Otkaz Ugovora o Najmu Stana (Najmodavac)

Ažurirano 5. kolovoza 2026.

Otkaz ugovora o najmu stana je pismena izjava kojom najmodavac obavještava najmoprimca da najam prestaje, uz naznaku razloga i otkaznog roka. Otkaz sam po sebi ne iseljuje nikoga — ako najmoprimac ne napusti stan u otkaznom roku, najmodavac mora podnijeti tužbu za iseljenje nadležnom sudu, koji o iseljenju odlučuje u hitnom postupku. Ovaj predložak je namijenjen redovnom najmu stana za stanovanje (uređenom Zakonom o najmu stanova), a ne zakupu poslovnog prostora, koji se vodi po posebnim propisima i nema veze s ovim obrascem.

Dokument ispod je istovremeno i editor: odaberite razlog otkaza, upišite podatke u istaknuta polja, i tekst se prilagođava odabranom razlogu. Na kraju preuzmite dokument u formatu Word ili PDF — besplatno, bez registracije i bez vodenog žiga.

Popunjeno 2 od 14 polja

Dodirnite označeno polje u dokumentu ispod i pišite izravno u njega.Besplatno — bez registracije i bez vodenog žiga

Odaberite verziju

Razlog otkazaJe li najmoprimac zaštićeni najmoprimac?

Otkaz Ugovora o Najmu Stana

Datum:

Najmodavac: ,

Najmoprimac: , stan na adresi , najam zasnovan ugovorom od (dalje: Ugovor o najmu).

1. Otkaz zbog povrede obveza najmoprimca

Ovim putem otkazujem Ugovor o najmu zbog sljedeće povrede Vaših ugovornih ili zakonskih obveza: . Pisana opomena s rokom za otklanjanje ove povrede upućena Vam je , uz rok za otklanjanje povrede: . Povreda nije otklonjena u ostavljenom roku, odnosno riječ je o ponovljenoj povredi za koju opomena nije zakonski uvjet. Otkazni rok iznosi tri mjeseca i počinje teći prvog dana sljedećeg mjeseca od primitka ovog otkaza.

2. Ovo nije presuda o iseljenju

Ovaj otkaz sam po sebi ne oduzima Vam pravo posjeda stana i ne ovlašćuje nikoga da Vas iz stana ukloni. Ako se ne iselite po isteku otkaznog roka, moj sljedeći korak, ako do njega dođe, je podnošenje tužbe za iseljenje nadležnom sudu, koji o njoj odlučuje u hitnom postupku. Nitko Vas ne može iz stana ukloniti niti Vam isključiti komunalne usluge bez pravovaljane sudske odluke.

3. Jamčevina

Jamčevina, ako je bila ugovorena, obračunava se i vraća u skladu s uvjetima izvornog Ugovora o najmu.

4. Dostava otkaza

Ovaj otkaz Vam se dostavlja na sljedeći način: , dana .

Način dostave:
Datum dostave:

Najmodavac

Datum:

Najam stana nije isto što i zakup poslovnog prostora

Najam stana za stanovanje uređen je posebnim propisom, Zakonom o najmu stanova, koji najmoprimcu daje znatno jača prava nego opća pravila o zakupu iz Zakona o obveznim odnosima. Zakup se odnosi na prostor ili stvar koja se koristi radi gospodarske koristi (poslovni prostor, oprema i slično) i tamo se koristi izraz „zakupnik”, ne „najmoprimac”. Ako je predmet ovog otkaza poslovni prostor, ovaj predložak nije odgovarajući — potreban je otkaz zakupa poslovnog prostora prema Zakonu o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora.

Tri različita razloga, tri različita otkazna roka

Otkaz zbog povrede ugovorne ili zakonske obveze najmoprimca (neplaćanje najamnine, neovlašteno useljenje trećih osoba dulje od 30 dana, neovlašteno podstanarstvo, remećenje kućnog reda ili korištenje stana za drugu namjenu) ima otkazni rok od tri mjeseca, ali prije njega najmodavac mora najmoprimcu poslati pisanu opomenu s rokom za otklanjanje povrede — osim ako je najmoprimac istu povredu već počinio više puta. Otkaz zbog oštećenja stana ili nedopuštenih preinaka ima kraći, najmanje petnaestodnevni rok. Otkaz zbog toga što najmodavac ili član obitelji koga je po zakonu dužan uzdržavati želi useliti u stan ima šestomjesečni otkazni rok, a najmodavac je dužan najmoprimcu osigurati drugi odgovarajući stan s pravima najma na neodređeno vrijeme.

Ovaj predložak ne pokriva jednostavan raskid najma bez razloga — važeći Zakon o najmu stanova ne dopušta najmodavcu da otkaže najam stana za stanovanje bez jednog od zakonom propisanih razloga.

