Kalkulator Jadual Bayaran Balik Pinjaman

Jadual pembayaran balik penuh untuk pinjaman perumahan, konvensional atau Islamik.

Jumlah Pinjaman

Kadar Faedah Tahunan (Kadar Efektif)

Tempoh (Tahun)

Bayaran Tambahan

Ansuran Bulanan

RM 1,956.07

Jumlah Faedah

RM 304,184.73

Jumlah Kos

RM 704,184.73

Kadar Efektif (Kadar Efektif)

4.20%

Jumlah PinjamanJumlah FaedahBaki Pinjaman

Ansuran Ke-	Faedah	Jumlah Pinjaman	Baki
1	RM 16,670.04	RM 6,802.79	RM 393,197.21
2	RM 16,378.76	RM 7,094.07	RM 386,103.14
3	RM 16,075.00	RM 7,397.82	RM 378,705.32
4	RM 15,758.24	RM 7,714.58	RM 370,990.74
5	RM 15,427.92	RM 8,044.91	RM 362,945.83
6	RM 15,083.45	RM 8,389.37	RM 354,556.46
7	RM 14,724.24	RM 8,748.59	RM 345,807.87
8	RM 14,349.64	RM 9,123.19	RM 336,684.69
9	RM 13,959.00	RM 9,513.82	RM 327,170.87
10	RM 13,551.64	RM 9,921.19	RM 317,249.68
11	RM 13,126.83	RM 10,345.99	RM 306,903.69
12	RM 12,683.84	RM 10,788.99	RM 296,114.71
13	RM 12,221.88	RM 11,250.95	RM 284,863.76
14	RM 11,740.13	RM 11,732.69	RM 273,131.07
15	RM 11,237.76	RM 12,235.06	RM 260,896.01
16	RM 10,713.88	RM 12,758.94	RM 248,137.06
17	RM 10,167.57	RM 13,305.26	RM 234,831.81
18	RM 9,597.86	RM 13,874.96	RM 220,956.85
19	RM 9,003.77	RM 14,469.06	RM 206,487.79
20	RM 8,384.23	RM 15,088.59	RM 191,399.20
21	RM 7,738.17	RM 15,734.66	RM 175,664.54
22	RM 7,064.44	RM 16,408.38	RM 159,256.16
23	RM 6,361.87	RM 17,110.96	RM 142,145.20
24	RM 5,629.21	RM 17,843.62	RM 124,301.58
25	RM 4,865.18	RM 18,607.64	RM 105,693.94
26	RM 4,068.44	RM 19,404.39	RM 86,289.55
27	RM 3,237.58	RM 20,235.24	RM 66,054.31
28	RM 2,371.15	RM 21,101.68	RM 44,952.63
29	RM 1,467.62	RM 22,005.21	RM 22,947.43
30	RM 525.40	RM 22,947.43	RM 0.00

Bandingkan Kaedah

Ansuran Tetap (Anuiti)

Ansuran Bulanan

RM 1,956.07

Jumlah Faedah

RM 304,184.73

Kadar Flat

Ansuran Bulanan

RM 2,511.11

Jumlah Faedah

RM 252,700.00

Mencari sesuatu yang lain?Kemampuan bayar & deposit — Kalkulator Pinjaman Perumahan Ansuran pinjaman am — Kalkulator Pinjaman

Jadual bayaran balik pinjaman menunjukkan bagaimana setiap ansuran pinjaman perumahan dibahagikan antara faedah dan prinsipal, serta bagaimana baki pinjaman berkurangan sepanjang tempoh pinjaman. Di Malaysia, pembiayaan konvensional dan pembiayaan Islam (seperti Musyarakah Mutanaqisah) mempunyai struktur pengiraan yang berbeza, jadi penting untuk membandingkan kedua-duanya.

Kalkulator ini mengira jadual bayaran balik penuh, membandingkan kadar faedah flat dengan kadar efektif, dan menyokong kedua-dua pembiayaan konvensional dan Islam.

Pembiayaan Konvensional vs Pembiayaan Islam

Pinjaman perumahan konvensional mengenakan faedah ke atas baki berkurangan (reducing balance), biasanya berdasarkan BLR/BR tambah margin. Pembiayaan Islam seperti Musyarakah Mutanaqisah menggunakan kadar keuntungan (bukan faedah), dengan siling kadar keuntungan dan kemungkinan rebat ibra' jika bayaran dijelaskan awal.

