Invoice24 Logo

Kalkulator pinjaman perumahan

Kira bayaran bulanan, jumlah faedah dan jadual bayaran balik yang lengkap.

RM10,000RM2,500,000
0.10%15.00%
5 tahun35 tahun

Bayaran bulanan

RM2,489

sebulan

Jumlah faedah

RM396,061

Jumlah dibayar

RM896,061

Prinsipal 56%Faedah / Keuntungan 44%
RM500,000RM396,061
PrinsipalFaedah / KeuntunganBaki
151015202530RM0RM125kRM250kRM375kRM500k
TahunBayaranPrinsipalFaedahJumlah faedah terkumpulBaki
Tahun 1RM29,869RM8,283RM21,586RM21,586RM491,717
Tahun 2RM29,869RM8,650RM21,219RM42,805RM483,067
Tahun 3RM29,869RM9,034RM20,835RM63,639RM474,033
Tahun 4RM29,869RM9,435RM20,434RM84,073RM464,598
Tahun 5RM29,869RM9,854RM20,015RM104,088RM454,745
Tahun 6RM29,869RM10,291RM19,578RM123,666RM444,454
Tahun 7RM29,869RM10,748RM19,121RM142,787RM433,706
Tahun 8RM29,869RM11,225RM18,644RM161,432RM422,482
Tahun 9RM29,869RM11,723RM18,146RM179,578RM410,759
Tahun 10RM29,869RM12,243RM17,626RM197,204RM398,516
Tahun 11RM29,869RM12,786RM17,083RM214,286RM385,730
Tahun 12RM29,869RM13,354RM16,515RM230,801RM372,377
Tahun 13RM29,869RM13,946RM15,923RM246,724RM358,431
Tahun 14RM29,869RM14,565RM15,304RM262,027RM343,865
Tahun 15RM29,869RM15,211RM14,657RM276,685RM328,654
Tahun 16RM29,869RM15,887RM13,982RM290,667RM312,767
Tahun 17RM29,869RM16,592RM13,277RM303,944RM296,176
Tahun 18RM29,869RM17,328RM12,541RM316,485RM278,848
Tahun 19RM29,869RM18,097RM11,772RM328,257RM260,751
Tahun 20RM29,869RM18,900RM10,969RM339,226RM241,851
Tahun 21RM29,869RM19,739RM10,130RM349,356RM222,113
Tahun 22RM29,869RM20,615RM9,254RM358,610RM201,498
Tahun 23RM29,869RM21,529RM8,339RM366,949RM179,969
Tahun 24RM29,869RM22,485RM7,384RM374,333RM157,484
Tahun 25RM29,869RM23,483RM6,386RM380,719RM134,001
Tahun 26RM29,869RM24,525RM5,344RM386,063RM109,476
Tahun 27RM29,869RM25,613RM4,256RM390,318RM83,863
Tahun 28RM29,869RM26,750RM3,119RM393,437RM57,114
Tahun 29RM29,869RM27,937RM1,932RM395,369RM29,177
Tahun 30RM29,869RM29,177RM692RM396,061RM0

Untuk tujuan ilustrasi sahaja. Bukan nasihat kewangan. Sila berunding dengan perancang kewangan berlesen.

Kalkulator pinjaman perumahan percuma ini mengira bayaran bulanan, jumlah faedah, duti setem dan jadual bayaran balik lengkap — tanpa pendaftaran atau e-mel.

Malaysia menawarkan dua jenis pinjaman perumahan utama: pinjaman konvensional (berasaskan faedah) dan pembiayaan perumahan Islam (Musharakah Mutanaqisah atau Murabahah). Hampir semua bank di Malaysia menawarkan kedua-dua produk ini, dan peminjam boleh memilih berdasarkan prinsip peribadi atau kelebihan kadar.

Pinjaman konvensional vs pembiayaan Islam

Pinjaman perumahan konvensional mengenakan faedah atas baki pinjaman yang belum dibayar. Kadar faedah biasanya ditetapkan sebagai kadar terapung (BLR/BFR + margin) atau kadar tetap bagi tempoh tertentu. Pembiayaan Islam — Musharakah Mutanaqisah (MM) adalah produk yang paling popular di Malaysia. Bank dan peminjam berkongsi pemilikan hartanah secara bersama. Peminjam membayar sewa atas bahagian bank sambil membeli bahagian bank secara beransur-ansur. Tiada faedah dikenakan secara eksplisit; keuntungan bank adalah perbezaan antara harga belian dan bayaran balik. Contoh perbandingan. Pembiayaan RM 500,000 selama 30 tahun:
  • Konvensional (4,35%): bayaran bulanan RM 2,491; jumlah bayaran balik RM 896,778
  • Islamik MM (kadar keuntungan setara 4,35%): bayaran bulanan setara — struktur berbeza tapi jumlah serupa dalam senario kadar tetap
Gunakan tab Jenis pinjaman untuk beralih antara kedua-dua mod.

