Odpoved Najemne Pogodbe za Stanovanje — Vzorec

Posodobljeno 5. avgust 2026

Odpoved najemne pogodbe je pisni dokument, s katerim najemodajalec najemniku sporoči, da namerava najemno razmerje končati, in mu poda razlog ter odpovedni rok. Odpoved sama po sebi še ne izprazni stanovanja — če najemnik po izteku odpovednega roka stanovanja ne izpazni, mora najemodajalec za dejansko izpraznitev in izročitev nepremičnine praviloma vložiti tožbo na sodišče, razen pri odpovedi zaradi neplačevanja najemnine, kjer Stanovanjski zakon (SZ-1) po noveli SZ-1E predvideva poseben, hitrejši postopek.

Dokument spodaj je hkrati urejevalnik: izberite razlog odpovedi zgoraj, kliknite na označena mesta in pišite neposredno v besedilo, nato pa dokument prenesite v formatu Word ali PDF — zdarma, brez registracije in brez vodnega žiga. Ta vzorec je namenjen tržnemu (prosto dogovorjenemu) najemnemu razmerju; za neprofitno najemno stanovanje, dodeljeno prek javnega razpisa, veljajo po SZ-1 dodatne varovalke za najemnika, ki jih ta vzorec ne pokriva.

Izpolnjenih 1 od 12 polj

Tapnite označeno polje v dokumentu spodaj in pišite neposredno vanj.Brezplačno — brez registracije in brez vodnega žiga

Izberite različico

Vrsta odpovedi

Odpoved Najemne Pogodbe za Stanovanje

Datum:

Najemodajalec: ,

Najemnik: ,

Ta odpoved se nanaša na najemno pogodbo za stanovanje na naslovu , sklenjeno dne (v nadaljevanju »Najemna pogodba«).

1. Splošna Odpoved

Najemodajalec s to odpovedjo obvešča najemnika, da se Najemna pogodba odpoveduje z odpovednim rokom, ki se izteče dne . Razlog odpovedi: .

Najemnik je dolžan stanovanje izprazniti in izročiti najemodajalcu najkasneje do , skupaj z vsemi ključi in dostopnimi napravami, v stanju, ki ustreza določilom Najemne pogodbe, ob upoštevanju običajne rabe.

2. Odpoved Ni Izselitev

Ta odpoved sama po sebi ne pomeni izpraznitve stanovanja in ne dovoljuje najemodajalcu, da najemnika ali njegove stvari odstrani brez sodne odločbe. Če najemnik po izteku ustreznega roka stanovanja ne izprazni, je naslednji korak najemodajalca, če se zanj odloči, vložitev tožbe za izpraznitev in izročitev nepremičnine pri pristojnem sodišču.

3. Varščina

Varščina bo obravnavana v skladu z določili Najemne pogodbe in veljavnimi predpisi.

4. Nadaljnje Obveznosti

Odpoved ali izpraznitev stanovanja najemnika ne odvezuje obveznosti, ki so nastale pred datumom prenehanja najema, vključno z neplačano najemnino, obratovalnimi stroški ali škodo, nastalo v času najema.

Najemodajalec

Datum:

5. Vročitev

Potrjujem, da je bila ta odpoved vročena najemniku dne , na naslednji način: .

Način vročitve:
Datum vročitve:

Odpoved ni izselitev — in ni vsak razlog dovolj

Vročitev odpovedi zažene odpovedni rok, ne pomeni pa, da je najemno razmerje s tem že končano ali da lahko najemodajalec sam poseže po stanovanju. Če najemnik po izteku odpovednega roka stanovanja ne zapusti, je naslednji korak najemodajalca (če se odloči zanj) vložitev tožbe za izpraznitev in izročitev nepremičnine — o tem odloča sodišče, ki po noveli SZ-1E določi izselitveni rok med 30 in 60 dnevi. Najemodajalec, ki sam zamenja ključavnico, odklopi elektriko ali odnese najemnikove stvari brez sodne odločbe, tvega odškodninsko odgovornost, ne glede na to, kako utemeljen je bil razlog za odpoved.

Stanovanjski zakon razlikuje med krivdnimi razlogi (103. člen SZ-1 — Stanovanjski zakon (Housing Act), npr. neplačevanje najemnine, povzročanje škode, oddajanje v podnajem brez soglasja) in nekrivdnimi razlogi, ki jih 103. člen ne navaja, a jih 106. člen SZ-1 (Stanovanjski zakon) dopušča le, če najemodajalec najemniku hkrati zagotovi drugo primerno stanovanje. Za tržna, službena in namenska najemna stanovanja 105. člen SZ-1 (Stanovanjski zakon) dopušča tudi druge razloge za odpoved, če so izrecno navedeni v najemni pogodbi — ta razširjena pogodbena svoboda pri tržnem najemu je ena od stvari, po katerih se razlikuje od neprofitnega najema.

