Kalkulator stanovanjskega posojila
Izračunajte mesečni obrok, skupne obresti in popoln amortizacijski načrt.
€10.000€750.000
0.10%15.00%
5 let30 let
Mesečni obrok
€834
mesečno
Skupne obresti
€100.125
Skupno za odplačilo
€250.125
Glavnica 60%Obresti 40%
€150.000€100.125
GlavnicaObrestiPreostali dolg
| Leto | Obrok | Glavnica | Obresti | Skupne plačane obresti | Preostali dolg | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Leto 1 | €10.005 | €3323 | €6682 | €6682 | €146.677 | |
| Leto 2 | €10.005 | €3476 | €6529 | €13.211 | €143.201 | |
| Leto 3 | €10.005 | €3635 | €6370 | €19.581 | €139.566 | |
| Leto 4 | €10.005 | €3802 | €6203 | €25.784 | €135.764 | |
| Leto 5 | €10.005 | €3977 | €6028 | €31.812 | €131.787 | |
| Leto 6 | €10.005 | €4160 | €5845 | €37.657 | €127.627 | |
| Leto 7 | €10.005 | €4351 | €5654 | €43.311 | €123.276 | |
| Leto 8 | €10.005 | €4551 | €5454 | €48.766 | €118.726 | |
| Leto 9 | €10.005 | €4760 | €5245 | €54.011 | €113.966 | |
| Leto 10 | €10.005 | €4978 | €5027 | €59.038 | €108.988 | |
| Leto 11 | €10.005 | €5207 | €4798 | €63.835 | €103.781 | |
| Leto 12 | €10.005 | €5446 | €4559 | €68.394 | €98.334 | |
| Leto 13 | €10.005 | €5696 | €4309 | €72.703 | €92.638 | |
| Leto 14 | €10.005 | €5958 | €4047 | €76.750 | €86.680 | |
| Leto 15 | €10.005 | €6232 | €3773 | €80.523 | €80.448 | |
| Leto 16 | €10.005 | €6518 | €3487 | €84.009 | €73.930 | |
| Leto 17 | €10.005 | €6818 | €3187 | €87.197 | €67.112 | |
| Leto 18 | €10.005 | €7131 | €2874 | €90.071 | €59.981 | |
| Leto 19 | €10.005 | €7458 | €2547 | €92.618 | €52.523 | |
| Leto 20 | €10.005 | €7801 | €2204 | €94.821 | €44.722 | |
| Leto 21 | €10.005 | €8159 | €1846 | €96.667 | €36.562 | |
| Leto 22 | €10.005 | €8534 | €1471 | €98.138 | €28.028 | |
| Leto 23 | €10.005 | €8926 | €1079 | €99.216 | €19.102 | |
| Leto 24 | €10.005 | €9336 | €669 | €99.885 | €9765 | |
| Leto 25 | €10.005 | €9765 | €240 | €100.125 | €0 |
Samo za ilustrativne namene. Ni finančni nasvet. Posvetujte se s pooblaščenim svetovalcem.
Ta brezplačni kalkulator stanovanjskega posojila izračuna mesečni obrok, skupne obresti, davke in stroške nakupa nepremičnine ter popoln amortizacijski načrt — brez registracije ali e-poštnega naslova.
V Sloveniji so stanovanjska posojila skoraj izključno vezana na Euribor s spremenljivo obrestno mero. Pri nakupu nepremičnine je treba upoštevati davek na promet nepremičnin (DPN) za rabljene nepremičnine oziroma DDV za novogradnje.
Kako deluje stanovanjsko posojilo v Sloveniji
Slovensko stanovanjsko posojilo je standardno anuitetno posojilo z mesečnim obrokom, ki ostaja enak, medtem ko se delež obresti zmanjšuje in delež odplačila glavnice povečuje.
Primer izračuna. Posojilo 150 000 € za 25 let pri 4,5 %: mesečni obrok = 833 €. Skupne obresti = 100 000 €. Za 20 let: obrok = 949 €, obresti = 77 700 € — prihranek 22 300 € za 116 € več na mesec.
