Baufinanzierungsrechner

Beim Annuitätendarlehen bleibt die monatliche Rate (Annuität) über die gesamte Zinsbindungsdauer konstant. Sie setzt sich zusammen aus Zinsen auf das Restkapital und dem Tilgungsanteil. Da das Restkapital mit jeder Rate sinkt, verschiebt sich das Verhältnis zugunsten der Tilgung. Rechenbeispiel. Darlehen 350.000 € auf 30 Jahre zu 3,8 % Sollzins und 1 % Anfangstilgung: monatliche Rate = 1.400 €. Gesamtzinskosten über 30 Jahre: ca. 154.000 €. Mit 2 % Anfangstilgung steigt die Rate auf 1.633 €, aber die Gesamtzinskosten sinken auf ca. 98.000 € — eine Ersparnis von 56.000 €.

Die Grunderwerbsteuer (GrESt) ist die größte Einzelposition der Kaufnebenkosten und variiert je nach Bundesland erheblich:

• Bayern, Sachsen: 3,5 %
• Hamburg: 4,5 %
• Baden-Württemberg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt: 5,0 %
• Berlin, Hessen: 6,0 %
• Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein, Thüringen: 6,5 %

Beim Kauf einer Immobilie für 400.000 € in NRW (6,5 %) beträgt die Grunderwerbsteuer allein 26.000 €. Der Rechner wendet automatisch den korrekten Satz für das ausgewählte Bundesland an. Quelle: Bundesfinanzministerium

Neben der Grunderwerbsteuer fallen typischerweise folgende Kosten an:

• Notarkosten: ca. 1,0–1,5 % des Kaufpreises (gesetzlich geregelt im GNotKG)
• Grundbucheintragung: ca. 0,5 % des Kaufpreises
• Maklerprovision: seit 2020 gesetzlich hälftig geteilt; üblich sind 3,57 % je Seite (inkl. MwSt.)

Insgesamt sind je nach Bundesland und Maklereinbindung Kaufnebenkosten von 10–15 % des Kaufpreises einzuplanen. Da diese Kosten nicht über ein Baudarlehen finanziert werden können (sogenanntes Eigenkapital-Erfordernis), müssen sie aus vorhandenem Vermögen gedeckt werden.

Deutsche Banken erwarten in der Regel mindestens 20–30 % Eigenkapital des Kaufpreises — idealerweise die gesamten Kaufnebenkosten plus 10–20 % des Kaufpreises aus eigenen Mitteln. Je höher der Beleihungsauslauf (Darlehensbetrag ÷ Beleihungswert), desto höher der Zinssatz:

• Bis 60 % Beleihungsauslauf: günstigste Konditionen
• 60–80 %: leicht erhöhter Aufschlag
• 80–90 %: deutlicher Zinsaufschlag
• Über 90 %: nur wenige Banken, erhebliche Aufschläge

Die meisten deutschen Bankdarlehen ermöglichen jährliche Sondertilgungen von 5–10 % der ursprünglichen Darlehenssumme ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Darüber hinausgehende Tilgungen können zu einer Vorfälligkeitsentschädigung führen. Verwenden Sie den Schalter Sondertilgung hinzufügen im Rechner, um zu sehen, wie eine monatliche Mehrtilgung die Restlaufzeit und die Gesamtzinskosten reduziert. Selbst 200 € extra monatlich können bei 350.000 € auf 30 Jahre über 40.000 € Zinsen sparen.