Notificare de Încetare a Contractului de Închiriere

Notificarea nu este evacuarea — și fiecare tip de încetare are un mecanism diferit

Codul Civil (Civil Code) reglementează trei situații distincte, cu reguli diferite. La expirarea termenului convenit, contractul încetează de drept, dar dacă chiriașul rămâne în imobil cu acordul tacit al proprietarului după acel termen, se poate produce o tacită relocațiune — de aici utilitatea unei notificări scrise care confirmă neprelungirea. Pentru un contract pe durată nedeterminată, oricare parte îl poate denunța unilateral, cu un termen de preaviz de cel puțin 60 de zile dacă plata chiriei este stabilită la o lună sau mai mult, respectiv 15 zile dacă este stabilită la un interval mai scurt, conform Codul Civil (Civil Code), art. 1824. Pentru neplata chiriei sau altă încălcare a contractului, proprietarul poate cere rezilierea, dar de regulă abia după ce l-a pus în întârziere pe chiriaș, acordându-i un termen pentru a-și executa obligația, conform Codul Civil (Civil Code), art. 1817.

Niciuna dintre aceste notificări nu înlocuiește evacuarea propriu-zisă. Dacă chiriașul nu eliberează imobilul de bunăvoie, proprietarul nu poate schimba încuietorile, întrerupe utilitățile sau scoate bunurile chiriașului pe cont propriu — o asemenea evacuare pe cale de fapt este ilegală indiferent cât de întemeiată este notificarea, și expune proprietarul la răspundere civilă și, în anumite condiții, penală.

Titlul executoriu: contractul înregistrat la ANAF poate accelera evacuarea, dar numai la expirarea termenului

Contractul de închiriere autentificat notarial constituie titlu executoriu pentru obligația de restituire a imobilului la expirarea termenului convenit, conform Codul Civil (Civil Code), art. 1809. Aceleași efecte le are, potrivit aceluiași articol, un contract pe durată determinată încheiat sub semnătură privată, dar înregistrat la organul fiscal competent (ANAF) — situație în care proprietarul poate cere direct executorului judecătoresc punerea în posesie, fără proces de evacuare. Contractul înregistrat la ANAF constituie, de asemenea, titlu executoriu pentru plata chiriei restante, conform Codul Civil (Civil Code), art. 1798.

Acest mecanism funcționează doar când încetarea are loc prin expirarea termenului convenit sau, potrivit aceleiași logici, după împlinirea termenului de preaviz al unei denunțări unilaterale — nu și atunci când proprietarul cere rezilierea pentru neplată sau altă încălcare. Pentru reziliere, calea rămâne acțiunea în evacuare în instanță, care durează de regulă câteva luni, indiferent dacă contractul este sau nu înregistrat la ANAF.

Înregistrarea la ANAF este obligatorie — și neînregistrarea are două consecințe reale, nu doar una fiscală

De la Ordonanța de urgență nr. 115/2023, orice persoană fizică care obține venituri din chirie are obligația legală de a înregistra contractul de închiriere la ANAF, prin formularul C168, în cel mult 30 de zile calendaristice de la semnare — obligație distinctă de declarația unică anuală pentru impozitul pe venit. Neînregistrarea în termen are, cumulat, două consecințe verificate: contravenția fiscală (amendă, plus posibilitatea ca ANAF să reconstituie venitul nedeclarat pe toată perioada și să calculeze impozit, penalități și dobânzi), și pierderea caracterului executoriu al contractului — proprietarul rămâne fără calea rapidă a executorului judecătoresc la expirarea termenului și trebuie să obțină o hotărâre judecătorească pentru a evacua chiriașul care nu eliberează de bunăvoie. Neînregistrarea nu blochează dreptul de a evacua un chiriaș — doar elimină scurtătura pe care înregistrarea o oferă.

Clauzele, explicate

Tipul notificării

Expirarea termenului, denunțarea unilaterală a unui contract pe durată nedeterminată, sau rezilierea pentru neplată ori altă încălcare — selectat deasupra documentului, determină textul care urmează.

Motivul și, dacă e cazul, suma datorată

Pentru reziliere, descrierea exactă a neplății sau a încălcării și suma restantă la data notificării — o descriere vagă este un motiv frecvent pentru care o notificare este contestată cu succes.

Termenul de conformare sau de eliberare

Data până la care chiriașul trebuie să plătească, să remedieze încălcarea sau să elibereze imobilul — calculată după termenele de preaviz din Codul Civil (Civil Code) pentru denunțare, sau după un termen rezonabil de punere în întârziere pentru reziliere, pe care acest model îl lasă proprietarului să îl completeze.

