Opzegging van de Huurovereenkomst door de Verhuurder

Een opzegging is geen ontruiming — en zonder gesloten lijst van gronden is zij nietig

Titel 4, afdeling 5 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (BW) geeft de huurder van woonruimte sterke bescherming: een verhuurder mag een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd alleen opzeggen op een van de gronden die zijn opgesomd in artikel 7:274 lid 1 BW. Artikel 7:271 lid 4 BW bepaalt dat de opzegging deze grond op straffe van nietigheid moet vermelden — een opzegging die alleen zegt "ik zeg de huur op" zonder gespecificeerde grond, is juridisch zonder betekenis.

Zelfs met een geldige grond eindigt de huur niet automatisch. De huurder moet binnen zes weken schriftelijk laten weten of hij met de opzegging instemt. Stemt de huurder niet in of reageert hij niet, dan moet de verhuurder de kantonrechter vragen het tijdstip van beëindiging van de huurovereenkomst vast te stellen (artikel 7:272 BW); de huur loopt door totdat die rechterlijke beslissing niet meer kan worden aangevochten. Zonder instemming van de huurder of een rechterlijke uitspraak mag de verhuurder niet zelf tot ontruiming overgaan, sloten vervangen of de toegang tot de woning anderszins belemmeren.

Vier situaties, geen formulier dat overal op past

Een opzegging wegens dringend eigen gebruik is iets anders dan een opzegging wegens wangedrag van de huurder, en beide zijn weer iets anders dan de aanzegging die het einde van een tijdelijk huurcontract aankondigt. Bij dringend eigen gebruik moet de verhuurder aannemelijk maken dat hij de woning zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat, alle belangen afwegend, van de huurder niet kan worden verwacht dat hij de huur voortzet — en dat de huurder andere passende woonruimte kan vinden. Bij wangedrag gaat het om een tekortkoming van de huurder zelf. Bij uitvoering van een bestemmingsplan is de reden extern aan de relatie tussen partijen. En bij een tijdelijk huurcontract in een van de sinds 1 juli 2024 nog toegestane uitzonderingscategorieën (onder meer studenten) is er helemaal geen opzegging met een grond nodig: de verhuurder kondigt alleen het al overeengekomen einde van de huur aan.

Sinds de Wet vaste huurcontracten op 1 juli 2024 in werking trad, is het vaste huurcontract voor onbepaalde tijd weer de hoofdregel. Een tijdelijk huurcontract van maximaal twee jaar voor zelfstandige woonruimte is alleen nog mogelijk voor de specifieke groepen die zijn aangewezen in het Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomst op grond van artikel 7:271 lid 2 BW, zoals studenten en spoedzoekers. Voor alle andere huurders geldt het volledige stelsel van artikel 7:274 BW en de opzegtermijnen hieronder.

De opzegtermijn loopt op met de huurduur

Voor een opzegging op een van de gronden van artikel 7:274 lid 1 BW geldt op grond van artikel 7:271 lid 5 onder b BW een opzegtermijn van ten minste drie maanden, verlengd met één maand voor elk jaar dat de huurder ononderbroken gebruik heeft gemaakt van de woning, tot een maximum van zes maanden. Een kortere termijn dan deze wettelijke minima is nietig; deze vorm is dwingend recht en werkt uitsluitend in het voordeel van de huurder.

De onderdelen, toegelicht

Grond voor beëindiging

Dringend eigen gebruik, wangedrag van de huurder, uitvoering van een bestemmingsplan, of het einde van een tijdelijk huurcontract — boven de brief gekozen, bepaalt de tekst, de geciteerde wetsbepaling en of er een opzegtermijn van toepassing is.

Toelichting op de grond

De concrete omschrijving van de gekozen grond, die op grond van artikel 7:271 lid 4 BW al in de opzegging zelf moet staan — een verwijzing naar de wet zonder eigen feiten is niet genoeg.

