Lakásbérlet Felmondása Bérbeadó Által

A felmondás nem kilakoltatás

A felmondás közlésével a bérleti jogviszony megszűnik, de ha a bérlő nem adja vissza önként a lakást, a bérbeadó nem távolíthatja el saját kezűleg — nem zárhatja ki a bérlőt a zár kicserélésével, nem kapcsolhatja ki a közműveket, és nem teheti ki a bérlő ingóságait az utcára. Ezt csak bírósági eljárás és az azt követő végrehajtás keretében teheti meg a bírósági végrehajtó, szükség esetén a rendőrség közreműködésével.

Ez alól egyetlen szűk kivétel van: ha egy határozott idejű bérlet ideje egyszerűen lejárt és a korábbi bérlő a lakásban marad, a bérbeadó egy gyorsított, nemperes eljárást indíthat a lakás kiürítésére — ez azonban kifejezetten a lejárt határozott idejű bérletre vonatkozik, nem a felmondással megszüntetett határozatlan idejű bérletre és nem a rendkívüli felmondásra.

Rendes és rendkívüli felmondás — eltérő szabályok

Határozatlan idejű bérlet rendes felmondással bármikor megszüntethető: ha a felek a szerződésben nem határoztak meg eltérő felmondási időt, a felmondást a hónap tizenötödik napjáig közölve a bérlet a következő hónap végével szűnik meg, az ezt követően közölt felmondás pedig a rá következő hónap végével. Határozott idejű bérletet a bérbeadó rendes felmondással jellemzően nem szüntethet meg a lejárat előtt, kivéve, ha ezt maga a szerződés kifejezetten lehetővé teszi.

Rendkívüli felmondásra — amely azonnali hatállyal megszünteti a jogviszonyt, akár határozott, akár határozatlan idejű bérlet esetén — jellemzően akkor van lehetőség, ha a bérlő a bérleti díjat előzetes írásbeli felszólítás és póthatáridő ellenére nem fizeti meg, súlyosan megsérti az együttélés szabályait, vagy a lakást engedély nélküli célra, illetve engedély nélküli személyekkel használja.

A gyorsított kiürítési eljárás csak lejárt határozott idejű bérletre vonatkozik

Sokan feltételezik, hogy nemfizetés esetén automatikusan van egy gyors, bírósági tárgyalás nélküli út a lakás visszaszerzésére — ez nem így van. A nemperes, gyorsított kiürítési eljárás kizárólag arra az esetre való, amikor egy határozott időre kötött bérlet ideje lejárt és a korábbi bérlő a lakásban marad; ezt a bérbeadó a lejárattól számított 60 napos, jogvesztő határidőn belül indíthatja meg, és a bíróság, majd a végrehajtó is rövid határidőkkel dolgozik.

Ha a bérleti jogviszony ezzel szemben felmondással szűnt meg — akár rendes felmondással egy határozatlan idejű bérletnél, akár rendkívüli felmondással nemfizetés vagy más szerződésszegés miatt —, és a bérlő nem költözik ki önként, a bérbeadónak rendes peres eljárást (kilakoltatási pert) kell indítania, és csak a jogerős ítélet végrehajtása során kerülhet sor a lakás kiürítésére.

A dokumentum részei, magyarázattal

Felmondás típusa és oka

Rendes felmondás (határozatlan idejű bérlet), rendkívüli felmondás bérleti díj nem fizetése miatt, vagy rendkívüli felmondás egyéb szerződésszegés miatt — a választás határozza meg a dokumentum további tartalmát.

Hátralék és korábbi felszólítás

Nemfizetés miatti rendkívüli felmondásnál a hátralék összege, a korábbi írásbeli felszólítás dátuma és az abban biztosított póthatáridő — ezek hiányában a felmondás megalapozottsága vitatható.

Szerződésszegés leírása

Egyéb szerződésszegés miatti rendkívüli felmondásnál a konkrét magatartás pontos leírása, amelyre a bérbeadó hivatkozik.

