Hypoteční kalkulačka

Česká hypotéka je standardně anuitní úvěr s fixní sazbou na 3, 5 nebo 10 let. Každý měsíc platíte stejnou splátku, která se skládá z úroku (zpočátku vyšší podíl) a umořovací části (postupně roste). Po skončení fixace banka nabídne novou sazbu — nebo lze refinancovat ke konkurenci. Příklad výpočtu. Úvěr 4 000 000 Kč na 25 let při sazbě 4,8 %: měsíční splátka = 22 870 Kč. Celkové úroky = 2 861 000 Kč. Zkrácení doby na 20 let: splátka = 25 870 Kč, celkové úroky = 2 209 000 Kč — úspora 652 000 Kč za 3 000 Kč navíc měsíčně.

Česká národní banka stanovuje závazné limity pro nové hypotéky:

• LTV (loan-to-value): max. 80 % zástavní hodnoty nemovitosti pro žadatele do 36 let, 80 % pro ostatní. Výjimka: žadatelé do 36 let mohou získat až 90% hypotéku, pokud je účelem nákup jejich jediné nemovitosti k vlastnímu bydlení.
• DTI (debt-to-income): celková výše všech dluhů nesmí překročit 8,5× ročního čistého příjmu (9,5× pro žadatele do 36 let).
• DSTI (debt-service-to-income): celkové měsíční splátky nesmí přesáhnout 45 % čistého měsíčního příjmu (50 % pro žadatele do 36 let).

Tato pravidla platí pro banky; stavební spořitelny se řídí odlišnou regulací. Zdroj: ČNB – Makroprudenční opatření

Při koupi nemovitosti je třeba počítat s těmito vedlejšími náklady:

• Daň z nabytí nemovitých věcí: zrušena v roce 2020 — od října 2020 se neplatí
• Poplatek za vklad do katastru: 2 000 Kč za vklad vlastnického práva + 2 000 Kč za zástavní právo
• Notářské nebo advokátní poplatky: 5 000–20 000 Kč za úschovu kupní ceny a sepsání smluv
• Odhad nemovitosti: požadován bankou, typicky 3 000–6 000 Kč
• Poplatek za vyřízení hypotéky: mnoho bank nabízí zdarma, jiné účtují 0,3–1 % z výše úvěru

Celkové vedlejší náklady se pohybují kolem 1–3 % kupní ceny (výrazně méně než v západní Evropě díky zrušení daně z nabytí).

Po uplynutí fixační doby nastává refixace — banka zašle nabídku nové sazby zpravidla 3 měsíce před koncem fixace. V tento okamžik máte právo hypotéku bez sankcí předčasně splatit nebo přenést ke konkurenci (refinancování). Refinancování se vyplatí, pokud nová banka nabídne sazbu alespoň o 0,3–0,5 procentního bodu nižší než stávající banka. Náklady na refinancování (odhad, poplatky) jsou obvykle nulové nebo minimální, protože nová banka je často hradí jako akviziční pobídku. Mimořádné splátky v průběhu fixace jsou možné, ale banka si může účtovat poplatek (zpravidla max. 1 % z předčasně splácené částky, nebo skutečné náklady banky).

Stavební spoření je český specifický produkt: spořitel ukládá pravidelně prostředky a po splnění podmínek (min. 2 roky spoření, min. vložená částka) získá nárok na překlenovací nebo řádný úvěr ze stavebního spoření s fixní sazbou, typicky 3–5 %. Státní podpora: příspěvek 10 % z ročních vkladů, max. 2 000 Kč/rok (na základě vkladů do 20 000 Kč). Stavební spoření se hodí pro financování menších rekonstrukcí nebo jako doplněk hypotéky pro část financování.