Najemna Pogodba za Stanovanje (Slovenija)
Posodobljeno 21. avgust 2026
To je najemna pogodba za dolgotrajno bivanje v stanovanju v Sloveniji — med najemodajalcem in najemnikom, z varščino, mesečno najemnino in pogoji odpovedi.
Če potrebujete kratkotrajno ali turistično nastanitev, ne uporabljajte tega vzorca — namenjen je običajnemu, dolgotrajnejšemu najemu stanovanja za bivanje, kjer najemnik dejansko živi v nepremičnini.
Tapnite označeno polje v dokumentu spodaj in pišite neposredno vanj.Brezplačno — brez registracije in brez vodnega žiga
Najemna Pogodba za Stanovanje
To pogodbo skleneta („Najemodajalec”) in („Najemnik”) za nepremičnino na naslovu: .
1. Trajanje najema
Najem se začne in traja do , razen če se stranki dogovorita o podaljšanju ali prehodu na najem za nedoločen čas.
2. Najemnina
Najemnik plača mesečno najemnino v znesku , do . dne v mesecu.
3. Varščina
Najemnik ob sklenitvi te pogodbe plača varščino v znesku . Varščina se vrne po prenehanju najema, zmanjšana za upravičene odbitke.
4. Vzdrževanje
5. Odpoved
Katera koli stranka lahko odpove to pogodbo s pisnim odpovednim rokom dni.
6. Redna uporaba
Najemnik uporablja nepremičnino namensko, za bivanje, in spoštuje pravice sosedov.
Najemodajalec
Datum:
Najemnik
Datum:
Omejitev varščine velja zakonsko le za neprofitna stanovanja, ne za zasebni tržni najem
Pravilnik o dodeljevanju neprofitnih stanovanj v najem določa, da varščina za uporabo neprofitnega stanovanja lahko znaša največ tri mesečne najemnine. Ta omejitev pa velja izrecno za neprofitna (socialna) stanovanja, ne za zasebni tržni najem, ki ga ureja Stanovanjski zakon kot posebni zakon glede na Obligacijski zakonik. Pri zasebnem najemu je varščina po ustaljeni praksi običajno v višini ene do treh mesečnih najemnin, lahko pa je tudi višja — brez izrecne zakonske zgornje meje. Ta struktura — poimenovana vrsta najema (neprofitno stanovanje) ima zakonski zgornji limit, privzeta vrsta (zasebni tržni najem) pa ga nima — je tretja različica tega vzorca v tem projektu, ob slovaškem vzorcu (poimenovana vrsta kratkotrajnega najema ima limit, privzeta ne) in poljskem obrnjenem modelu.
Omejitve pri sklepanju najemne pogodbe za določen čas
Najemne pogodbe morajo biti sklenjene v pisni obliki, za določen ali nedoločen čas. Pogodbe za določen čas se lahko sklenejo le v posebej določenih primerih — na primer za službena stanovanja, če najemodajalec ne oddaja več kot treh stanovanj, če je stanovanje namenjeno rušenju ali prenovi, ali za začasno nastanitev oseb, prizadetih v naravnih nesrečah. Za stanovanja, za katera velja Stanovanjski zakon, veljajo tudi omejitve glede odpovedi — najemodajalec lahko odpove pogodbo le, če obstaja zakonsko priznan razlog za odpoved.
Razlaga določil pogodbe
- Stranki in nepremičnina
- Naziv najemodajalca in najemnika ter natančen naslov nepremičnine, ki se oddaja.
- Trajanje najema
- Najem za določen ali nedoločen čas, z datumom začetka in (če obstaja) konca.
- Najemnina
- Znesek mesečne najemnine, rok zapadlosti in način plačila.
- Varščina
- Znesek varščine, ki sta ga stranki dogovorili, ter pogoji vračila.
- Vzdrževanje in popravila
- Katera stranka odgovarja za redno vzdrževanje in potrebna popravila.
- Odpoved
- Odpovedni rok in način odpovedi za obe stranki.
- Redna uporaba
- Obveznost najemnika, da nepremičnino uporablja namensko in spoštuje pravice sosedov.
Opombe za Slovenijo
Ta vodnik ni celovit pravni seznam in ne nadomešča pravnega svetovanja za konkretno situacijo.
Zakonska omejitev varščine velja le za neprofitna stanovanja
Varščina za uporabo neprofitnega stanovanja lahko znaša največ tri mesečne najemnine; ta omejitev ne velja za zasebni tržni najem.
Zakonodaja.com — Pravilnik o dodeljevanju neprofitnih stanovanj v najem, 13. členZasebni najem brez izrecne zgornje meje varščine
Pri zasebnem tržnem najemu je varščina po ustaljeni praksi običajno ena do tri mesečne najemnine, lahko pa je tudi višja, brez izrecne zakonske zgornje meje.
Kako uporabiti ta vzorec
- Vnesite podatke o nepremičnini in strankah. Naziv najemodajalca, najemnika in natančen naslov nepremičnine.
- Določite trajanje in najemnino. Izberite najem za določen ali nedoločen čas in vnesite znesek mesečne najemnine.
- Vnesite varščino. Dogovorite znesek varščine — pri zasebnem najemu ni zakonske zgornje meje, vendar je uveljavljena praksa ena do tri mesečne najemnine.
- Določite odgovornost za vzdrževanje. Opišite, katera stranka odgovarja za redno vzdrževanje.
- Podpišite in prenesite. Obe stranki podpišeta, nato prenesite čisti dokument brez registracije.
Pogosto zastavljena vprašanja
Koliko lahko znaša varščina v Sloveniji?
Za neprofitna (socialna) stanovanja zakon omejuje varščino na največ tri mesečne najemnine. Za zasebni tržni najem ni izrecne zakonske zgornje meje, čeprav je uveljavljena praksa ena do tri mesečne najemnine.
Velja tromesečna omejitev tudi za zasebni najem?
Ne — ta omejitev je zakonsko določena posebej za neprofitna stanovanja; zasebni tržni najem ureja Stanovanjski zakon, ki take izrecne zgornje meje ne postavlja.
Ali lahko najemodajalec med najemom zviša najemnino?
Le s pisnim soglasjem obeh strank, razen če pogodba izrecno vsebuje vnaprej določen mehanizem uskladitve najemnine.
Kdaj se lahko sklene najemna pogodba za določen čas?
Le v posebej določenih primerih po Stanovanjskem zakonu — na primer za službena stanovanja, če najemodajalec ne oddaja več kot treh stanovanj, ali če je stanovanje namenjeno rušenju ali prenovi.
Ali lahko najemodajalec kadar koli odpove pogodbo?
Ne za stanovanja, za katera velja Stanovanjski zakon — najemodajalec lahko odpove pogodbo le, če obstaja zakonsko priznan razlog za odpoved.
Sorodne predloge
Omejitev odgovornosti
Ta vzorec in vodnik sta namenjena izključno splošnim informativnim namenom in ne pomenita pravnega nasveta. Pred podpisom pogodbe preverite trenutno veljavne predpise.