Ez nem kilakoltatás

Kifejezetten kimondja, hogy a felmondás önmagában nem jogosít fel a bérlő eltávolítására, és ehhez — a lejárt határozott idejű bérlet szűk kivételét leszámítva — bírósági eljárás és végrehajtó szükséges.

Kiürítés és kaució

A lakás visszaadásának határnapja és a kaució elszámolásának módja, az eredeti bérleti szerződésben foglalt feltételek szerint.

Kézbesítés

A felmondás kézbesítésének módja és dátuma — érdemes megőrizni a kézbesítés bizonyítékát (pl. tértivevényt), mert egy esetleges kilakoltatási per során ez igazolja a felmondási idő kezdetét.

Ellenőrzött jogi háttér

A lakásbérlet felmondásának szabályait a Polgári Törvénykönyv és a lakástörvény tartalmazza; ezek időről időre módosulnak, ezért aláírás előtt ellenőrizze a hatályos szöveget.

• A lakásbérletre a Ptk. bérleti szabályai és a lakástörvény együtt vonatkoznak

  A lakásbérleti jogviszonyra elsősorban a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (Ptk.) bérletre és lakásbérletre vonatkozó rendelkezései, valamint a lakások és helyiségek bérletére vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény irányadó.

  Törvények és országgyűlési határozatok — 2013. évi V. törvény a Polgári Törvénykönyvről

• A felmondás önmagában nem eredményez kilakoltatást

  Ha a bérlő a felmondás ellenére nem költözik ki, a bérbeadó nem élhet önhatalommal (öncélú kizárás, közműkikapcsolás); a lakás kiürítéséhez rendszerint bírósági eljárásra és az azt követő, bírósági végrehajtó által lefolytatott végrehajtásra van szükség.

  Jogi Fórum — Mit tehetünk, ha a bérlőnk nem akar kiköltözni

• A gyorsított nemperes kiürítési eljárás csak lejárt határozott idejű bérletre alkalmazható, 60 napos jogvesztő határidővel

  Az önkényesen a lakásban maradt, korábban határozott időre szerződött bérlő kiürítésére irányuló nemperes eljárást a bérleti idő lejáratától számított 60 napon belül lehet megindítani; e határidő elmulasztása után igazolási kérelemnek nincs helye, és az igény már csak peres úton érvényesíthető.

  Dr. Ujváry Zsolt Ügyvédi Iroda — Önkényes lakásfoglalás, hatékony megoldás végrehajtási eljárásban

Hogyan használja ezt a mintát

1. Válassza ki a felmondás típusát. Válasszon a rendes felmondás (határozatlan idejű bérlet), a nemfizetés miatti rendkívüli felmondás és az egyéb szerződésszegés miatti rendkívüli felmondás között — a szöveg ennek megfelelően változik.
2. Töltse ki a feleket és a bérleményt. Írja be a bérbeadó és a bérlő nevét, a bérlemény pontos címét és az eredeti bérleti szerződés megkötésének dátumát.
3. Rendes felmondásnál ellenőrizze a felmondási időt. Határozatlan idejű bérletnél, ha a szerződés eltérő felmondási időt nem rögzít, a hónap 15. napjáig közölt felmondás a következő hónap végével, az ezután közölt felmondás a rá következő hónap végével szünteti meg a bérletet — a megszűnés napját ennek alapján állítsa be.
4. Rendkívüli felmondásnál igazolja az előzményeket. Nemfizetés esetén tüntesse fel a hátralék összegét, a korábbi írásbeli felszólítás dátumát és a benne adott póthatáridőt. Egyéb szerződésszegésnél írja le pontosan a kifogásolt magatartást.
5. Töltse ki a kiürítés és a kaució részleteit. Adja meg a lakás visszaadásának határnapját, és rögzítse, hogyan kerül elszámolásra a kaució az eredeti bérleti szerződés feltételei szerint.
6. Kézbesítse a felmondást, és őrizze meg a bizonyítékot. Küldje el a felmondást olyan módon, amellyel a kézbesítés később bizonyítható (pl. tértivevényes ajánlott levél), töltse le a dokumentumot Word vagy PDF formátumban, és tartsa meg a kézbesítés igazolását.

Gyakran ismételt kérdések