Opzegging Huurovereenkomst door Verhuurder — Model

Drie gewesten, drie decreten — geen uniforme regel

Sinds de bevoegdheidsoverdracht van 1 januari 2019 regelt elk gewest de woninghuur zelf. In Vlaanderen geldt het Vlaams Woninghuurdecreet, in Wallonië het Decreet van 15 maart 2018 betreffende de huur van voor bewoning bestemde goederen (opgenomen in het Waalse Wetboek van Duurzaam Wonen), en in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest het Brussels Woninghuurdecreet, ook bekend als de Brusselse Huisvestingscode. De drie regelingen zijn in grote lijnen vergelijkbaar — een opzegtermijn van zes maanden voor eigen gebruik door de verhuurder is in elk gewest de norm — maar verschillen op detailpunten, zoals de duur van de beschermingsperiode aan het begin van de huur waarin een opzegging voor eigen gebruik beperkt is tot de verhuurder zelf. Controleer altijd in welk gewest het gehuurde goed ligt voordat u deze opzegging verstuurt.

Een opzegging is geen uitzetting

Deze opzegging beëindigt de huurovereenkomst op de vermelde datum, maar geeft de verhuurder niet het recht om zelf het gehuurde goed te betreden, de sloten te vervangen of de huurder buiten te zetten. Als de huurder na de opzeggingsdatum niet vrijwillig vertrekt, moet de verhuurder een vordering tot uithuiszetting instellen bij de vrederechter van de plaats waar het goed gelegen is. Enkel na een vonnis van de vrederechter, betekend en uitgevoerd door een gerechtsdeurwaarder, kan de huurder effectief en gedwongen uit het pand worden gezet. Eigenmachtig optreden door de verhuurder is niet toegestaan, ongeacht hoe gegrond de opzegging is.

Drie opzeggingsgronden voor de verhuurder in Vlaanderen, geen enkelvoudig model

Onder het Vlaams Woninghuurdecreet kan een verhuurder een lopende huurovereenkomst van 9 jaar op drie verschillende gronden opzeggen, elk met een eigen regeling. Opzegging wegens eigen gebruik laat de verhuurder (en, na de eerste drie jaar van huurovereenkomsten gesloten vanaf 1 januari 2019, ook zijn echtgenoot, wettelijk samenwonende partner, kinderen of bloedverwanten tot de derde graad) het goed persoonlijk betrekken, met een opzegtermijn van zes maanden en een verplichting om het goed binnen het jaar te betrekken en minstens twee jaar ononderbroken bewoond te houden. Opzegging wegens grondige verbouwing laat de verhuurder het pand ontruimen voor werken waarvan de kostprijs een wettelijk bepaalde drempel overschrijdt, met bewijs van vergunning en kostenraming. Opzegging zonder motief is enkel mogelijk bij het verstrijken van de eerste of de tweede driejarige periode van de 9-jarige huur, telkens met een opzegtermijn van zes maanden en een vergoeding van respectievelijk negen of zes maanden huur aan de huurder. Het verwarren van deze drie gronden, of het niet vermelden van de juiste vergoeding, is een van de meest voorkomende redenen waarom een opzegging voor de vrederechter wordt aangevochten.

De onderdelen, toegelicht

Opzeggingsgrond

Bovenaan het document gekozen: eigen gebruik, grondige verbouwing, of opzegging zonder motief bij het einde van een driejarige periode. De gekozen grond bepaalt welke verklaringen en gegevens verder in het document verschijnen.

Eigen gebruik en begunstigde

Wie het goed zal betrekken en de band met de verhuurder (verhuurder zelf, echtgenoot, wettelijk samenwonende partner, kind of andere bloedverwant) — bepalend voor de vraag of deze grond binnen de eerste drie jaar van de huur al toegelaten is.

Grondige verbouwing

Beschrijving van de geplande werken, de vergunning en de begin- en einddatum — de verhuurder moet kunnen aantonen dat de werken de kostprijsdrempel overschrijden en daadwerkelijk binnen de gestelde termijnen worden uitgevoerd.

Opzegging zonder motief en vergoeding

Enkel mogelijk bij het verstrijken van de eerste of tweede driejarige periode, met een vergoeding van negen respectievelijk zes maanden huur aan de huurder — bij het verstrijken van de derde periode (na 9 jaar) is geen vergoeding verschuldigd.

Opzegtermijn

Zes maanden in alle drie de gevallen, met aanvang op de eerste dag van de maand die volgt op de maand waarin de opzegging wordt gedaan of ontvangen.

Deze opzegging is geen uitzetting

Verduidelijkt dat enkel de vrederechter, via een vonnis uitgevoerd door een gerechtsdeurwaarder, de huurder daadwerkelijk kan doen vertrekken als deze niet vrijwillig vertrekt.