Opzegtermijn

Bij de drie opzeggingsgronden de wettelijke staffel van artikel 7:271 lid 5 onder b BW (drie tot zes maanden, afhankelijk van de huurduur); bij het einde van een tijdelijk huurcontract geldt in plaats daarvan de aanzegtermijn van één tot drie maanden voor de overeengekomen einddatum.

Deze opzegging beëindigt de huur niet automatisch

Legt uit dat de huurder zes weken de tijd heeft om te reageren en dat, zonder instemming, alleen de kantonrechter de huur daadwerkelijk kan beëindigen — het punt dat een uit het buitenland overgenomen formulier het vaakst verkeerd voorstelt.

Vorm en verzending

Verwijst naar de verplichting van artikel 7:271 lid 3 BW om per aangetekende brief of deurwaardersexploot op te zeggen, en legt de verzendwijze en -datum vast.

Wettelijke aandachtspunten

De onderstaande bepalingen zijn deze sessie geraadpleegd en liggen ten grondslag aan dit voorbeeld.

• De opzegging moet de grond vermelden, op straffe van nietigheid

  Artikel 7:271 lid 4 BW schrijft voor dat de opzegging de grond of gronden vermeldt die tot de opzegging hebben geleid; een opzegging op een andere grond dan een van de gronden van artikel 7:274 lid 1 BW is nietig.

  Art. 7:271 BW — huurregels.nl

• Alleen de gesloten lijst van artikel 7:274 lid 1 BW is een geldige grond

  Onder meer dringend eigen gebruik, wangedrag van de huurder en de uitvoering van een bestemmingsplan zijn wettelijk erkende gronden; andere redenen kunnen de opzegging niet dragen.

  Art. 7:274 BW — huurregels.nl

• Zonder instemming van de huurder beslist de kantonrechter

  Stemt de huurder niet binnen zes weken schriftelijk in met de opzegging, dan moet de verhuurder de kantonrechter vragen het tijdstip van beëindiging van de huurovereenkomst vast te stellen; de huur loopt door totdat die beslissing niet meer kan worden aangevochten.

  De wachttijd van zes weken — Huurgeschil.nl

• Sinds 1 juli 2024 is het vaste huurcontract weer de hoofdregel

  De Wet vaste huurcontracten maakte tijdelijke huurcontracten voor woonruimte weer de uitzondering; ze zijn alleen nog toegestaan voor specifiek aangewezen groepen huurders, voor maximaal twee jaar bij zelfstandige woonruimte.

  Wet vaste huurcontracten vanaf 1 juli 2024 van kracht — Rijksoverheid.nl

Zo gebruikt u dit voorbeeld

1. Grond voor beëindiging kiezen. Kies boven de brief dringend eigen gebruik, wangedrag van de huurder, uitvoering van een bestemmingsplan, of het einde van een tijdelijk huurcontract — de tekst en de geciteerde wetsbepaling passen zich automatisch aan.
2. Partijen en de woning invullen. Vul de namen en adressen van verhuurder en huurder in, het adres van de woning, en de datum van de huurovereenkomst en de ingangsdatum van de huur.
3. De grond concreet toelichten. Beschrijf de gekozen grond met eigen feiten — bij dringend eigen gebruik voor wie en waarom, bij wangedrag de concrete tekortkoming. Een letterlijke herhaling van de wettekst is niet voldoende.
4. Opzegtermijn berekenen. Bereken bij een opzegging op een van de gronden van artikel 7:274 BW de toepasselijke termijn aan de hand van de huurduur (drie tot zes maanden); dit voorbeeld rekent dat niet automatisch voor u uit, omdat de ingangsdatum per geval verschilt.
5. Verzenden en de zes weken afwachten. Verzend de opzegging per aangetekende brief of deurwaardersexploot en leg de verzendwijze en -datum vast. Wacht de wettelijke termijn van zes weken af voordat u eventueel de kantonrechter verzoekt het tijdstip van beëindiging vast te stellen.
6. Ondertekenen en downloaden. Onderteken de brief en download het afgeronde document als Word- of PDF-bestand.

Veelgestelde vragen