Duti setem — kos terbesar pembelian

Duti setem ke atas Memorandum Pindah Milik (MOT) dikira secara berskala mengikut nilai hartanah:
  • RM 1 – RM 100,000: 1%
  • RM 100,001 – RM 500,000: 2%
  • RM 500,001 – RM 1,000,000: 3%
  • Melebihi RM 1,000,000: 4%
Bagi hartanah bernilai RM 600,000: duti setem = (100,000 × 1%) + (400,000 × 2%) + (100,000 × 3%) = RM 12,000. Pengecualian pembeli rumah pertama: Pembeli rumah pertama mendapat pengecualian penuh duti setem MOT bagi hartanah bernilai ≤ RM 500,000 (tertakluk kepada tarikh luput pengecualian — semak laman web LHDN untuk status semasa). Duti setem perjanjian pinjaman: 0.5% daripada jumlah pinjaman (tiada pengecualian). Sumber: LHDN – Duti Setem

Skim Rumah Pertamaku (SRP)

Skim Rumah Pertamaku membolehkan pembeli rumah pertama yang berpendapatan rendah untuk memiliki rumah tanpa wang muka (pembiayaan 100%):
  • Had pendapatan: RM 5,000/bulan (individu) atau RM 10,000/bulan (pasangan)
  • Had harga hartanah: RM 500,000
  • Hartanah kediaman sahaja; bukan untuk pelaburan
  • Pembiayaan 100% — tiada wang muka diperlukan
Skim ini disokong oleh Cagamas Berhad dan dilaksanakan melalui bank-bank yang menyertai. Pemohon yang layak masih perlu memenuhi kriteria kelayakan pinjaman bank berkenaan. Sumber: Cagamas – Skim Rumah Pertamaku

Yuran guaman dan kos pembelian lain

Selain duti setem, kos pembelian hartanah di Malaysia termasuk:
  • Yuran guaman (peguam pembeli): mengikut Solicitors Remuneration Order — 1% bagi RM 500,000 pertama, 0.8% seterusnya. Bagi hartanah RM 600,000: kira-kira RM 5,800.
  • Yuran penilaian: RM 500–RM 3,000 bergantung kepada nilai hartanah; diperlukan oleh bank.
  • Duti setem perjanjian pinjaman: 0.5% daripada jumlah pinjaman.
  • Bayaran pendaftaran gadaian (Memorandum Gadaian): dikira oleh Pejabat Tanah mengikut negeri.
Jumlah kos pembelian lazimnya 3–5% daripada harga hartanah, bergantung kepada nilai dan negeri.

Kadar faedah dan OPR Bank Negara

Bank Negara Malaysia (BNM) menetapkan Kadar Dasar Semalaman (OPR) pada mesyuarat Jawatankuasa Dasar Monetari (MPC) yang diadakan 6 kali setahun. Kadar pinjaman asas bank (BLR/BFR) bergerak selari dengan OPR; kadar pinjaman asas standard (SBR) diperkenalkan pada 2022 sebagai penanda aras lebih telus. OPR semasa (Jun 2026): 3.00%. Kadar gadai janji tipikal: BNM BFR (6.85%) – margin diskaun bank = sekitar 4.2–4.5% bagi profil peminjam yang baik. Semak kadar semasa di Bank Negara Malaysia – OPR.

FAQ

Apakah perbezaan antara BLR, BFR dan SBR?▾
BLR (Base Lending Rate) digunakan sebelum 2015 sebagai kadar asas pinjaman. BFR (Base Financing Rate) adalah setaranya bagi produk Islam. SBR (Standardised Base Rate) diperkenalkan pada Ogos 2022 dan dikaitkan terus dengan OPR BNM, menjadikannya lebih telus. Kebanyakan pinjaman baharu menggunakan SBR + spread bank sebagai penanda aras kadar terapung.
Berapa banyak yang boleh saya pinjam?▾
Lazimnya, nisbah khidmat hutang (DSR) tidak boleh melebihi 60–70% daripada pendapatan bersih bulanan. Ini bermakna jika pendapatan bersih anda RM 5,000/bulan, jumlah ansuran bulanan semua pinjaman tidak boleh melebihi RM 3,000–3,500. Gunakan tab Kapasiti pinjaman dalam kalkulator untuk mengira anggaran pinjaman maksimum dari bajet bulanan.
Bolehkah saya membuat penyelesaian awal pinjaman?▾
Ya. Bagi pinjaman konvensional, bank boleh mengenakan penalti penyelesaian awal (biasanya 2–3% baki pinjaman) bagi tahun-tahun awal, bergantung kepada terma kontrak. Bagi pembiayaan Islam MM, tiada penalti yang setara dengan faedah; bank mungkin mengenakan yuran pengurusan yang kecil. Semak perjanjian pinjaman anda sebelum membuat penyelesaian awal.
Adakah bayaran lebih (overpayment) dibenarkan?▾
Kebanyakan pinjaman perumahan Malaysia membenarkan bayaran lebih pada bila-bila masa tanpa penalti, terutama pinjaman dengan kadar terapung. Bayaran lebih akan mengurangkan tempoh pinjaman atau bayaran bulanan bergantung kepada perjanjian dengan bank. Gunakan fungsi Tambah bayaran awal dalam kalkulator untuk melihat penjimatan faedah.
Apakah MRTA dan MLTA dan mana satu lebih baik?▾
MRTA (Mortgage Reducing Term Assurance) adalah insurans nyawa berkurang yang menutup baki pinjaman jika peminjam meninggal dunia atau hilang upaya kekal. Premium dibayar sekali gus. MLTA (Mortgage Level Term Assurance) menawarkan perlindungan tetap dan nilai tunai; lebih mahal tetapi lebih fleksibel. Bank tidak boleh memaksa peminjam mengambil MRTA daripada bank yang sama; anda bebas memilih pembekal insurans.

Sources