Bewijs van kennisgeving

De wijze waarop de opzegging aan de huurder werd betekend — aangetekende brief, deurwaardersexploot, of afgifte tegen ontvangstbewijs — en de datum daarvan, essentieel om de opzegtermijn te kunnen bewijzen bij betwisting.

Wettelijk kader per gewest

De drie regionale regelingen zijn onderling vergelijkbaar op de opzegtermijn (doorgaans zes maanden) maar verschillen op detailpunten. Controleer steeds de regeling van het gewest waar het gehuurde goed ligt.

• Vlaanderen — opzegging wegens eigen gebruik (artikel 17 Vlaams Woninghuurdecreet)

  De verhuurder kan de huurovereenkomst te allen tijde opzeggen voor eigen gebruik, met een opzegtermijn van zes maanden. Voor huurovereenkomsten gesloten vanaf 1 januari 2019 is deze grond de eerste drie jaar beperkt tot de verhuurder zelf en zijn echtgenoot of wettelijk samenwonende partner; pas na die periode kan ook opgezegd worden voor kinderen of andere bloedverwanten. Het goed moet binnen het jaar betrokken en minstens twee jaar ononderbroken bewoond worden, op straffe van een vergoeding van achttien maanden huur.

  Vlaamse Codex — Vlaams Woninghuurdecreet

• Vlaanderen — opzegging zonder motief bij het verstrijken van een driejarige periode

  Bij het verstrijken van de eerste of de tweede driejarige periode van een huurovereenkomst van 9 jaar kan de verhuurder opzeggen zonder motief, met een opzegtermijn van zes maanden en een vergoeding van respectievelijk negen of zes maanden huur aan de huurder. Bij het verstrijken van de derde driejarige periode (na 9 jaar) is geen vergoeding verschuldigd.

  Dewaele Advocaten — Mogelijkheden van de verhuurder om vroegtijdig op te zeggen

• Brussel — eigen regeling onder de Brusselse Huisvestingscode

  Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest regelt opzegging voor eigen bewoning via het Brussels Woninghuurdecreet (de Brusselse Huisvestingscode), met eigen modeldocumenten en artikelnummers (onder meer de artikelen 218, 250 en 251) die afwijken van de Vlaamse tekst. Dit model verwerkt de Brusselse tekst niet in detail — gebruik de officiële Brusselse modellen als het gehuurde goed daar gelegen is.

  be.brussels — Opzegging (modellen)

• Wallonië — eigen regeling en kortere beschermingsperiode

  In Wallonië regelt het Decreet van 15 maart 2018 betreffende de huur van voor bewoning bestemde goederen de opzegging voor eigen gebruik: een opzegtermijn van zes maanden, maar de verhuurder kan pas na het eerste jaar van de huur opzeggen (in Vlaanderen is dat na drie jaar), en het begrip 'eigen gebruik' is er ruimer ingevuld. Dit model verwerkt de Waalse tekst niet in detail.

  Wallex — Décret relatif au bail d'habitation

• Vormvereisten voor de kennisgeving

  Een opzegging moet schriftelijk en ondubbelzinnig gebeuren. Een gewone brief of e-mail is bij betwisting doorgaans onvoldoende bewijskrachtig; gebruik een aangetekende brief, een deurwaardersexploot, of afgifte tegen ontvangstbewijs, zodat de datum van kennisgeving — en dus het startpunt van de opzegtermijn — vaststaat.

  Nexlaw — Huurrecht: opzegging door de verhuurder in België

Hoe u dit model gebruikt

1. Controleer het gewest en kies de opzeggingsgrond. Ga eerst na in welk gewest het gehuurde goed ligt — dit model is uitgewerkt voor Vlaanderen. Kies vervolgens bovenaan het document eigen gebruik, grondige verbouwing, of opzegging zonder motief bij het einde van een driejarige periode.
2. Vul de partijen en het gehuurde goed in. Vul de naam en het adres van de verhuurder en de huurder in, het adres van het gehuurde goed, en de datum van de oorspronkelijke huurovereenkomst.
3. Vul de gegevens in die bij de gekozen grond horen. Voor eigen gebruik: de begunstigde en zijn band met de verhuurder. Voor grondige verbouwing: de beschrijving, vergunning en termijnen van de werken. Voor opzegging zonder motief: welke driejarige periode verstrijkt en de bijhorende vergoeding.
4. Bepaal de opzegtermijn en de einddatum. Reken zes maanden opzegtermijn vanaf de eerste dag van de maand die volgt op de kennisgeving, en vul de exacte einddatum van de huurovereenkomst in.
5. Betoken de opzegging en bewaar het bewijs. Verstuur de opzegging per aangetekende brief, laat ze betekenen door een gerechtsdeurwaarder, of geef ze af tegen ontvangstbewijs. Vul de wijze en datum van kennisgeving in en bewaar een kopie samen met het bewijsstuk.
6. Ondertekenen en downloaden. Onderteken het document en download het afgewerkte bestand als Word of PDF.

Veelgestelde vragen