Această notificare nu este o evacuare

Precizează clar că notificarea nu înlătură prin ea însăși dreptul chiriașului de a folosi imobilul, și că evacuarea efectivă se face fie de executorul judecătoresc pe baza unui contract cu titlu executoriu, fie în baza unei hotărâri judecătorești.

Depozitul de garanție

Reamintește ambelor părți modul în care va fi restituit depozitul de garanție, potrivit contractului inițial, fără a promite un termen fix care variază de la caz la caz.

Dovada comunicării

O declarație completată și semnată de persoana care a comunicat notificarea — data, metoda și destinatarul — element pe care multe modele de notificare îl omit complet, dar de care instanța sau executorul judecătoresc va avea nevoie.

Puncte de conformitate

Aceste puncte se referă la contractele obișnuite de închiriere reglementate de Codul Civil. Contractele mai vechi aflate sub regimul special al OUG nr. 40/1999 (chiriași din imobile naționalizate, aflate în procedură de restituire) au reguli suplimentare, inclusiv o interdicție de evacuare între 1 decembrie și 1 martie, care nu se aplică unui contract obișnuit între particulari — verificați separat dacă imobilul se află sub acest regim special.

• Contractele de închiriere ale persoanelor fizice trebuie înregistrate la ANAF în 30 de zile

  Conform OUG nr. 115/2023, orice persoană fizică ce obține venituri din chirie trebuie să înregistreze contractul la ANAF, prin formularul C168, în cel mult 30 de zile calendaristice de la semnare — inclusiv la modificare sau încetare.

  Avocatnet.ro — Înregistrarea contractelor de închiriere la ANAF

• Contractul înregistrat la ANAF sau autentificat notarial este titlu executoriu la expirarea termenului

  Un contract pe durată determinată, sub semnătură privată și înregistrat la organul fiscal competent, ori încheiat în formă autentică, constituie titlu executoriu pentru obligația de restituire a imobilului la expirarea termenului, permițând executarea directă prin executor judecătoresc.

  Codul Civil, art. 1809 — Expirarea termenului

• Denunțarea unilaterală a unui contract pe durată nedeterminată necesită un preaviz de 60 sau 15 zile

  Proprietarul care denunță unilateral un contract de închiriere pe durată nedeterminată trebuie să respecte un preaviz de cel puțin 60 de zile, dacă plata chiriei este stabilită la un interval de o lună sau mai mare, respectiv 15 zile, dacă intervalul este mai scurt.

  Codul Civil, art. 1824 — Închirierea făcută fără determinarea duratei

• Rezilierea pentru neplată sau altă încălcare necesită, de regulă, punerea în întârziere a chiriașului

  Rezilierea contractului de închiriere pentru neexecutarea unei obligații principale — neplata chiriei sau o altă încălcare — este condiționată de punerea în întârziere a chiriașului, cu excepția cazului în care părțile au convenit altfel.

  Codul Civil, art. 1817 — Rezilierea locațiunii

Cum se folosește acest model

1. Alegeți tipul de încetare. Selectați expirarea termenului, denunțarea unilaterală sau rezilierea pentru neplată ori altă încălcare — textul notificării se adaptează la alegerea făcută.
2. Completați părțile și imobilul. Scrieți numele proprietarului și al chiriașului, adresa imobilului și data contractului inițial de închiriere în spațiile evidențiate.
3. Verificați dacă contractul este înregistrat la ANAF sau autentificat notarial. Această informație determină dacă, la expirarea termenului, puteți solicita direct executorului judecătoresc punerea în posesie, sau dacă va fi nevoie de o acțiune în instanță.
4. Completați motivul, suma datorată sau termenul de preaviz. Pentru reziliere, descrieți exact neplata sau încălcarea și suma restantă. Pentru denunțare, verificați intervalul de plată a chiriei din contract pentru a stabili termenul corect de preaviz (60 sau 15 zile).
5. Comunicați notificarea și completați dovada comunicării. Transmiteți notificarea printr-o metodă care poate fi dovedită (scrisoare recomandată cu confirmare de primire, executor judecătoresc, sau predare personală cu semnătură de primire), apoi completați declarația privind data și metoda comunicării.
6. Descărcați și păstrați o copie. Descărcați notificarea completată în format Word sau PDF și păstrați o copie semnată împreună cu dovada comunicării — vă vor fi necesare dacă situația ajunge în instanță sau la executorul judecătoresc.

Întrebări frecvente