Tržno in neprofitno najemno razmerje nista isto

Neprofitno najemno stanovanje, dodeljeno prek javnega razpisa občine, države ali javnega stanovanjskega sklada, ima po SZ-1 dodatno varstvo, ki ga tržni najem nima — 104. člen SZ-1 (Stanovanjski zakon) najemniku, ki zaradi izgube zaposlitve, bolezni ali smrti družinskega člana pravočasno (v 30 dneh) zaprosi za subvencionirano najemnino, omogoča, da se izogne odpovedi. Ta vzorec je namenjen tržnemu najemnemu razmerju, kjer takšnega posebnega varstva ni in velja predvsem, kar je dogovorjeno v najemni pogodbi znotraj okvira SZ-1. Če gre za neprofitno najemno stanovanje, preverite pravila vašega stanovanjskega sklada ali občine, preden uporabite ta vzorec.

Neplačevanje najemnine ima svojo, ločeno pot

Za odpoved zaradi neplačevanja najemnine ali obratovalnih stroškov (krivdni razlog po 4. točki prvega odstavka 103. člena SZ-1 — Stanovanjski zakon) velja po noveli SZ-1E poseben postopek iz 112.a člena SZ-1 (Stanovanjski zakon): najemodajalec mora najemnika najprej pisno opozoriti na kršitev in mu določiti primeren rok za plačilo, šele če najemnik v tem roku ne plača, sledi odpoved, ki učinkuje z vročitvijo, brez splošnega 60-dnevnega odpovednega roka. Ta vzorec vključuje ločeno izbiro za ta primer, vendar priporočamo, da natančen potek postopka in trenutno veljavne roke preverite pri odvetniku ali na pisrs.si, ker se je zakonodaja na tem področju v zadnjih letih spreminjala.

Pojasnilo posameznih delov dokumenta

Vrsta in razlog odpovedi: Izbira med splošno (tržno) odpovedjo z odpovednim rokom, krivdno odpovedjo zaradi kršitve in odpovedjo zaradi neplačevanja najemnine, ki ima ločen postopek po 112.a členu SZ-1.
Stranke in najemna pogodba: Podatki najemodajalca in najemnika ter sklic na datum sklenitve najemne pogodbe, ki se odpoveduje.
Odpovedni rok: Datum, do katerega mora najemnik izprazniti stanovanje, izračunan glede na izbrano vrsto odpovedi — pri splošni odpovedi najmanj 60 dni po 112. členu SZ-1.
Opis kršitve in rok za odpravo (pri krivdni odpovedi): Pri krivdni odpovedi ali odpovedi zaradi neplačevanja mora najemodajalec kršitev natančno opisati in najemniku dati primeren rok, da jo odpravi, preden odpoved postane dokončna.
Opozorilo, da odpoved ni izselitev: Pojasni, da odpoved sama po sebi ne pomeni izpraznitve stanovanja in da mora najemodajalec, če najemnik ne odide, izpraznitev in izročitev nepremičnine praviloma uveljaviti pred sodiščem.
Varščina: Opomnik, kako in kdaj bo vrnjena varščina, v skladu z določili najemne pogodbe in zakona.
Vročitev: Izjava o načinu in datumu vročitve odpovedi najemniku, ki jo je smiselno izpolniti in shraniti skupaj s kopijo odpovedi.

Kaj preveriti pred vročitvijo

Roki, razlogi in postopek odpovedi so urejeni v Stanovanjskem zakonu (SZ-1) in so se z novelo SZ-1E (2023) spremenili — preverite trenutno veljavno besedilo, preden odpoved vročite.

Splošni odpovedni rok najemodajalca je najmanj 60 dni
Novela SZ-1E je skrajšala odpovedni rok za odpoved, ki jo poda najemodajalec, s 90 na 60 dni (prvi odstavek 112. člena Stanovanjskega zakona (Housing Act)). Najemnik lahko pogodbo odpove brez razloga z 90-dnevnim rokom, če ni dogovorjeno drugače.
112. člen Stanovanjskega zakona (SZ-1) — zakonodaja.com
Odpoved zaradi neplačevanja ima ločen postopek
112.a člen Stanovanjskega zakona (Housing Act) zahteva, da najemodajalec najemnika najprej pisno opozori na neplačilo in mu določi primeren rok za plačilo; šele nato lahko sledi odpoved, ki učinkuje z vročitvijo, brez splošnega odpovednega roka.
Odpoved najemne pogodbe — spremembe po SZ-1E, Data d.o.o.
Neprofitni najem ima dodatno zaščito pred odpovedjo
104. člen Stanovanjskega zakona (Housing Act) najemniku neprofitnega stanovanja, ki zaradi izgube zaposlitve, bolezni ali smrti družinskega člana pravočasno zaprosi za subvencionirano najemnino, omogoča, da se izogne odpovedi — ta vzorec te posebne ureditve ne pokriva.
Sama odpoved ne dovoljuje samopomoči
Če najemnik po izteku odpovednega roka ne izprazni stanovanja, mora najemodajalec za odstranitev najemnika in njegovih stvari praviloma pridobiti sodno odločbo o izpraznitvi in izročitvi nepremičnine — samovoljna izselitev (menjava ključavnice, odklop elektrike) ni dovoljena.

