisar comprovar que o inquilino recebeu a notificação, por qual meio e em que data — normalmente por carta com aviso de recebimento (AR) ou notificação extrajudicial via cartório de títulos e documentos. Uma mensagem informal ou uma ligação não têm o mesmo valor probatório. Este modelo inclui um campo para registrar o método de envio, a data e o resultado da entrega, que costuma ser exatamente o que o juiz vai pedir se o caso avançar.

As cláusulas explicadas

Motivo da notificação

Identifica se é uma denúncia vazia (contrato de 30 meses ou mais, já prorrogado por prazo indeterminado) ou uma retomada motivada (contrato de menos de 30 meses), e ajusta o texto seguinte a esse motivo.

Esta notificação não é um despejo

Declara expressamente que a notificação não retira, por si só, o inquilino do imóvel, e que a desocupação forçada exige uma ação de despejo e uma ordem judicial.

Denúncia vazia

Para contratos de 30 meses ou mais já prorrogados por prazo indeterminado, comunica o fim do contrato com 30 dias de antecedência, sem necessidade de declarar motivo, conforme o artigo 46 da Lei do Inquilinato (Tenancy Law).

Retomada motivada

Para contratos originalmente de menos de 30 meses, identifica qual dos fundamentos específicos do artigo 47 da Lei do Inquilinato (Tenancy Law) o locador está usando para retomar o imóvel.

Comprovante de envio

O registro do método de envio, da data e do resultado da entrega — o elemento que o locador vai precisar se o inquilino não desocupar e o caso for a juízo.

Pontos a confirmar

Os fundamentos e prazos aplicáveis dependem do prazo do contrato original e da data em que ele foi ajustado; confirme o caso concreto antes de notificar.

• A denúncia vazia só vale para contratos originalmente de 30 meses ou mais

  Nos termos do artigo 46 da Lei do Inquilinato (Tenancy Law), Lei 8.245/1991, a resolução automática sem necessidade de motivo só se aplica a locações ajustadas por escrito com prazo igual ou superior a 30 meses; a jurisprudência do STJ não admite somar prorrogações sucessivas de contratos mais curtos para alcançar esse prazo.

  Planalto — Lei 8.245/1991, art. 46

• Contratos de menos de 30 meses só podem ser retomados com um fundamento específico

  O artigo 47 da Lei do Inquilinato (Tenancy Law) lista os únicos fundamentos válidos para retomar um imóvel cuja locação se tornou indeterminada: os motivos do artigo 9 (mútuo acordo, infração, falta de pagamento, reparações urgentes), extinção do contrato de trabalho vinculado, uso próprio ou de familiar sem imóvel próprio, demolição ou obras que aumentem a área construída, ou vigência ininterrupta superior a cinco anos.

  Planalto — Lei 8.245/1991, art. 47

• A desocupação forçada exige ação de despejo e ordem judicial

  O artigo 59 da Lei do Inquilinato (Tenancy Law) submete as ações de despejo ao rito ordinário, permitindo liminar de desocupação em 15 dias apenas nas hipóteses do parágrafo 1, mediante caução equivalente a três meses de aluguel — em qualquer caso, sempre dentro de um processo judicial.

  Planalto — Lei 8.245/1991, art. 59

Como usar este modelo

1. Escolha o tipo de notificação. Selecione denúncia vazia ou retomada motivada — o texto e os campos do documento se ajustam à sua escolha, dependendo do prazo do contrato original.
2. Preencha as partes e o imóvel. Escreva o nome do locador e do inquilino, o endereço do imóvel alugado, e a data e o prazo do contrato original nos espaços destacados.
3. Complete o fundamento aplicável. Para a denúncia vazia, confirme a data de desocupação com pelo menos 30 dias de antecedência. Para a retomada motivada, escolha e descreva o fundamento específico do artigo 47.
4. Envie e registre o comprovante. Envie a notificação por carta com aviso de recebimento ou notificação extrajudicial via cartório, e guarde o comprovante de envio e o resultado da entrega.
5. Baixe e guarde uma cópia. Baixe o documento completo em Word ou PDF e guarde uma cópia junto do comprovante de entrega — você vai precisar de ambos se o inquilino não desocupar e o caso avançar para uma ação de despejo.

Perguntas frequentes