Υπολογιστής Στεγαστικού Δανείου

Το ελληνικό στεγαστικό δάνειο είναι σχεδόν πάντα τοκοχρεολυτικό (annuity): η μηνιαία δόση παραμένει σταθερή καθ' όλη τη διάρκεια του δανείου (για σταθερό επιτόκιο) ή αναπροσαρμόζεται με βάση το Euribor (για κυμαινόμενο). Παράδειγμα υπολογισμού. Δάνειο 120.000 € για 20 χρόνια με επιτόκιο 4,5%: μηνιαία δόση = 759 €. Συνολικοί τόκοι = 62.127 €. Για 15 χρόνια: δόση = 918 €, τόκοι = 45.154 € — εξοικονόμηση 16.973 € με 159 € περισσότερο τον μήνα.

Κατά την αγορά μεταχειρισμένης κατοικίας, ο αγοραστής καταβάλλει φόρο μεταβίβασης 3% επί της αντικειμενικής αξίας (ή της εμπορικής αξίας αν είναι υψηλότερη). Ο φόρος έχει μειωθεί από 10–11% στο παρελθόν, καθιστώντας τη μεταβίβαση φθηνότερη. Για νεόδμητες κατοικίες που αγοράζονται από κατασκευαστή: αντί φόρου μεταβίβασης εφαρμόζεται ΦΠΑ 24% (αναστολή ΦΠΑ σε νέα ακίνητα παρατείνεται συχνά — ελέγξτε την τρέχουσα νομοθεσία). Η αναστολή ΦΠΑ στα νεόδμητα παραμένει σε εφαρμογή από το 2019. Πηγή: ΑΑΔΕ – Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτων

Εκτός από τον φόρο μεταβίβασης, η αγορά κατοικίας συνεπάγεται:

• Συμβολαιογραφικά έξοδα: ~1–1,5% της αξίας του ακινήτου (νομοθετικά καθορισμένα)
• Τέλη μεταγραφής στο Κτηματολόγιο/Υποθηκοφυλακείο: 0,5–1% της αξίας
• Έξοδα αξιολόγησης (εκτίμηση): απαιτείται από την τράπεζα, τυπικά 250–500 €
• Εισφορά εγγραφής υποθήκης: 0,5% του ποσού δανείου

Συνολικά, τα παρεπόμενα έξοδα αγοράς ανέρχονται σε 5–8% της αξίας του ακινήτου.

Μετά την οικονομική κρίση, οι ελληνικές τράπεζες εφαρμόζουν αυστηρά κριτήρια:

• Ίδια κεφάλαια (προκαταβολή): τουλάχιστον 20–30% της εμπορικής ή αντικειμενικής αξίας (όποια είναι χαμηλότερη)
• Δείκτης δανείου/αξίας (LTV): συνήθως έως 70–75%
• Επιβάρυνση δόσης/εισοδήματος: η μηνιαία δόση δεν πρέπει να ξεπερνά το 30–40% του καθαρού μηνιαίου εισοδήματος
• Εισόδημα: απαιτούνται αποδείξεις εισοδήματος 2–3 τελευταίων ετών. Το εισόδημα από ενοίκια υπολογίζεται συνήθως σε ποσοστό 70–80%

Σταθερό επιτόκιο: Ασφάλεια δόσης για συγκεκριμένη περίοδο (1, 3, 5 ή 10 χρόνια). Στη λήξη, το δάνειο μετατρέπεται σε κυμαινόμενο (ή ανανεώνεται η σταθερή περίοδος). Ιδανικό για όσους θέλουν προβλεψιμότητα. Κυμαινόμενο επιτόκιο (Euribor + spread): Αναπροσαρμόζεται συνήθως κάθε 3 ή 6 μήνες ανάλογα με το Euribor. Ιστορικά χαμηλότερο από το σταθερό σε περιόδους χαμηλών επιτοκίων, αλλά εκθέτει τον δανειολήπτη σε κίνδυνο ανόδου τόκων. Χρησιμοποιήστε την καρτέλα Σύγκριση σεναρίων για να δείτε αντιπαραβολή και των δύο επιλογών.