Umowa o Świadczenie Usług Architekta (Polska)

Pięć lat rękojmi dla wad nieruchomości, nie dziesięć

Artykuł 568 paragraf 1 Kodeksu cywilnego stanowi, że sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem dwóch lat, a gdy chodzi o wady nieruchomości — przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy kupującemu. Poprzez odesłania z artykułów 638 i 656 ten pięcioletni termin stosuje się odpowiednio do wad robót budowlanych, w tym do wad wynikających z błędów projektowych architekta.

Paragraf 2 tego artykułu zawiera istotną ochronę dla inwestora będącego konsumentem: roszczenie o usunięcie wady lub wymianę przedawnia się z upływem roku od stwierdzenia wady, ale jeżeli kupującym jest konsument, bieg tego rocznego terminu nie może zakończyć się przed upływem podstawowego terminu pięcioletniego. To rozróżnienie — termin na zgłoszenie wady kontra termin na dochodzenie roszczenia — jest źródłem częstych błędów w praktyce.

Rękojmia i gwarancja są niezależne, nie wzajemnie wykluczające się

Artykuł 579 wyjaśnia relację między rękojmią ustawową a gwarancją udzieloną dobrowolnie: kupujący może wykonywać uprawnienia z tytułu niezgodności rzeczy z umową niezależnie od uprawnień z gwarancji, a wykonanie uprawnień z gwarancji wpływa jedynie na biegu terminu do wykonania uprawnień z tytułu niezgodności — zawieszając go na czas trwania procedury gwarancyjnej, nie wyłączając rękojmi w ogóle.

Ten szablon traktuje więc gwarancję architekta — jeśli jest udzielana — jako odrębne zobowiązanie umowne obok, a nie zamiast, ustawowej rękojmi, i wyjaśnia inwestorowi, że skorzystanie z jednej ścieżki nie zamyka drugiej, lecz jedynie wstrzymuje bieg jej terminu.

Przynależność do izby architektów, nie tylko dyplom

Wykonywanie zawodu architekta polega, zgodnie z artykułem 2 ustawy o samorządach zawodowych architektów oraz inżynierów budownictwa, na współtworzeniu kultury przez projektowanie architektoniczne obiektów budowlanych, ich przestrzennego otoczenia oraz ich realizację, nadzorze nad procesem ich powstawania oraz na edukacji architektonicznej. Izba architektów zrzesza osoby posiadające uprawnienia budowlane w specjalności architektonicznej, o których mowa w ustawie — Prawo budowlane, zgodnie z artykułem 5 ustawy o samorządach zawodowych.

Ten szablon wymaga wskazania numeru wpisu architekta do właściwej izby, nie tylko jego wykształcenia, ponieważ wykonywanie samodzielnych funkcji technicznych w budownictwie jest prawnie związane z przynależnością do samorządu zawodowego, a nie tylko z posiadaniem dyplomu.

Etapy projektu i honorarium

Proces projektowy dzieli się typowo na odrębne etapy — koncepcję, projekt budowlany, projekt wykonawczy, nadzór autorski — każdy z innym poziomem szczegółowości i inną odpowiedzialnością. Ten szablon wymaga wskazania, które konkretne etapy zostały powierzone architektowi, ponieważ zakres jego odpowiedzialności zależy od tego, na którym etapie faktycznie uczestniczył.

Honorarium ustala się swobodnie między stronami — procentowo od wartości robót, ryczałtowo, lub w kombinacji obu metod w zależności od etapu. Ten szablon wymaga precyzyjnego określenia kryterium wyliczenia honorarium przed rozpoczęciem prac, a nie odesłania do nieistniejącego już cennika obowiązkowego.

Przewodnik po klauzulach

Opis obiektu i powierzone etapy

Jakie konkretne etapy — koncepcja, projekt budowlany, projekt wykonawczy, nadzór autorski — zostały powierzone architektowi.

Przynależność do izby architektów

Numer wpisu architekta do właściwej izby i specjalność, w jakiej posiada uprawnienia budowlane.