Kadar Flat vs Kadar Efektif

Sesetengah pinjaman peribadi dan sewa beli di Malaysia menggunakan kadar faedah flat, yang dikira daripada jumlah pinjaman asal sepanjang tempoh — ini boleh menjadikan kadar kelihatan rendah walaupun kos sebenar (kadar efektif) jauh lebih tinggi.

Duti Setem dan Yuran Guaman

Selain ansuran bulanan, pembeli rumah di Malaysia perlu mengambil kira duti setem Memorandum Pindah Milik (MOT), duti setem perjanjian pinjaman, dan yuran guaman — kos ini berasingan daripada jadual bayaran balik tetapi penting untuk perancangan kewangan keseluruhan.

Contoh: RM 400,000 Selama 30 Tahun pada Kadar 4.2%

Untuk pinjaman perumahan RM 400,000 pada kadar 4.2% selama 30 tahun, ansuran bulanan ialah RM 1,956.07.

Sepanjang 360 ansuran, jumlah faedah yang dibayar ialah RM 304,184.73, menjadikan jumlah keseluruhan RM 704,184.73.

Jika pembiayaan menggunakan struktur Islam seperti Musyarakah Mutanaqisah, jumlah bayaran keseluruhan mungkin berbeza sedikit kerana dikira berdasarkan kadar keuntungan, bukan faedah.

Ansuran = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n − 1], di mana P = jumlah pinjaman, r = kadar faedah bulanan, n = bilangan ansuran bulanan

Konvensional, Kadar Flat, atau Pembiayaan Islam

Kalkulator ini menyokong pinjaman konvensional (kadar efektif berasaskan baki berkurangan), kadar flat (biasa untuk pinjaman peribadi), dan pembiayaan Islam. Bandingkan ketiga-tiganya menggunakan suis kaedah di atas sebelum membuat keputusan pembiayaan.

Bayaran Balik Awal

Tiada had berkanun seragam untuk bayaran balik awal di Malaysia — terma bergantung sepenuhnya kepada perjanjian pinjaman atau pembiayaan dengan bank anda. Bagi pembiayaan Islam, rebat ibra' mungkin dikenakan jika anda menjelaskan baki lebih awal daripada tempoh yang dipersetujui.

Soalan Lazim

Apakah perbezaan antara pembiayaan konvensional dan Islam?

Pembiayaan konvensional mengenakan faedah ke atas baki berkurangan. Pembiayaan Islam seperti Musyarakah Mutanaqisah menggunakan kadar keuntungan dengan siling tertentu, bukan faedah, dan mungkin menawarkan rebat ibra'.

Bagaimana kadar flat berbeza daripada kadar efektif?

Kadar flat dikira daripada jumlah pinjaman asal sepanjang tempoh, manakala kadar efektif dikira daripada baki berkurangan — kadar flat yang kelihatan rendah boleh menjadi jauh lebih tinggi secara efektif.

Bagaimana saya mengira ansuran bulanan pinjaman perumahan?

Ansuran bulanan dikira daripada jumlah pinjaman, kadar faedah bulanan, dan bilangan ansuran menggunakan formula pinjaman berasaskan baki berkurangan yang standard.

Apakah kos tambahan selain ansuran bulanan semasa membeli rumah?

Pembeli rumah perlu mengambil kira duti setem MOT, duti setem perjanjian pinjaman, dan yuran guaman — kos ini berasingan daripada jadual bayaran balik tetapi penting untuk perancangan kewangan keseluruhan.

Adakah caj untuk bayaran balik awal di Malaysia?

Tiada had berkanun seragam — ia bergantung sepenuhnya kepada terma perjanjian pinjaman atau pembiayaan dengan bank anda.

Apakah rebat ibra' dalam pembiayaan Islam?

Ibra' ialah rebat yang mungkin diberikan oleh institusi kewangan Islam apabila baki pembiayaan dijelaskan lebih awal daripada tempoh yang dipersetujui, mengurangkan jumlah keuntungan yang perlu dibayar.

Bolehkah saya muat turun jadual bayaran balik penuh?

Ya — gunakan butang eksport di atas untuk memuat turun jadual bayaran balik penuh dalam format CSV, Excel, atau PDF.

Sumber

Bank Negara Malaysia – Kestabilan Monetari (2026-07)