Kalkulator KPR

KPR Konvensional menggunakan sistem bunga atas saldo pokok yang belum lunas. Cicilan dihitung dengan metode anuitas (cicilan tetap) atau flat (jarang dipakai). Bunga bisa tetap untuk beberapa tahun pertama lalu berubah mengikuti suku bunga pasar. KPR Syariah — Murabahah: Bank membeli properti terlebih dahulu kemudian menjualnya kepada nasabah dengan harga jual lebih tinggi (harga pokok + margin keuntungan). Harga jual ini disepakati di awal dan tidak berubah selama tenor. Tidak ada istilah "bunga"; keuntungan bank adalah selisih harga jual dan harga beli. Contoh perbandingan. KPR Rp 800.000.000, tenor 20 tahun:

• Konvensional (9%): cicilan tetap Rp 7.196.000/bulan; total bayar Rp 1.727.000.000
• Murabahah (margin setara 9%): harga jual disepakati di muka; cicilan dan total bayar ekuivalen — keunggulannya adalah kepastian harga tidak berubah meski suku bunga pasar naik

Program Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) adalah subsidi pemerintah untuk membantu MBR (Masyarakat Berpenghasilan Rendah) memiliki rumah pertama:

• Suku bunga tetap 5% sepanjang tenor (vs 9–12% KPR pasar)
• Tenor hingga 20 tahun
• DP minimal 1% (sangat rendah dibanding pasar yang 10–20%)
• Bebas PPN untuk unit rumah subsidi

Syarat penerima: penghasilan bruto ≤ Rp 8 juta/bulan (rumah tapak) atau ≤ Rp 7 juta/bulan (rusun); belum pernah menerima subsidi perumahan; belum memiliki rumah; WNI dengan NIK yang valid. Harga maksimal rumah subsidi berbeda per wilayah — Jabodetabek lebih tinggi dari luar Jawa. Cek limit terbaru di PPDPP – Program FLPP.

Membeli properti di Indonesia melibatkan beberapa biaya pajak dan notaris:

• BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan): 5% dari nilai transaksi dikurangi NJOPTKP (Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak, berbeda tiap daerah, biasanya Rp 60–80 juta). Contoh: properti Rp 1.200.000.000 di Jakarta — BPHTB = 5% × (1.200.000.000 – 80.000.000) = Rp 56.000.000.
• PPN: 11% hanya untuk properti baru dari pengembang. Properti bekas dan KPR Subsidi FLPP dibebaskan PPN.
• Biaya Notaris/PPAT: ~0,5–1% dari nilai transaksi untuk pembuatan AJB (Akta Jual Beli) dan akta hipoteka.
• Biaya appraisal: Rp 1.000.000–5.000.000 tergantung nilai dan lokasi properti.

Total biaya perolehan untuk properti baru bisa mencapai 15–17% dari harga (termasuk PPN), sementara properti bekas sekitar 7–10%.

Bank Indonesia (BI) menetapkan suku bunga acuan (BI Rate) melalui Rapat Dewan Gubernur (RDG) yang digelar setiap bulan. Per Juni 2026, BI Rate sebesar 5,75%. Suku bunga KPR pasar umumnya BI Rate + 3–4 poin persentase. Banyak KPR menawarkan bunga tetap 2–3 tahun pertama (fixed-rate promotional period) lalu beralih ke bunga floating. Contoh: bunga tetap 6,5% selama 2 tahun, lalu floating mengikuti indeks bank. Pastikan Anda memahami besaran cicilan setelah masa bunga tetap berakhir. Statistik suku bunga KPR terbaru tersedia di Bank Indonesia – SEKI.

Nasabah KPR di Indonesia berhak melakukan pelunasan dipercepat (sebagian atau seluruhnya) kapan saja. Beberapa hal yang perlu diperhatikan:

• Bank dapat mengenakan penalti pelunasan dipercepat biasanya 1–3% dari sisa pokok, umumnya berlaku dalam 1–5 tahun pertama masa kredit.
• Untuk KPR Syariah Murabahah, harga jual sudah ditetapkan di awal — pelunasan dipercepat biasanya menghasilkan potongan (diskon) dari total margin yang belum terealisasi, sesuai kebijakan bank.
• Setelah masa penalti berakhir, pelunasan dipercepat umumnya tidak dikenai biaya tambahan.

Gunakan fitur Tambah pelunasan awal di kalkulator untuk melihat dampak cicilan ekstra bulanan terhadap total bunga dan durasi KPR.