Zaštićeni najmoprimci imaju posebnu, jaču zaštitu

Manji broj najmoprimaca u Hrvatskoj — najmoprimci u stanovima koji su prije bili u društvenom vlasništvu — ima status zaštićenog najmoprimca sa zaštićenom najamninom i dodatnim ograničenjima otkaza. Njima se otkaz može dati samo iz razloga navedenih u čl. 19. ili čl. 21. Zakona o najmu stanova, a kod otkaza zbog osobne potrebe najmodavca mora im se osigurati zamjenski stan uz zadržavanje statusa zaštićenog najmoprimca. Ova skupina se postupno smanjuje kroz proces rješavanja pitanja zaštićenih najmoprimaca u privatnom vlasništvu, ali još postoji. Ako je vaš najmoprimac zaštićeni najmoprimac, odaberite tu opciju u dokumentu ispod — ovaj predložak vas na to samo upozorava i preporučuje odvjetnika, jer standardni redovni razlozi otkaza ne pokrivaju sve posebnosti ove kategorije.

Objašnjenje odjeljaka

Strane i stan: Podaci najmodavca i najmoprimca, adresa stana i datum izvornog ugovora o najmu na koji se otkaz odnosi.
Razlog otkaza: Odabire se povreda obveza najmoprimca, oštećenje stana, ili osobna potreba najmodavca — svaki razlog nosi drugačiji otkazni rok i drugačije uvjete.
Prethodna opomena: Kod otkaza zbog povrede obveza, potvrđuje da je najmoprimcu prethodno poslana pisana opomena s rokom za otklanjanje povrede, osim ako je opomena zakonski nepotrebna zbog ponovljene povrede.
Zamjenski stan: Kod otkaza zbog osobne potrebe najmodavca, adresa drugog odgovarajućeg stana koji se najmoprimcu nudi, kako to zakon zahtijeva.
Ovo nije presuda o iseljenju: Objašnjava da otkaz sam po sebi ne iseljuje najmoprimca, i da je iduci korak, ako je potreban, tužba za iseljenje pred nadležnim sudom.
Jamčevina: Podsjetnik kako će se postupiti s jamčevinom (ako je bilo ugovorena) po prestanku najma, u skladu s izvornim ugovorom o najmu.
Dostava: Način na koji je otkaz dostavljen najmoprimcu — osobno uz potpis ili preporučenom poštom, kako to zakon zahtijeva radi valjanosti otkaza i računanja otkaznog roka.

Provjerite prije slanja

Otkazni rokovi, razlozi i obveza prethodne opomene propisani su Zakonom o najmu stanova. Ovi izvori pomažu provjeriti trenutno važeći tekst, ali ne zamjenjuju pravni savjet za vaš konkretan slučaj.

Otkaz mora biti pismen, obrazložen i pravilno dostavljen
Prema čl. 22. Zakona o najmu stanova otkaz se daje u pisanom obliku s obrazloženjem, a dostavlja se najmoprimcu osobno uz njegov potpis ili preporučenom poštom. Otkazni rok počinje teći prvog dana sljedećeg mjeseca nakon primitka otkaza.
Zakon o najmu stanova — zakon.hr
Otkaz zbog povrede obveza najmoprimca zahtijeva prethodnu pisanu opomenu
Prije otkaza po čl. 19. najmodavac mora najmoprimcu dati pisanu opomenu s primjerenim rokom za otklanjanje povrede, osim ako je najmoprimac istu povredu već ponovio. Otkazni rok za ovaj razlog iznosi tri mjeseca.
Zakon o najmu stanova, čl. 19. — zakon.hr
Otkaz zbog osobne potrebe najmodavca traži zamjenski stan i šestomjesečni rok
Prema čl. 21. najmodavac može otkazati najam radi useljenja sebe ili člana obitelji koga je dužan uzdržavati, ali samo ako najmoprimcu osigura drugi odgovarajući stan s pravima najma na neodređeno vrijeme; otkazni rok je šest mjeseci.
Zakon o najmu stanova, čl. 21. — zakon.hr
Zaštićeni najmoprimci imaju uže razloge za otkaz
Prema čl. 40. otkaz zaštićenom najmoprimcu moguć je samo iz razloga iz čl. 19. ili čl. 21., uz dodatne uvjete za osiguranje zamjenskog stana sa zadržavanjem zaštićenog statusa.
Zakon o najmu stanova, čl. 40. — zakon.hr
Zakonodavni okvir za najam stanova je u ovom trenutku u postupku izmjene
U srpnju 2026. Vlada je predstavila nacrt novog Zakona o najmu stanova koji ide u javno savjetovanje i koji bi, ako bude usvojen, promijenio otkazne rokove i uveo novi razlog otkaza bez krivnje najmoprimca uz duže rokove. Do stupanja na snagu novog zakona vrijede pravila opisana u ovom predlošku — provjerite je li nacrt u međuvremenu usvojen.
Vlada RH — najava novog Zakona o najmu stanova