Kako uporabiti ta vzorec

Izberite vrsto odpovedi. Izberite splošno (tržno) odpoved z odpovednim rokom, krivdno odpoved zaradi kršitve ali odpoved zaradi neplačevanja najemnine — besedilo dokumenta se prilagodi izbiri.
Izpolnite podatke o strankah in stanovanju. Vpišite ime najemodajalca in najemnika, naslov stanovanja ter datum sklenitve najemne pogodbe, ki se odpoveduje.
Preverite odpovedni rok in razlog. Pred določitvijo datuma preverite trenutno veljavni odpovedni rok po Stanovanjskem zakonu za izbrano vrsto odpovedi — ta vzorec vam ga ne določa samodejno.
Opišite kršitev ali neplačilo, če je to razlog. Pri krivdni odpovedi ali odpovedi zaradi neplačevanja natančno opišite kršitev oziroma znesek dolga in rok, ki ga imate najemnik za odpravo kršitve ali plačilo.
Vročite odpoved in izpolnite podatke o vročitvi. Odpoved vročite najemniku na način, ki omogoča dokazovanje vročitve, nato izpolnite podatke o datumu in načinu vročitve.
Prenesite in shranite dokument. Prenesite izpolnjeno odpoved v formatu Word ali PDF in shranite kopijo skupaj z dokazilom o vročitvi.

Pogosta vprašanja

Ali odpoved pomeni, da mora najemnik takoj oditi?

Ne. Odpoved zažene odpovedni rok, ki je pri splošni odpovedi najmanj 60 dni. Če najemnik po izteku roka stanovanja ne izprazni, mora najemodajalec praviloma vložiti tožbo za izpraznitev in izročitev nepremičnine — o tem odloči sodišče.

Kakšna je razlika med tržnim in neprofitnim najemnim razmerjem?

Neprofitno stanovanje je dodeljeno prek javnega razpisa in ima po Stanovanjskem zakonu dodatno zaščito pred odpovedjo (104. člen), na primer ob izgubi zaposlitve ali bolezni. Tržno najemno razmerje je prosto dogovorjeno med strankama in nima te posebne zaščite, poleg tega pa 105. člen SZ-1 najemodajalcu pri tržnem, službenem ali namenskem najemu dopušča tudi druge, pogodbeno določene razloge za odpoved.

Koliko je odpovedni rok za odpoved najemne pogodbe?

Za splošno odpoved, ki jo poda najemodajalec, je odpovedni rok po 112. členu Stanovanjskega zakona najmanj 60 dni (od novele SZ-1E dalje). Odpoved zaradi neplačevanja najemnine poteka po posebnem, hitrejšem postopku iz 112.a člena, ki nima enakega splošnega odpovednega roka.

Ali moram najemniku pred odpovedjo zaradi neplačevanja dati možnost, da dolg plača?

Da. Po 112.a členu Stanovanjskega zakona mora najemodajalec najemnika najprej pisno opozoriti na neplačilo in mu določiti primeren rok za plačilo. Šele če najemnik v tem roku ne plača, lahko najemodajalec vroči odpoved.

Ali lahko sam zamenjam ključavnico, če najemnik ne odide?

Ne. Samovoljna izselitev — zamenjava ključavnice, odklop elektrike ali odnašanje najemnikovih stvari brez sodne odločbe — ni dovoljena in izpostavlja najemodajalca odškodninski odgovornosti, ne glede na to, kako utemeljen je bil razlog za odpoved.

Kaj se zgodi z varščino ob odpovedi?

Varščina se obravnava ločeno od odpovedi same in se vrne v skladu z določili najemne pogodbe, praviloma po izpraznitvi stanovanja in poravnavi morebitnih terjatev najemodajalca. Ta vzorec vključuje opomnik, ne določa pa zneska ali postopka namesto vas.

Ali je ta vzorec primeren za neprofitno najemno stanovanje?

Ne v celoti. Ta vzorec je pripravljen za tržno najemno razmerje. Za neprofitno stanovanje veljajo dodatne varovalke za najemnika po Stanovanjskem zakonu, ki jih ta vzorec ne obravnava — preverite pravila pristojnega stanovanjskega sklada ali občine.

Omejitev odgovornosti

Ta vzorec in vsebina na tej strani so zgolj informativne narave in ne pomenijo pravnega nasveta. Pravila o odpovedi najemne pogodbe, odpovednih rokih in postopku izpraznitve se spreminjajo in so odvisna od vrste najemnega razmerja. Pred vročitvijo odpovedi preverite trenutno veljavno besedilo Stanovanjskega zakona in se posvetujte z odvetnikom, zlasti če obstaja tveganje spora.