Kalkulator kredytu hipotecznego

Oblicz miesięczną ratę, całkowite odsetki i pełny harmonogram spłat.

Kwota kredytu

zł10 000zł2 500 000

Oprocentowanie (% rocznie)

0.10%15.00%

Okres kredytowania

5 lat35 lat

Rodzaj rat

Rata miesięczna

zł3695

miesięcznie

Łączne odsetki

zł608 487

Całkowity koszt

zł1 108 487

Kapitał 45%Odsetki 55%

zł500 000zł608 487

KapitałOdsetkiPozostały dług

Rok	Rata	Kapitał	Odsetki	Łączne zapłacone odsetki	Pozostały dług
Rok 1	zł44 339	zł7080	zł37 260	zł37 260	zł492 920
Rok 2	zł44 339	zł7629	zł36 710	zł73 970	zł485 291
Rok 3	zł44 339	zł8221	zł36 118	zł110 088	zł477 070
Rok 4	zł44 339	zł8860	zł35 480	zł145 568	zł468 210
Rok 5	zł44 339	zł9547	zł34 792	zł180 360	zł458 663
Rok 6	zł44 339	zł10 289	zł34 051	zł214 411	zł448 374
Rok 7	zł44 339	zł11 087	zł33 252	zł247 663	zł437 287
Rok 8	zł44 339	zł11 948	zł32 391	zł280 054	zł425 339
Rok 9	zł44 339	zł12 876	zł31 464	zł311 518	zł412 463
Rok 10	zł44 339	zł13 875	zł30 464	zł341 982	zł398 588
Rok 11	zł44 339	zł14 952	zł29 387	zł371 369	zł383 635
Rok 12	zł44 339	zł16 113	zł28 226	zł399 595	zł367 522
Rok 13	zł44 339	zł17 364	zł26 975	zł426 571	zł350 158
Rok 14	zł44 339	zł18 712	zł25 627	zł452 198	zł331 445
Rok 15	zł44 339	zł20 165	zł24 175	zł476 373	zł311 281
Rok 16	zł44 339	zł21 730	zł22 609	zł498 982	zł289 550
Rok 17	zł44 339	zł23 417	zł20 922	zł519 904	zł266 133
Rok 18	zł44 339	zł25 235	zł19 104	zł539 008	zł240 898
Rok 19	zł44 339	zł27 194	zł17 145	zł556 153	zł213 703
Rok 20	zł44 339	zł29 305	zł15 034	zł571 187	zł184 398
Rok 21	zł44 339	zł31 581	zł12 759	zł583 946	zł152 817
Rok 22	zł44 339	zł34 032	zł10 307	zł594 253	zł118 785
Rok 23	zł44 339	zł36 674	zł7665	zł601 919	zł82 111
Rok 24	zł44 339	zł39 521	zł4818	zł606 737	zł42 590
Rok 25	zł44 339	zł42 590	zł1750	zł608 487	zł0

Tylko do celów ilustracyjnych. Nie stanowi porady finansowej. Skontaktuj się z doradcą kredytowym.

Ten bezpłatny kalkulator kredytu hipotecznego oblicza miesięczną ratę (równą lub malejącą), łączne koszty odsetkowe, podatek PCC oraz pełny harmonogram spłat — bez rejestracji i podawania adresu e-mail.

W Polsce kredyty hipoteczne są niemal wyłącznie oprocentowane zmiennie, w oparciu o wskaźnik WIRON (od 2023 r. zastępujący WIBOR) powiększony o marżę banku. Wybór między ratą równą (annuitetową) a malejącą (stałą częścią kapitałową) ma duże znaczenie dla całkowitego kosztu kredytu.

Rata równa vs. rata malejąca

Rata równa (annuitetowa) — co miesiąc płacisz tę samą kwotę. Na początku większość raty stanowią odsetki; z czasem rośnie część kapitałowa. To wygodne rozwiązanie dla osób ceniących przewidywalność budżetu. Rata malejąca (stała część kapitałowa) — co miesiąc spłacasz tę samą kwotę kapitału, a odsetki maleją wraz ze zmniejszającym się saldem. Rata jest wyższa na początku, ale całkowity koszt odsetek jest niższy. Przykład liczbowy. Kredyt 400 000 zł na 25 lat przy oprocentowaniu 7,5 %:

Rata równa: 2 964 zł/mies.; łączne odsetki 488 955 zł
Rata malejąca: rata startowa 3 800 zł/mies., spada do 1 347 zł; łączne odsetki 401 667 zł — oszczędność 87 288 zł

Przełącz między metodami w zakładce Rodzaj raty, aby porównać własne liczby.