Kako koristiti ovaj predložak

Odaberite razlog otkaza. Odaberite povredu obveza najmoprimca, oštećenje stana, ili osobnu potrebu najmodavca — tekst i otkazni rok u dokumentu se prilagođavaju odabiru.
Provjerite je li najmoprimac zaštićeni najmoprimac. Ako je riječ o zaštićenom najmoprimcu (stan koji je bio u društvenom vlasništvu), odaberite tu opciju — dokument će vas upozoriti da su potrebna dodatna pravila i savjetuje odvjetnika.
Ispunite podatke o stranama i stanu. Upišite podatke najmodavca i najmoprimca, adresu stana i datum izvornog ugovora o najmu.
Za povredu obveza, potvrdite prethodnu opomenu. Ako otkazujete zbog povrede obveza, upišite datum kada je najmoprimcu poslana pisana opomena i rok koji mu je bio ostavljen za otklanjanje povrede.
Za osobnu potrebu, upišite zamjenski stan. Ako otkazujete radi useljenja sebe ili obitelji, upišite adresu drugog odgovarajućeg stana koji nudite najmoprimcu.
Potpišite, dostavite i preuzmite. Potpišite otkaz, dostavite ga najmoprimcu osobno uz potpis ili preporučenom poštom, i preuzmite dokument kao Word ili PDF datoteku za svoju arhivu.

Često postavljana pitanja

Iseljuje li ovaj otkaz najmoprimca?

Ne. Otkaz pokreće otkazni rok, ali ne iseljuje nikoga. Ako se najmoprimac ne iseli do isteka otkaznog roka, najmodavac mora podnijeti tužbu za iseljenje nadležnom sudu, koji o njoj odlučuje u hitnom postupku.

Mogu li otkazati najam stana bez navođenja razloga?

Ne, prema važećem Zakonu o najmu stanova. Najmodavac otkazuje najam stana za stanovanje samo iz zakonom propisanih razloga — povrede obveza najmoprimca, oštećenja stana ili osobne potrebe najmodavca — a ne bez razloga.

Je li opomena prije otkaza uvijek obavezna?

Kod otkaza zbog povrede ugovornih ili zakonskih obveza najmoprimca, da — osim ako je najmoprimac istu povredu već ranije ponovio, u kojem slučaju se opomena ne zahtijeva. Kod otkaza zbog osobne potrebe najmodavca opomena nije relevantna, jer se ne radi o povredi obveza.

Koja je razlika između otkaza i tužbe za iseljenje?

Otkaz je pismena izjava najmodavca kojom se najam okončava po isteku otkaznog roka. Tužba za iseljenje je sudski postupak koji najmodavac pokreće samo ako se najmoprimac ne iseli sam u otkaznom roku — sud, ne najmodavac, odlučuje o samom iseljenju.

Vrijedi li ovaj predložak i za poslovni prostor?

Ne. Poslovni prostor se otkazuje prema Zakonu o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora, koji ima drugačije razloge, rokove i terminologiju (zakupnik, ne najmoprimac). Ovaj predložak je isključivo za najam stana za stanovanje.

Što ako je moj najmoprimac zaštićeni najmoprimac?

Tada vrijede uža pravila iz čl. 40. Zakona o najmu stanova, uključujući dodatne uvjete za osiguranje zamjenskog stana. Ovaj predložak vas na to upozorava, ali preporučuje se odvjetnik jer se radi o pravno osjetljivijoj kategoriji s manjim brojem preostalih slučajeva.

Hoće li se otkazni rokovi uskoro promijeniti?

Moguće. U srpnju 2026. Vlada je predstavila nacrt novog Zakona o najmu stanova koji je u javnom savjetovanju i koji bi mogao promijeniti otkazne rokove. Provjerite je li nacrt u međuvremenu usvojen prije nego se odlučite na konačne datume u otkazu.

Napomena

Ovaj predložak i vodič služe samo za opće informiranje i ne predstavljaju pravni savjet. Pravila o otkazu najma stana, uključujući razloge, rokove i postupak prema zaštićenim najmoprimcima, mogu se mijenjati, a zakonodavni okvir je u ovom trenutku u postupku izmjene. Provjerite važeći tekst Zakona o najmu stanova i po potrebi se obratite odvjetniku prije slanja otkaza, posebice ako postoji mogućnost spora.