Honorarium i kryterium wyliczenia

Procent od wartości robót, ryczałt lub kombinacja, ustalone swobodnie między stronami.

Harmonogram etapów

Przewidziane terminy dostawy dla każdego etapu i konsekwencje zwłoki przypisanej każdej ze stron.

Gwarancja architekta

Dobrowolne zobowiązanie gwarancyjne, odrębne od ustawowej rękojmi, zgodnie z artykułem 579.

Rękojmia za wady

Dwuletni podstawowy termin, wydłużony do pięciu lat dla wad nieruchomości, zgodnie z łańcuchem odesłań artykułów 656, 638 i 568.

Zmiany zlecenia

Traktuje istotne zmiany względem pierwotnego zlecenia jako dodatkowe honorarium wyraźnie uzgodnione, nie jako pracę dodatkową bez wynagrodzenia.

Wcześniejsze zakończenie

Honorarium za faktycznie wykonaną pracę i przekazanie dokumentacji umożliwiającej kontynuację przez innego specjalistę.

Prawa autorskie do projektu

Projekt architektoniczny jako chronione dzieło i granice wykorzystania go przez inwestora bez nowego porozumienia z architektem.

Jak dobrze skonstruować tę umowę

Poniższe punkty mają bezpośrednie skutki prawne wynikające z Kodeksu cywilnego i nie powinny być pozostawione ogólnemu szablonowi usług profesjonalnych.

• Prawidłowo odzwierciedlić pięcioletni, nie dziesięcioletni, termin rękojmi

  Wada fizyczna nieruchomości musi zostać stwierdzona przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy, a nie dziesięciu, jak w niektórych innych systemach prawnych.

  Artykuł 568 Kodeksu cywilnego

• Zastosować rękojmię do robót budowlanych przez właściwy łańcuch odesłań

  Do rękojmi za wady wykonanego obiektu stosuje się odpowiednio przepisy o umowie o dzieło, które z kolei odsyłają odpowiednio do przepisów o rękojmi przy sprzedaży.

  Artykuł 656 Kodeksu cywilnego

• Nie traktować gwarancji i rękojmi jako wzajemnie wykluczających się

  Kupujący może wykonywać uprawnienia z tytułu niezgodności rzeczy z umową niezależnie od uprawnień z gwarancji; skorzystanie z gwarancji jedynie zawiesza bieg terminu rękojmi, nie wyłącza jej.

  Artykuł 579 Kodeksu cywilnego

• Potwierdzić przynależność architekta do izby architektów

  Izba architektów zrzesza osoby posiadające uprawnienia budowlane w specjalności architektonicznej; wykonywanie zawodu architekta jest prawnie związane z tą przynależnością.

  Artykuł 2 i artykuł 5 ustawy o samorządach zawodowych architektów oraz inżynierów budownictwa

• Ustalać honorarium swobodnie, nie według nieistniejącego cennika

  Obowiązkowe cenniki honorariów zostały zniesione; honorarium należy ustalić swobodnie między stronami i wskazać precyzyjnie w umowie.

Jak korzystać z tego szablonu umowy o świadczenie usług architekta

1. Opisać obiekt i powierzone etapy. Wskazać projektowany obiekt i które konkretne etapy zostały powierzone architektowi.
2. Potwierdzić przynależność do izby architektów. Wskazać numer wpisu do właściwej izby i specjalność uprawnień budowlanych architekta.
3. Ustalić honorarium i harmonogram. Uzgodnić kryterium wyliczenia honorarium i przewidziane terminy dostawy każdego etapu.
4. Potwierdzić rękojmię i ewentualną gwarancję. Wskazać obowiązujące terminy rękojmi zgodnie z artykułem 568 oraz, jeśli jest udzielana, warunki gwarancji.
5. Sprawdzić zmiany zlecenia i wcześniejsze zakończenie, i podpisać. Potwierdzić, jak traktowane są zmiany względem pierwotnego zlecenia i co się dzieje w razie wcześniejszego zakończenia, i podpisać obie strony.

Najczęściej zadawane pytania