WIRON — nowy wskaźnik referencyjny

Od 2023 roku polskie banki przechodzą z WIBOR na WIRON (Warsaw Interest Rate Overnight), oparty na transakcjach jednodniowych. WIRON jest zazwyczaj niższy od WIBOR o 0,3–0,8 pkt proc., co powinno przełożyć się na niższe raty dla kredytobiorców z nową umową. Marża banku pozostaje stała przez cały okres kredytowania. Konwersja dotychczasowych kredytów WIBOR na WIRON jest realizowana etapami. Sprawdź komunikaty Narodowego Banku Polskiego w sprawie aktualnego harmonogramu.

Podatek PCC i koszty notarialne

Przy zakupie nieruchomości z rynku wtórnego nabywca płaci podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 2 % wartości rynkowej nieruchomości. Przy zakupie od dewelopera (rynek pierwotny) obowiązuje VAT (8 % dla mieszkań do 150 m², 23 % dla pozostałych) — PCC nie jest wtedy pobierany. Dodatkowe koszty:

Taksa notarialna: uzależniona od wartości transakcji — dla nieruchomości 400 000 zł ok. 2 000–3 500 zł
Opłata sądowa za wpis do KW: stała 200 zł (KW) + 200 zł (hipoteka)
Wycena nieruchomości: wymagana przez bank, typowo 400–800 zł

Źródło: Ministerstwo Finansów – PCC

Bezpieczny Kredyt 2% — uwaga historyczna

Program rządowy Bezpieczny Kredyt 2%, uruchomiony w lipcu 2023 r., oferował dopłaty do rat kredytu hipotecznego przez pierwsze 10 lat dla osób kupujących pierwszą nieruchomość. Program cieszył się ogromnym zainteresowaniem i wyczerpał limit wniosków w ciągu kilku miesięcy. Nabór wniosków zakończył się w grudniu 2023 r. i nie był kontynuowany w 2024–2025 r. Nowy rząd zapowiedział program następczy — śledź aktualne komunikaty Ministerstwa Rozwoju i Technologii w sprawie potencjalnych dopłat.

Nadpłata kredytu

Polskie prawo bankowe (ustawa o kredycie hipotecznym z 2017 r.) przyznaje kredytobiorcy prawo do nadpłaty bez prowizji po upływie 3 lat od zawarcia umowy. W pierwszych 3 latach bank może pobrać prowizję w wysokości do 3 % nadpłacanej kwoty (nie więcej niż kwota odsetek za pozostały okres). Nadpłata 500 zł miesięcznie przy kredycie 400 000 zł na 25 lat (7,5 %) oszczędza ok. 100 000 zł odsetek i skraca okres spłaty o ponad 5 lat. Użyj przełącznika Dodaj nadpłatę w kalkulatorze, by zobaczyć własny scenariusz.

FAQ

Jaka jest aktualna stopa procentowa NBP i jak wpływa na kredyt?▾

Rada Polityki Pieniężnej NBP ustala stopę referencyjną. W czerwcu 2026 r. wynosi ona 5,25 %. Bezpośrednio wpływa to na WIRON, a przez niego — na oprocentowanie kredytów zmiennych. Aktualne stopy publikuje NBP.

Ile mogę dostać kredytu hipotecznego?▾

Banki stosują wskaźnik DTI (debt-to-income): łączna rata wszystkich zobowiązań nie powinna przekraczać 40–50 % dochodu netto, a przy niskich dochodach — 35 %. Rekomendacja S KNF z 2022 r. nakazuje badanie zdolności przy stopie o 5 pkt proc. wyższej od aktualnej. Użyj trybu Zdolność kredytowa w kalkulatorze, aby oszacować maksymalną kwotę kredytu na podstawie miesięcznego budżetu.

Czy warto wybrać stałe oprocentowanie?▾

Rekomendacja S KNF zobowiązuje banki do oferowania kredytów ze stałą stopą przez co najmniej 5 lat. Oprocentowanie stałe na 5–7 lat wynosi typowo 7–8 %, co może być droższe od zmiennego w krótkim terminie, ale chroni przed wzrostem stóp. Po ustabilizowaniu się stawek WIRON kredyty zmienne stały się bardziej konkurencyjne. Porównaj oba warianty w zakładce Porównaj scenariusze.

Co to jest LTV i jak wpływa na warunki kredytu?▾

LTV (loan-to-value) to stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości. Im niższy LTV, tym lepsza marża banku. Rekomendacja S KNF ustala maksymalne LTV na 80 % dla kredytów bez ubezpieczenia niskiego wkładu własnego, lub 90 % z takim ubezpieczeniem. Wkład własny od 20 % daje zazwyczaj najlepsze warunki cenowe.

Czy mogę wcześniej spłacić kredyt?▾

Tak. Po 3 latach od zawarcia umowy nadpłata jest bezprowizyjnie. W pierwszych 3 latach prowizja nie może przekroczyć 3 % nadpłacanej kwoty ani kwoty odsetek należnych za pozostały okres. Przed nadpłatą warto sprawdzić, czy bank zastosuje ją na skrócenie okresu (zmniejszenie łącznych odsetek) czy na obniżenie raty.