DPN in DDV pri nakupu nepremičnine
Davek pri prenosu nepremičnine se razlikuje glede na to, ali gre za rabljeno ali novo nepremičnino:
- DPN (davek na promet nepremičnin) — rabljene nepremičnine: 2 % od tržne vrednosti nepremičnine. Plača ga kupec.
- DDV (davek na dodano vrednost) — novogradnje od gradbenega podjetja: 9,5 % (za stanovanja) ali 22 % (za nestanovanjske prostore). V tem primeru DPN ni plačan.
Program NPP — varčevanje za stanovanjske namene
Slovenija je v preteklosti imela sistem varčevalnih računov za stanovanjske namene (NPP) prek Stanovanjskega sklada RS. Trenutno so v ospredju posojila z ugodnimi pogoji za mlade in ranljive skupine:
- Stanovanjski sklad RS nudi posojila za energetsko sanacijo in nakup za mlade do 30 let po subvencioniranih obrestnih merah
- Ugodnosti za energetsko učinkovite nepremičnine: spodbujevalne sheme za nakup ali obnovo v energijskem razredu A ali B
Euribor in obrestne mere
Večina slovenskih stanovanjskih posojil je vezana na Euribor 6M ali 12M. Po hitrem dvigu Euribor v 2022–2023 je norma padla z novimi znižanji ECB. Euribor 6M je junija 2026 znašal okoli 2,2 %.
Bančna marža pri stanovanjskih posojilih znaša tipično 1,5–2,5 %. Skupna obrestna mera je tako med 3,7–4,7 % za nove pogodbe. Aktualne statistike objavlja Banka Slovenije.
Predčasno odplačilo
Skladno z Zakonom o potrošniških kreditih ima posojilojemalec pravico do predčasnega (delnega ali celotnega) odplačila posojila kadarkoli. Banka sme zaračunati nadomestilo le, če je posojilo s fiksno obrestno mero, in sicer največ 1 % predčasno odplačanega zneska (oziroma 0,5 %, če do izteka pogodbe ostane manj kot eno leto). Za posojila s spremenljivo obrestno mero nadomestilo za predčasno odplačilo ni dovoljeno.
FAQ
Kolikšna je trenutna obrestna mera za stanovanjska posojila v Sloveniji?▾
Povprečna obrestna mera za nova stanovanjska posojila je junija 2026 znašala med 4,0–5,0 % (Euribor 6M ~2,2% + marža ~1,8–2,8%). Statistike Banke Slovenije: Banka Slovenije – Bančne obrestne mere.
Koliko lahko dobim v posojilo?▾
Banka Slovenije priporoča, da mesečni obrok ne presega 40 % neto mesečnega dohodka. LTV je pri večini bank do 80 % vrednosti nepremičnine. Zavihek Koliko posojila lahko dobim? v kalkulatorju omogoča izračun maksimalnega posojila iz mesečnega proračuna.
Ali je bolje izbrati fiksno ali spremenljivo obrestno mero?▾
Spremenljiva mera (Euribor + marža) je bila zgodovinsko nižja, a prinaša tveganje rasti obresti. Fiksna mera zagotavlja predvidljivost za določeno obdobje (1–10 let), a je ob sklenitvi pogodbe praviloma višja. Primerjajte oba scenarija v zavihku Primerjaj scenarija.
Katere dokumente potrebujem za stanovanjsko posojilo?▾
Standardni dokumenti: osebni dokument, potrdilo o zaposlitvi in dohodkih (plačilne liste za 3–6 mesecev), davčna napoved, bančni izpiski, vrednostna ocena nepremičnine, predpogodba ali kupoprodajna pogodba.
Ali se obrestne mere razlikujejo med bankami?▾
Da, bančne marže se razlikujejo tudi do 1 pp med posameznimi bankami in so odvisne od LTV, bonitetne ocene posojilojemalca in trajanja poslovnega odnosa. Vedno primerjajte ponudbe vsaj 3–4 bank in upoštevajte EOM (efektivna obrestna mera), ne le nominalne obresti.